物业管理企业内部控制研究

廖中虎 姚雅丽

【摘 要】企业内部管理水平决定了企业的生存和发展。物业管理企业属于服务性企业，内部控制具有人力成本占比高、坏账风险高、采购品种多、项目分布分散等特点。作为新兴行业，物业管理企业在内部控制实践中存在着内控环境不扎实、风险识别和评估能力不足、信息沟通机制不健全等主要问题。文章结合实践经验研究完善物业管理企业内部控制管理的对策，以提高企业经营管控能力，实现企业可持续发展。

【关键词】物业企业;管理服务质量;内部控制;探究

引言

随着经济社会的发展，物业管理行业的竞争愈发激烈，物业管理企业是现代化社会新兴起的行业之一，企业的发展取决于整体的服务质量高低。为保证物业管理企业的绩效能够达到稳定增长的状态、提高企业整体综合实力，物业管理企业应将自身的优势放大、不断拓宽市场领域，通过内部管理控制机制的完善，致力于提高的市场竞争力，优化财务策略、建设良好的内控氛围，为企业未来的稳定发展夯实基础。

1物业管理企业内部控制概述

1.1物业管理企业内部控制的特点

物业管理企业属于服务性企业，内部控制有其自身的特点：第一，人力成本占比高。物业管理是劳动密集型行业，物业管理运营中涉及的专业业务包括工程、安全、清洁、绿化、品质管理、客服等，覆盖面广，进而造成人力成本管控要求高;第二，坏账风险高。物业管理企业的客户是每一位业主或租户，客户群体众多且人员构成复杂，坏账风险高;第三，采购品种多。物业管理企业在运营中进行上述专业维修及服务时，需要采购的物资品种多样;第四，项目分布分散。多数物业管理企业管理项目多，地域分布分散。

1.2物业管理企业内部控制的重要性

随着经济的发展，各种资源价格日益上涨，而物业费收费标准多年不变，使得物业管理企业利润空间越来越低，基于此，健全物业管理企业内部控制具有重要意义：保证企业各项经营活动遵循内外部的政策;维护企业资产的安全;保证企业归集的经营信息准确、完整、及时;优化企业内部管理活动流程;促进企业运营健康、实现发展战略。

1.2.1降低企业未来发展的风险

通过物业管理企业的内部控制措施，可以针对可能对企业发展造成不利影响的风险，真正实现防患于未然，通过物业管理企业内部管控，提高企业的管理水平，保证财务各项信息的准确性，为物业管理企业的决策提供有效的参考支持。完善的内部控制措施能够预防坏账情况的发生，提高应收账款的回收率，预防可能出现的财务风险。降低物业管理企业的库存成本，借助内部控制提高资金的使用效率，在激烈的市场竞争中，促进物业管理企业健康发展。

2物业管理企业内部控制存在的问题

2.1内控环境不扎实

首先该物业管理公司更加侧重于业务的开拓，在内控方面的投入比较低，企业内控理念还不太成熟，没有有效的和公司战略规划深度结合起来。对于内控指标的绩效考核体系没有建立起来，因此无法调动员工执行内控的积极性，从而致使内控制度执行不到位。同时，该公司内部控制的组织架构没有建立起来，员工代表占比较低，同时公司对于员工内控意识的培训较为欠缺，导致全员对于内控执行工作不配合等问题出现。

2.2风险识别与评估能力不足

内部控制成功的关键在于全员参与，物业管理企业多数员工有着较强的专业实践和操作能力，但是对于企业管理尤其是内控管理却缺乏了解，因此对于企业运营的风险识别与评估能力不足，对于风险关键影响因素及关键控制点把握不准确，导致内控制度设计与执行不完善。

2.3信息沟通机制不健全

在物业管理企业的经营和管理中，存在多项数据信息，需要在企业的各个部门中及时传输和沟通，为企业的投资决策活动和风险识别提供数据支持。但是目前的物业管理企业涵盖了多个下属机构和部门，分散性较强，阻碍了信息互通，缺少信息反馈等信息沟通机制不健全的问题，严重影响着企业的风险防控管理，给企业带来经济方面的隐患。

3物业管理企业加强内部控制的策略分析

3.1健全内部控制管理机制

物业管理企业应明确内部控制管理的目标，真正将责任落实到各个部门和岗位层面中，对各个职能部门的工作进行监督和指导，提高企业业务操作流程和风险评价程序的规范性。健全内部控制管理机制，优化和完善绩效考核管理环节，将内部控制管理制度覆盖到物业管理企业经营管理的各个环节中，树立起物业管理企业内部管控人员的风险意識和责任意识，评估和识别潜在的风险。提高物业管理企业的服务质量，通过购买保险、模拟演练等方式，降低操作不当问题的发生几率，预防潜在风险。另外，在物业管理企业内部，没有形成明确的内部控制文化，缺少完善的培训机制，针对基层的工作人员缺少对专业素养和思想意识方面的培训，导致建设控制机制的工作被限制在一定框架内，在成本管控、费用使用、操作等各个环节中出现问题，物业管理企业的内部控制管理工作流于形式。

3.2增强风险识别与评估能力

企业应加强内控理论知识的学习，增强风险识别和评估能力，找出企业运营中重大风险点及关键风险影响因素，确定风险管理策略。第一，战略风险，战略目标的重大风险点是战略目标是否符合国家政策导向、是否立足于企业的自身情况。对于战略风险的控制与防范，是建立现代治理机制，企业重大决策不能由一人决定，必须由集体决策。第二，经营风险，这里主要研究企业运营中经济事项相关的风险。如收入业务的重大风险点有不相容岗位是否分离，是否导致错误或舞弊、客户信用评价及对客户欠款风险的控制等。对于经营风险的防范主要有审批管理、内部牵制、限额控制等。第三，财务风险，企业应依据具体情况控制资产负债比率，企业的经营利润至少应能覆盖利息支出;企业应规划长短期债务比例，严禁短债长用。第四，法律风险，企业应时刻关注国家相关政策、法律法规变化，在经营决策过程中及时做出调整。如，电梯安全、消防系统、行业物业费、能耗费收费标准、税务、劳务用工等相关政策及法律法规。

3.3强化内部信息沟通

提高物业管理企业内部控制的执行效率，离不开健全的信息沟通机制，为信息传输效率提供保障。物业管理企业的各个职能部门应促进信息共享，加强交流和协作，针对内部管理构建起完善的信息沟通机制，强化信息沟通。在实际的物业管理企业运行中，引入各种先进的技术、软硬件，借助ERP系统，将企业的收入管理业务流程结合其中，提高企业的服务项目核算工作效率。针对企业的资产采购、后期维护、库存管理等环节，控制好采购的投入成本，构建完善的资产使用台账模式，结合信息系统和各项业务模块，促进企业的资产价值核算效率提高。

结束语

随着物业管理产业的蓬勃发展，物业管理企业竞争越来越激烈，加强和完善企业内部控制是物业管理企业可持续发展的必由之路。物业管理企业应优化内部控制环境，建立以全员为基础、适应现代企业治理的内部控制制衡体系，通过增强风险识别与评估能力，找出风险关键控制点，有针对性地不断完善业务活动控制，保证企业持续健康发展。

参考文献：

[1]周祺.ERP环境下中小企业内部控制的缺陷及其改进措施[J].经营与管理，2018（03）：101-103.

[2]郑丹.试论企业内控管理水平提升的有效途径[J].现代营销（下旬刊），2019（06）：118-119.

[3]贺宇晖，巨敬莉.企业内部控制管理存在的问题及优化措施分析[J].中国管理信息化，2019，22（12）：38-39.

[4]高明玉.浅谈物业管理企业加强内部控制策略[J].经营管理者，2019（12）：82-83.

（作者单位：成都银杏酒店管理学院）