公允价值模式在投资性房地产中的应用分析

王轩

摘要：我国房地产行业经过多年的发展已然成为了国民经济中的支柱产业。但是在会计核算方面，投资性房地产的后续计量方式与国外还是有很大的差异，我国上市公司中采用公允价值计量投资性房地产的企业少之又少，这导致了报表使用者在决策和数据使用中产生了很大的影响，虽然我国在2014年印发了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，在推进公允价值计量工作中给出了更加详尽的解释和规定，但从实际应用来看，在经济体制、信息公开程度、税务政策方面还不够完善，导致上市公司在运用公允价值计量时动力不强，即使运用了新准则，由于交易信息的不对等，增加了企业对数据获取成本，也带来了一定的经营风险。随着我国“一带一路”的逐步推进，国内企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同，带来了良好的会计环境的同时，我国房地产税也在积极改革中，资产评估行业在稳步发展并不断革新。文章从会计准则入手，分析上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产存在的问题，提出以该模式计量投资性房地产的会计、税务处理改进建议，以期能促进公允价值在商业地产中的应用。

关键词：投资性房地产;公允价值模式;成本模式;商业地产

一、以公允价值模式计量投资性房地产的相关理论

（一）投资性房地产的概念

投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，它应当能够单独计量和出售。这与企业自用的固定资产有很大的区别，它能在一定条件下实现资本的增值。

（二）公允价值的定义

公允价值指的是在有序交易前提下，买卖双方在计量日发生的出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。这里需要强调的是，支付的价格应该是在有序市场中、无被迫及买卖双方相互独立的情况下发生的。

（三）投资性房地产公允价值计量模式的应用现状

表1为2015～2017年投资性房地产计量模式在我国总体执行情况，虽然各年采用公允价值计量投资性房地产的企业数在逐年增加，复合增长率达到20%，但相比拥有持有型房地产上市公司总数来说占比较少。

在此次数据统计中，2017年拥有投资性房地产上市公司总数1706家，其中121家为房地产公司，采用公允价值模式计量投资性房地产的有21家，占比17%，其他行业为1585家，采用公允价值模式计量投资性房地产的有47家，占比2.9%。从数据可以看出，房地产行业采用公允价值模式计量所占比例较高。

（四）采用公允价值计量的重要性

资产负债表，表达的是在一定时点财务状况的静态报表，我国绝大多数企业一直以来采用成本模式计量投资性房地产，在资产负债表中体现的是建造时的历史成本，随着社会经济环境发生急剧的变化，采用成本模式计量的投资性房地产忽略了后续价值变化，与市场上所反映的房地产价值相差较大，以至于不能真实、合理的反映企业重大资产，影响了报表使用者对未来资产增值的预判。而企业采用公允模式进行后续计量，通过科学严谨的评估以及专业评估人员的评判，一方面可以更精准的得到投资性房地产的现在价值，促进企业管理层从收益管理到企业价值管理的转变，也可以吸引更多的投资以及借款，增强企业的资产实力。另一方面，随着我国“一带一路”的逐步推进，中国内地会计准则的修订也在和国际会计准则持续趋同，在实物操作中也会减少因准则适用的不同带来的转换成本。

二、投资性房地产公允价值计量模式应用中存在的问题

根据上面数据统计，我国上市公司中只有极少数企业采用公允价值计量投资性房地产，而这些企业在报表上虽然有了改进，但是在实际操作中，诸如获取成本、披露内容、税务处理上也出现了许多问题，笔者就目前实操中面临的一些问题归纳如下。

（一）投资性房地产公允价值来源的可靠性问题

财务报告最基本的原则是真实地反映企业的财务信息，真实性原则依据各项报表数据来源的可靠性与计算的科学性，而公允价值计量与历史成本计量的不同就在于数据源的计算方法及获得方式上，历史成本的获得较为简单且一目了然，而公允价值的取得方式根据可靠性不同分为三个层次，第一层次是最为可靠的方式即能够获得相同资产在活跃市场上的报价，第二层次是活跃市场中类似资产的报价、非活跃市场中相同资产报价，第三层次是不可观察输入值即企业对未来收益的估计。而我国目前尚无一个成体系的、开放的房地产交易平台，导致在第一、二层级的取数上难免主观性偏重，不利于数据的客观性。

（二）公允价值计量披露不足

根据我国公允价值准则，企业在资产负债表日应披露以公允价值计量的资产金额及层次，如果是采用第二、三层输入值还要披露相关描述性信息及估值技术。从目前已公布执行公允价值计量投资性房地产的上市企业来看，部分企业在使用第二、三层次估值时，只披露了相关估值方法，并没有披露所使用估值方法的参数信息及假设条件，采用收益法进行估值时，也没有披露相关输入的不可观察输入值的量化信息，有的企业受到内外部环境的影响，改变了原先的估值方法，没有将变更的原因做出说明等。这些不充分的披露严重影响报表使用者的判断，对决策结果有可能造成误导，还有可能在出具报告时掩盖了采用公允价值计量的真实目的。

（三）企业会计准则的指导性问题

我国投资性房地产会计准则规定企业可以选择公允价值模式進行后续计量，只不过在选择公允价值进行后续计量时有两个必须同时满足的条件，即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并能够取得同类或类似的相关信息。在实际应用中，首先准则中并没有解释活跃的房地产市场相关理论基础，企业在运用准则时难免会根据自己的理解去执行。其次是一旦对活跃的市场理解出现偏差，采用公允模式计量后不能再转变为成本模式，在房地产市场处于上升期时，投资人期望普遍较高，企业估值较大，随之企业愿意以公允模式计量，当房地产市场降温，商业地产竞争加大时，存在价值回落的风险，进而影响企业的当年利润与投资性房地产的公允价值，根据中国社科院发布的《中国房地产发展报告》（2018）指出，我国2018年将进入本轮房地产市场低点，市场整体呈下行态势，在楼市调控政策“不放松”的大环境下，预示着房地产价格平稳回落，基于此因素，企业在考虑计量方式时也不得不考虑未来市场的不确定因素给企业带来的风险。

（四）公允价值计量涉及的税务问题

1. 企业所得税方面的问题

在成本模式下，企业在处理投资性房地产折旧时会计与税务处理基本相同，但是在公允价值模式下，根据准则的规定投资性房地产不计提折旧或摊销，其账面价值与公允价值变化记入公允价值变动损益，而会计上确认的此项损益在税务上属于未实现收入或支出，应做纳税调减或调增处理，形成了递延所得税。既然会计上不计提折旧或摊销，在缴纳企业所得税时可否扣除？在企业所得税法上并没有明确规定，这种税法的模糊规定也会给企业带来一定的税务风险。

2. 房产税方面的问题

根据房产税的规定，计征方式有从价和从租两种方法，从价征收的计税依据是房屋原值，从租计征的计税依据是租金收入，以拥有投资性房地产最多的购物中心为例，已出租部分采用从租计征，空置及自用部分采用从价计征，会计上的公允价值并不是房产税的计税基础。但是，当采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，根据准则的规定，应按照转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，由于在税法上没有做出明确的规定，在计征房产税时会造成自用房产由于取得方式差异而采用不同的计税基础，造成房产税税负增加的情况。

三、投资性房地产公允价值计量存在问题的原因分析

针对采用公允价值计量投资性房地产的企业存在的一些问题，总结出以下两方面原因。

（一）内部原因

从企业内部角度去分析，有的企業之所以选择公允价值计量，除了更加符合准则要求外，更重要的是出于财务报表及指标的需要。在报表使用者参考财务报告时，会受许多人为因素的影响，导致了数据计算主观性偏重，从而影响了报告的客观性原则，在报表披露方面也由于主观性偏多的原因，会出现披露信息不完善甚至不披露的现象。

（二）外部原因

从企业外部角度分析，我国的房地产市场尚不成熟，相关的房地产交易价格并没有完全公开，尤其是像投资性房地产这种大额交易价格数据较难捕获，相关的会计政策及税务政策还处于逐步摸索阶段，相关实施的细则仍不清晰，企业在实际执行过程中难免有过多的自身裁量权，增加了企业的经营风险和税务风险的同时也增加了外部中介机构的审计风险。

四、投资性房地产公允价值计量模式的改进措施

针对投资性房地产在运用公允价值进行后续计量中产生的诸多问题，笔者从四个方面提出改进措施。

（一）加快建设数据共享平台，提升会计信息质量

根据我国会计准则关于公允价值计量的规定，应优先采用最可靠的第一层级的输入值，由政府主导建立的房地产交易数据共享平台是未来采用公允价值计量的基础。该平台的建立可由住建委、税务、评估中介等多部门参与，实现数据集成共享，实现一个公平、公正、公开的活跃的房地产网上交易、查询平台。这样做的目的，首先可降低评估中介及需求企业对公允价值的获取成本，企业在利用平台进行估值时，可以有可靠的数据来源并有依可查。其次是通过公开的房地产交易信息平台，可促进估价中介机构在操作时更加严谨，更有利于稳定房地产价格，防止房地产泡沫，预防房价高估风险。最后，通过先进的互联网、大数据共享等技术的加持，政府部门可以加强监控房地产交易信息的同时对交易数据进行分类，为日后房地产税的开征所运用的批量估值技术做好相关技术储备工作。

（二）加强公允价值信息披露工作

采用公允价值计量投资性房地产的企业，由于估值数据计算的条件较多，为方便报表使用者阅读信息，企业应采用统一的估值技术并就估值技术的方法进行简要说明，在使用二、三层级输入值时，应该就其输入数值的假设条件及计算依据进行详尽的披露，包括每一个投资性房地产的位置、新旧程度等重要信息，尤其是在采用收益法进行估值时，涉及未来的租金趋势要有企业管理层对未来收益战略方针的阐述，并就所阐述的战略方针及未来收益做出承诺。针对购物中心估值时，应披露未来商场的租赁信息，考虑到商业机密的原因，租赁信息建议可不披露每一单体商户，但应披露商场内各业态的未来收益情况，对于未来承诺与实际相差较大的，应有相关制度进行约束。披露信息如果故意隐瞒重要信息或不按规定为详尽披露的，政府监管部门应有相应的处罚措施，如果造成因故意隐瞒重要信息而给报表使用者造成经济损失的，应追究相关责任人员。

（三）加快制定公允价值计量的实施细则

在充分考虑市场环境发展成熟度下，应加紧制定公允价值计量的实施细则。首先，可以比照国际会计准则的规定，对投资性房地产的后续计量均采用公允价值模式，如采用成本模式，应阐述不采用公允价值的原因。其次，应在准则中进一步明确活跃的房地产交易市场的类型，必要时可进行列举，提高准则的可操作性。最后，完善非活跃房地产市场关于投资性房地产的应用准则，规范统一的估值技术，使准则的适用范围可以覆盖到不同的市场环境下。

（四）完善相关税收政策

上文中提到我国的企业所得税法并未对公允价值计量能否扣除折旧费给予明确的规定，各地方税务局的答复也不统一。但根据有关文献的测算结果显示，不论折旧费按期扣除还是资产处置时一并计算，两种情况对企业所得税的影响是一致的，只不过是时间的问题。如果按期计提折旧并在应纳税所得额中抵减，形成递延税款。在当前优化营商环境以及减税降费的大背景下，可在规定中明确企业可自行选择是否计提折旧并扣除，但一经选定就不能变更，这样对于纳税人来说，可以根据自身的情况进行适当的筹划。

在房产税方面，其计税依据通常是房产的价值，但是由于较早时房地产市场不发达，对投资性房地产出租部分采用从租计征房产税，自用部分采用从价计征两种征收方式，这种征收方式存在诸多弊端，例如对于商业地产而言，签署的合同均为使用面积，当除去商户使用面积后再减掉办公用面积后剩下的均是公共区域面积，会面临从价计征，这样会导致在同一个区域内从价从租双重征收，导致企业税负加重，另外，根据上面提到的出租面积在公允价值模式下转为自用时会以公允价值从价计征房产税，导致在不同核算方法下计税依据的不同，给企业造成困扰。建议在政府主导的房地产交易平台及市场发展成熟时，统一采用以公允价值计量的从价计征，一是有利于税基的统一;二是可从税收方面防止高估房产价值。

五、结语

通过本文的分析，在现阶段可以从上面所阐述的四个技术层面解决公允价值计量方面的痛点问题，除此之外在公允价值的应用中我们还应该关注各方的协调运作，包括对财务人员的持续宣贯及培训、评估行业的制度完善等。在全面推行公允价值之前，还应研究是否可以暂时进行成本与公允模式双轨并行机制，公允为主成本为辅，以期能形成一整套的公允价值核算体系，保证企业资产的安全，从而促进公允价值在投资性房地产中的应用。

参考文献：

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].立信会计出版社，2017.

[2]朱学义，张建芳.投资性房地产收益的核算[J].财务与会计，2018（03）.

[3]王春华.公允价值在投资性房地产计量的应用[J].金融财税，2018（09）.

[4]周小玲.投资性房地产公允价值计量模式应用研究——以中航地产为例[J].上海商学院学报，2018（04）.

（作者单位：中粮置地北京弘泰基业房地产有限公司）