翻车！蛋壳引发租金争议

胡嘉琦 朱耘

上海房東张某将自己的房子交给蛋壳公寓管理，每月固定获得房租收益。然而直到2020年1月31日，仍然没有收到蛋壳公寓向其支付的1月份房租租金。

正打算向蛋壳讨个说法的张某，接到了蛋壳客服的电话，客服称：受疫情影响，蛋壳方面减免房客3个月房租，其中蛋壳承担2个月，房东承担1个月，房租款项蛋壳会于2月支付。这让张某和其妻子很生气：“首先，我们并没有同意减免1月份的房租，我们也有房贷压力；其次，蛋壳未经房东同意就直接通知房东减免房租到期未打款的行为侵犯了房东的权益。”

《商学院》记者从黑猫投诉、新浪微博等多平台发现，截至2020年2月5日，黑猫投诉上关于蛋壳公寓的投诉单高达 3391条，对于蛋壳以疫情为由，强扣房东租金，同时，承诺减免房租资金到APP不能提现的投诉多达百条，而在蛋壳微信公众号上，对于房客的租金减免也并没有3个月之久。蛋壳公众号显示，“针对疫情期间无法正常居住的租客，蛋壳公寓为您推出租金返还措施：武汉租客，蛋壳公寓将返还一个月租金；其他各城市租客，将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还相对应的租金/提供对应的免费延住天数（自行选择）”。

免租争议

《商学院》记者问蛋壳公寓方面确认是否蛋壳公寓向业主致电关于减免房租事宜，蛋壳公寓方面承认，确实在和一部分业主接洽减免房租事宜。蛋壳方面称，因为疫情原因，很多租客回不到工作的城市，导致了房屋空置，此时蛋壳公寓希望与业主共担风险，共同度过这个难关。疫情对于整个租赁行业的影响蛋壳无法预估。首先，蛋壳致电业主，同业主协商，估算一下能同意免租的业主人数，但是在沟通的过程中，只有一小部分业主同意免租，蛋壳公寓承担了大部分空置风险；其次，对于一些租客仍支付租金而要求房东免租的原因是很多租客在租房时签订了“租金贷”合同，实际上是还银行的钱，如果不按期还款将承担信用风险。

此外，蛋壳方面强调对于租金的减免期限，《商学院》记者询问蛋壳向业主称减免3个月，而实际在蛋壳官方微信公众号客服自动回复时显示，武汉仅计划减免一个月房租，蛋壳方面首先称武汉减免三个月，后来又调整称武汉是“暂定”减免一个月，“疫情持续时间没有人会知道，因为只有一小部分房东决定减免房租，蛋壳承担的减免肯定是最多的。”蛋壳相关负责人称。蛋壳APP及官方微博显示“暂定”日期为一个月，但是《商学院》记者从蛋壳公寓APP及官方微博2月3日公告中，发现，“蛋壳公寓致蛋壳公寓租客的一封信”并未有“暂定”字样，与蛋壳官方微信公众号的口径一致，均为“结合疫情发展情况，针对无法返程的租客，蛋壳公寓计划为您返还一个月资金，其他城市将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。”

58安居客房产研究院分院院长张波认为，一方面，长租公寓运营方是没有权利单方面要求房东提供免租，应按照合同的相关条款进行处理，长租公寓运营方和房东的权利义务都受双方的合同保障和约束，如有意减免租期也需和房东方进行协商。另一方面，不少长租公寓运营方积极对租客在疫情期间的房租进行减免，充分体现出自身的公益态度和爱心，但这个爱心并不能由房东来买单，房东可自由选择通过各种渠道奉献爱心。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲提出，疫情对不少公寓企业是相当沉重的打击，第一，很多租客没有办法回到原住地；第二，员工的工资也会因为租金难以回笼导致工资没办法发放；第三，按照国家的法规，尽管员工没有上班也需要支付员工工资，对于公寓企业而言是一个沉重的负担，尤其是对于资金流不充足的企业而言更为严重。

知名经济学家宋清辉提出，这次新冠肺炎疫情，对蛋壳公寓乃至长租公寓行业负面冲击很大，下一步蛋壳应该考虑如何过冬的问题。

持续亏损

蛋壳公寓成立于2015年，是分散式长租公寓代表企业之一。2020年1月17日，蛋壳公寓以“DNK”为交易代码正式在纽约证券交易所挂牌上市，成为继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业，蛋壳此次上市募集资金为1.5亿美元。

2017年、2018年净亏损分别为 2.72亿元、13.70 亿元，2019年前三季度净亏损为25.16亿元，经调整后的EBITDA为负14.61亿元。

黄立冲认为，上市公司“蛋壳”堪称“公寓亏损王”，以蛋壳公寓2019年前9个月净亏损损3.52亿美元，相当于年化亏4.69亿美元算，以蛋壳公寓赴美上市募集资金1.49亿美元为例，募集资金仅够亏损3.8个月。黄立冲还向《商学院》记者提出，如果西贝餐饮账上的现金流撑不过三个月，或许蛋壳只够撑一个月。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《商学院》记者采访时表示，蛋壳财务数据显示其营收增长和毛利率都在减速，表明其资金、运营、风控是存在问题的，这会导致投资者预期大打折扣。

此外，蛋壳以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2018 年下半年起，杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂。

据蛋壳公寓招股说明书显示蛋壳公寓的租客中以“租金贷”模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017年、 2018 年和 2019 年前 9 个月，使用“租金贷” 的租客占比分别为 91.3%、75.8% 和 67.9%。

黄立冲认为，“租金贷”是非常不健康的杠杆，健康的运营商根本不需要“租金贷”。 而公寓本身属于天然杠杆，一般而言，业主的押金是两个月，收取租客的租金也是两个月，公寓投入运营就开始有现金流，如果企业使用“租金贷”则意味着将多次杠杆进行叠加。而多数公寓运营商本身的资金是很薄弱的，多杠杆经营是有很大风险性的。与此同时，公寓企业做“租金贷”是把风险转嫁消费者，租金贷提高了公寓资金断裂的可能性。不使用“租金贷”是企业保持公寓健康稳健运营的关键。

盘和林认为，投入大、回收期长，是目前我国长租公寓发展普遍存在的问题，也是我国长租公寓发展需要突破的难题。这一方面是受我国长租公寓发展阶段限制，另一方面是长租公寓的行业特点决定的。发展物业、商业经营、文化娱乐、医疗教育等延长产业链、纵深化经营是改进目前长租公寓盈利难现状的重要举措。

巨额亏损、“租金贷”比例高、黑猫用户投诉达千条等问题正在影响着市场对蛋壳公寓的预期。蛋壳后续将如何平衡消费者与房东之间的关系，对此，《商学院》记者将持续关注。