房地产开发企业的财务成本控制

纪小淼

摘要：房地产属于资金密集型行业，具有较高的风险性。为防范经营风险，降低成本，增加经济效益，企业要做好财务控制工作。房地产开发企业财务控制工作指的是企业资金流动情况，主要有企业的资本结构、融资渠道、信用政策财务指标设计以及投资项目评价等方面。关于财务成本的控制是影响房地产开发企业是否盈利的关键因素，也是房地产企业需要面临的重要课题。文章在围绕成本管理，针对房地产开发企业的财务成本控制展开了以下研究。

关键词：房地产开发企业;财务成本;控制

随着国家对房地产行业新一轮的调控，房地产行业的市场竞争越来越激烈，房地产开发企业要想在竞争中站稳脚跟，就应该通过扩大利润空间，增强企业的市场竞争力，降低企业 的开发成本，做好成本管工作，包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等。

一、加强房地产开发企业的财务成本控制的意义

（一）有效缓解资金紧张局面，提高资金利用率

随着国家对房地产市场的宏观调控，居民购房贷款也受到了相应的限制，其中也包括房地产开发企业再融资等方面。在这种环境的影响下，房地产项目在民间投融资上面遭到了一定的阻碍。基于此，房地产开发企业必须要采用一定的成本控制手段，通过开源节流，增强自身的成本管理，从而实现对资金的合理利用，进而增强企业经济利润。另外，加强成本控制还能够减少企业的资金浪费，降低资金需求，加速资金回笼，从而拓宽企业的融资渠道。

（二）响应政府的政策要求，实现主动性降价

近年来，我国政府加大力度抑制房地产产业，对房地产进行了一定的宏观调控。从目前来看，虽然房地产税还没有得到一定的落实，但是房地产已经回归理性，在国家政府对房地产宏观调控的过程中，使得很多房地产企业都受到了巨大的冲击，房价也在不同程度地降低。而且在未来，随着户籍制度的改革，房产税将彻底实施，这也使得我国的房地产市场更加趋于理性化，房地产的市场需求将发生根本性的变化，房地产企业也将逐渐走向“微利”时代。在此背景下，房地产企业只有降低成本开支，才能够有效地响应政府的政策号召，实现主动降价。

二、现如今房地产开发企业成本管理中存在的问题

（一）前期调研不是很充分，成本方面考虑不周全

随着人民生活水平的日益提高，房地产开发企业也获得了一定的发展。我国在一定的时间内经历了房价上涨，面对着经济效益的吸引，许多房地产开发企业急于争取利益，纷纷进入房地产的浪潮中，这就使其免不了带有一定的盲目性，对前期的调查不够深入。有些企业为了缩短周期，对成本方面考虑的不是很周全。

（二）房地产企业相关人员对成本控制的认知度不高

受企业性质和行业特点影响，我国房地产开发企业的相关管理人员对成本的控制的认识不够全面，“重建设，轻管理”的现象十分严重，人们缺乏控制成本的意识。有的企业重视成本管理，但也是将其作为后期工作，则实际效果将会大打折扣。

（三）房地产开发企业缺乏有效的成本控制手段

除了以上两个问题之外，我国房地产开发企业在控制成本方面缺乏一定的理论手段，许多房地产开发企业将成本管理的工作交由财务部门管理，包括成本预算和成本指标等。由于我国房地产企业管理人员的成本控制意识不是很高，在控制成本预算方面做的不是很到位，即使是财务部门，也并没有在决算前根据企业的实际运营状况以及施工建设动态来进行系统、全面的分析。他们在实际工作中，并没有对成本进行完全的计算和总结，因而也将很难获得成本经验管理数据。实际上，我国房地产企业是个长期开发的项目，这种类型的企业在成本控制方面的时限比较长，且需要针对具体项目的各个流程和各个环节，采用针对性的成本控制措施，这样才能够有效、全面地把控财务预算。

三、房地产开发企业财务成本控制的有效措施

（一）站在企业发展战略的角度，加强成本管理

加强对房地产发企业成本管理，实质上是更好地实现企业发展战略。因此，我国房地产开发企业在成本管理方面，应将工作与企业理念相结合，站在企业战略的角度，将成本管理系统化。除了企业日常运营中的人力、物力、财力等消耗外，还应对企业资产市场调研以及内部结构进行调整。房地产开发企业要想在市场竞争中获得有利地位，就应该通过控制成本，来提高自身风险的抵御能力，从而才能不断扩大市场规模，获得战略性的发展。将企业的成本管理与发展战略紧密联系，成本管理工作应包含具体项目和企业整体耗费的一系列成本支出。另外，在针对这一消耗进行管理的同时，房地产开发企业应充分地将发展战略融合进来，有針对性地对其进行分类和调控，从而有效增强企业的市场竞争力。

（二）房地产开发企业管理者提高对成本管理的认识

现如今我国房地产开发企业管理者对成本管理的认识度不是很高，并且对成本管理方面不是很重视，从而导致我国房地产开发企业在成本管理方面“空有其表”，并没有发挥实质性的作用。企业管理者对成本管理不重视，将严重阻碍相关政策的实施，这也必将影响企业战略目标的实现。因此，房地产企业开发者要想提高成本管理水平，就应该加强对成本管理的认知程度。在重视房产项目的前提下，积极观察市场经济环境和国家的宏观调控政策，加强对企业成本控制的管理，制定科学、有效的房地产开发成本控制策略。一个优秀的房地产开发企业，就应该在成本管理方面加入成本预算，根据监督预算的执行状况，对差异及时分析，从而找出原因以及相应的解决措施。此外，房地产企业还应积极使用财务软件和ERP系统，通过电子处理的方式有效管控成本，一方面能够减轻财务人员的工作量，另一方面还能保证成本管理工作的精确度。只有房地产开发企业管理者认识到成本管理的重要性，才能够真正地将财务部和监督部门有效联合起来，将成本管理工作落实到实际工作中，从而实现节约成本、提高利润效率的目标。

（三）从成本管理的目标出发，制定有效的成本管理措施

只有立足于成本管理的目标，才能够真正的完善成本管理方法。首先，房地产开发企业应将成本管理的理念贯穿于整个企业的发展中，一旦发现有与企业理念相违背的地方，企业应及时做好管控措施，加以修改;其次，成本管理工作的核心实则是财务部门，需要财务部门完善相应的成本管理体系，财务部门负责归集和管理各项资金。因此，财务部门要做好成本消耗的汇总，实时掌控企业的成本使用情况。在会计期末，财务部门要及时将成本分析结果和预算执行情况上报管理层，确保决策的精准度;最后，房地产开发企业成本管理目标要分阶段、有针对性、有目的地划分，具体而言，可将目标分为“事前、事中、事后”三个阶段。这样才能够抓住重点，提高成本的管理效率。

（四）运用科学手段，提高成本管理效率

房地产开发企业的成本管理部门除了财务部之外，还需要其他部门和工作人员的相互配合，真正做到全员参与，这样才能够使得成本管理工作发挥实质性的效果。优秀的房地产开发企业，能够做到上下部门的相互配合，积极调动各个人员的工作能动性。除此之外，还应建立和完善员工激励机制，对于工作效率高的员工要给予一定的奖励，可以提高他们的奖金，对于工作怠慢的员工，要接受一定的惩罚，这样一方面能够提高员工参与成本控制的积极性和主动性，另一方面提高企业成本的管理效率。

总之，房地产开发企业在成本控制方面，要重视目标的制定，将工作落实到实际中，提高成本管理的专业性，利用科学有效的手段，达到控制成本的目的。此外，要想实现成本控制，就应该加强管理人员和工作人员的思想建设，明确企业目标，减少不切实际的工作，只有这样，才能够真正使企业在市场上占据一席之地。

参考文献：

[1]张文凝.浅谈房地产开发成本及其核算[J].上海财税，2015（03）.

[2]方志荣.略论房地产开发成本及核算[J].上海会计，2014（09）.

[3]张美萍.浅析房地产开发企业财务管理与成本控制[J].财经界，2016（05）.

（作者单位：上海东旭置业有限公司）