浅谈推进城市老旧小区改造工作的几点问题及意见

曾景灼

(南宁市住房和城乡建设局 广西 南宁 530000)

一、城市老旧小区改造基本情况

我国城市老旧小区普遍分布在中心城区，体量大、建设年代较早，且已进入折旧期，硬件条件落后，房屋本体及配套设施陈旧，小区治理问题日益突出，具体表现为：房屋结构老化破损、外墙斑驳脱落、水电线路管网老化陈旧、小区配套设施缺失、道路破损、小区环境脏乱差、车辆停放无序、没有管理用房、公共活动场所缺失、未统一规划安装电动车充电桩及管理服务机制不健全等等，大部分无物业管理、无业委会或小区自治组织管理。

根据国家相关规定，各地结合实际，普遍将市区范围内、2000年以前建成及未纳入旧城改造范围内的小区纳入改造范围，同时优先考虑建造年代相对较早且住宅老旧破损严重、居住环境差、“水电气路”等生活配套设施缺失、管理机制不健全、群众反映强烈、社区组织能力强、居民改造意愿高的老旧小区。老旧小区改造主要通过翻修、维修、更新等多种方式加强小区房屋维修改造和环境综合整治，完善房屋配套设施和提升房屋使用功能，着重解决影响居民生活的用水、用电、用气、交通出行、小区环境及安全隐患等问题。计划改造的内容主要有：安装供水、供电、管道燃气“一户一表”、“三线”下地、雨污分流、增设电动车停车棚及充电设施、规划机动车停车位、增设公共活动场所等。同时，因地制宜增设或完善老旧小区的养老、托幼、卫生服务、体育等配套设施，做到“完整社区”的全要素配备，从而不断提高小区居民的获得感、幸福感。

二、城市老旧小区改造存在问题

(一)老旧小区改造项目报建审批难

鉴于老旧小区建成年代久远，小区场地空间狭小有限，原相关报建资料缺失等实际，老旧小区改造项目在报建审批中存在较多问题，一是大部分老旧小区无法提供原土地证、原规划许可证等相关证件，导致无法办理施工许可证、质安监等手续；二是根据国家住建部要求，要将老旧小区改造与加强基层党建、创新社会治理结合起来，要顺应群众意愿，积极发展社区养老、托幼等服务。为此，在老旧小区改造中新建党群活动室，并在有条件的小区新建养老、托幼等配套设施。但由于新建建筑受建筑间距、日照间距等相关技术指标影响，规划审批办理难；三是老旧小区建造年代较久远、设计标准低，原消防通道、消防设施等不符合现行的消防有关规定，老旧小区改造无法按现行相关消防建设标准进行审批。

(二)老旧小区改造居民意愿收集难

目前老旧小区改造普遍存在业主意见统一难、收缴业主个人出资难、后期长效管理难等“三难”问题，以及业委会成立难度大，老旧小区成立比率低，普遍无业委会，无自治组织牵头协调改造相关问题，同时社区受管辖小区体量大、居民多、人员不足等客观因素影响，导致社区对小区管理难度较大，难以有效解决小区改造的诸多问题，党的政策方针也难以普遍惠及小区，既是社会基层治理的“软肋”，也不利于改造后小区长效管理。

(四)老旧小区改造社区工作激励机制尚待完善

根据住建部提出的“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的改造原则，老旧小区改造具体工作由社区主导开展并需要社区全程组织参与，小区改造的宣传及入户调查等各项工作也主要由社区负责，且工作多数在居民下班时间后开展，社区投入较多的时间和精力。为鼓励社区积极主动开展老旧小区的改造工作，应给予社区一定的工作经费，但各地落实情况不乐观，影响老旧小区改造整体进度。

(五)老旧小区信息化平台建设滞后

为全面掌握城市人口情况、房屋状况、居住状况，摸清城市居住情况家底，为了更好的开展城市老旧小区改造工作，需尽快搭建完整的老旧小区基础数据信息库，以信息化手段提高老旧小区改造管理工作水平，但各地老旧小区信息化平台建设水平存在差异、进度滞后。

三、推进老旧小区改造工作的意见

老旧小区改造要坚持以居民意愿为主，房子好不好住，居民说了算。因此，坚持“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的改造原则，应将老旧小区改造与机构改革、与基层治理、与智慧城市建设 进行“三个融合”。

(一)完善组织机构，强化统筹协调。目前，中国城市建设发展遇到的难点问题，是城市中心房屋普遍进入折旧期，严重影响城市形象和居民生活指数，是城市发展的一块“心病”，迫切需要进行更新改造。各地应充分认识到城市更新工作是一项长期、综合性的工作，老旧小区改造是城市更新的重要内容之一，提出将其列为政府部门的一项职能工作、长期性工作来抓，各地应借实施机构改革时机，设立或完善相应的组织机构，作为开展老旧小区改造工作的“抓手”，专门负责老旧小区改造的管理工作，强化协调指导，推进改造工作的高效开展。

(二)完善配套政策，高效推进实施。考虑到老旧小区受建设年代较早及当时历史条件、建设标准所限，难以在建筑密度、容积率和消防等方面完全达到现行的设计标准和规划要求，各地应在出台老旧小区改造实施方案的基础上，要求各相关部门按照职责，尽快制定与改造工作相符的配套政策和设计导则，建立绿色通道，简化项目报建审批流程，放宽改造各项审批条件，确保改造工作高效开展，推进项目整体实施进度。

(三)探索实施“先自治、后改造”。根据住建部提出的“美好环境与幸福生活共同缔造”的精神和“业主主体”的改造原则，以及“实施一批、谋划一批、储备一批”的工作要求，小区“改不改、改什么、怎么改”由业主说了算，各市应积极探索“党建引领，议事协商，居民自治”的工作路径，建立“先自治后改造”的工作思路，在小区改造前应联合民政、街道办、社区等多部门的力量，在未成立业委会的改造试点小区内，创新设立业委会的过渡性业主自治组织，由成立的业主自治组织发挥居民自治、自理、自管的功能，推动小区的日常公共事务和一些诉求矛盾在内部解决消化，开展居民改造意愿收集、收缴个人部分改造费用和后续维护资金等前期工作，配合协调老旧小区改造项目业主按照居民改造意愿、出资意愿由高到低排序，统筹安排改造时序，择优选择改造项目、改造方案。

(四)加强宣传动员，落实社区经费。建立主管部门牵头、多方参与、社区主导的老旧小区改造宣传工作体系，通过编印宣传手册、海报，拍摄微视频，利用街道、社区宣传栏等平台和采取致群众一封信、召开居民议事会等形式，并辅之以报纸、电台、电视、专栏、公众号等渠道进行宣传报道，宣传改造政策和意义，为推进老旧小区改造营造良好氛围。同时各地老旧小区改造工作方案中，应明确根据老旧小区改造工作的实际情况，给予社区一定的工作经费，调动社区工作积极性。

(五)建立信息数据库，构建数字化平台。各地应以老旧小区改造为切入点，建立“信息化+地理勘测+可视化”的城市更新信息数据库，着力打造城市更新“一张图”，全面直观展示城市小区现状和城市更新的概况，掌握改造小区居民的居住状况，为下步智慧城市建设，构建全市居民居住状况数据平台奠定基础。