长租公寓为何频频“跑路”

张程

自2016年政府提出“租购并举”，长租公寓因为能够将大量低利用率的社会存量房与租户需求相连接，提升社会存量房使用效率与租户体验，同时还能吸引投资、提高闲置房屋利用率、盘活无法交易的土地资源、缓解城市住房紧张问题，所以备受各方青睐。

然而近年来，长租公寓“爆雷”事件不断，尤其是到了2020年，叠加疫情影响因素，多地长租公寓出现爆雷。例如成都巢客遇家、连合之家，杭州海玛，合肥梦岭公寓等多个长租公寓突然失联，疑似卷走房租“跑路”。这些“跑路”的长租公寓，波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区，涉及上万套房源背后的房东和租客。据媒体报道，仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万，涉及金额3亿元左右。

长租公寓兴起的背景

在2013年之前，中国房地产行业异常火爆，经历了高增长高回报的“黄金时代”。到2016年之后，中国房地产“黄金十年”已经过去。自2013年以来，中国住宅房屋竣工面积增速缓慢，2015年甚至出现负增长，意味着中国房地产行业已进入下半场，行业从增量开发模式切换至存量经营模式。

房地产进入存量时代的另一判断标准是二手房交易量超过新房。2017年中国二手房交易额超过7万亿元，占住房交易总额比例超过50%。一线城市，如北京和深圳自2015年起二手房销售面积就均超过新房销售面积。二线城市中例如天津、成都、南京、厦门的二手房与新建商品房交易量之比也大体达到1：1。

各类指标均显示中国房地产市场已从增量时代进入存量时代，且存量概念已扩展至全国。相对于传统增量时代，存量时代的房地产行业运营和服务能力成为关键因素，以商用为目的的地产行业例如物流地产与长租公寓等崛起。这是长租公寓兴起的重要背景之一。

另一方面，2015年房地产行业迎来房价的又一波上涨，各大城市房价纷纷达到新高，其中一线城市涨幅尤为明显，2017年住宅房屋平均价格相比于2015年涨幅超过40%。2016年11月北京房价指数达到4.1万，深圳房价指数甚至攀升到5.5万，而全国百城房价指数也增长至1.3万。相较于住宅房屋价格的持续上涨居高不下，人均可支配收入增速远低于住宅房屋价格上涨速度，一线城市房价收入比均超过20倍，置业门槛显著提高。

此外，各地政府为了打击房地产投机行为，密集出台楼市调控政策，例如提高首付额度，调高购房资格门槛，提高房贷利率等。置业门槛的提高使得一部分潜在购房者不得不放弃购房转向房屋租赁市场。

在中国住房市场内，个人或者家庭通过租赁、买卖、申请保障性住房、自建等方式获取居住房屋。租赁模式相比于其他房屋获取方式而言，在居住成本上具有绝对优势，不需要支付买卖房屋时的高额首付，更加适合经济能力较薄弱的人群。

从市场需求来看，中国国内庞大的流动人口总数成为长租公寓兴起的关键。2017年中国流动人口总数超2.4亿，对长租公寓市场构成强有力的支撑。中国流动人口主要是由农业转移人口以及城市间流动人口组成。由于租赁房屋相比于其他方式具有较为廉价、手续相对简单、灵活性大、便于未来调整的优势，相比其他人群，流动人口采用租赁形式获得居住房屋的可能性与意愿更大。

总结而言，长租公寓的兴起一方面是国内购房成本和门槛进一步提高，使得租房对部分人而言成为了一个更实际的选择;另一方面，庞大的流动人口数量为长租公寓平台的兴起提供了土壤，养活了一批相关企业。

政策和资本助力长租公寓兴起

为了鼓励建立租购并举的住房制度，从2016年开始就陆续有扶持政策出台。例如，2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。2017年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

政策的支持使得资本也开始进入长租公寓行业。2017年以前房地产中介和开发商通过引入战略投资或自有资金支持长租公寓的前期投入，融资渠道相对有限。2017年7月，住建部会同国家发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确提出要加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。2017年8月15日，国家发改委发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，要求积极组织符合條件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务。

在政策的引导下，长租公寓的融资渠道正在逐步打开。租约证券化、房地产信托投资基金、商业房地产抵押贷款支持证券等金融工具陆续被运用到长租公寓领域。

租约证券化将租金收益作为底层资产发行公募或私募资产证券化产品为企业融资。2017年上半年，魔方公寓发行了中国首单ABS产品，底层资产为北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业4000多间公寓未来三年的租金收入。同年8月自如公寓也成功发行了租房市场房屋租金分期类ABS——中信证券-自如1号。自如的ABS产品，以房屋分期消费贷款为底层资产，期限两年，首期发行规模5亿元。

2017年10月，中国首单权益性长租公寓资产类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，发行金额2.7亿元。以商业房地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品，也开始在长租公寓领域运用。

各類金融产品的引入，为长租公寓的发展提供了大量的资金，促进了长租公寓的快速发展。

长租公寓为何频频“跑路”

长租公寓的快速发展也埋下了不少隐患。许多公司采用所谓“互联网玩法”，一味追求市场占有率和增长速度，甚至不惜“高收低出”。例如，许多长租公寓采取“长收短付”的经营模式，利用各种优质政策，鼓励租户使用租金贷，从而获得金融机构替租客支付的全年房租，但在拿到资金后并未将全部资金给予房东，而是利用这笔资金来进行“收房”，以继续扩大规模。这种用租户预付租金作为运营现金流的模式给长租公寓的经营带来了巨大的风险，一旦收回来的房子不能达到维持公司正常运营的出租率，公司随时面临资金链断裂的风险。

进入11月份，已经在美国上市的蛋壳公寓也被爆出欠租、欠薪。在2020年1月，蛋壳公寓上市招股说明书里称，“租客预付租金是我们营运现金流入的重要来源，我们也与金融机构合作为租客提供租金融资，并预付给我们。这些融资活动构成我们现金流入支持的重要来源”。据媒体报道，蛋壳公寓资金链出现问题的重要原因是在2020年疫情期间，蛋壳公寓的出租率不理想，空置率持续上升，因此维持公司经营的重要现金流来源——租客预付租金开始减少，致使蛋壳公寓出现了资金链危机。

“长收短付”的模式，可以让长租公寓在短时间内吸纳大量资金，但将风险全部转嫁给了租户、房东和金融公司，使得一旦出现问题，租户、房东和金融公司都后知后觉，被卷入漩涡之中。

由于多地长租公寓频繁出现“爆雷”“跑路”的现象，因此多地监管部门也发布了租房风险预警，建议租户“缩短支付周期”“避免租金贷”“查验房源”等。8月24日，成都住建局发布《住房租赁风险提示》，建议租户谨慎选择合作企业、查验房源信息和房源状况、认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本、及时办理房屋租赁登记备案和合法维护自身权益。9月1日，广州市房地产租赁协会发布《住房租赁风险提示》，建议提防低于市场价出租的房屋，避免遭受“爆仓跑路”损失。上海市房地产经纪行业协会也发布了《住房租赁市场风险提示》，建议租户选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或租金过低、选择较短支付周期、防范“租金贷”风险等。

总结而言，长租公寓“跑路”频发主要原因在于过度使用金融工具，占用租客预付款用于经营扩张，一旦经营效果不佳，占用的资金窟窿无法及时补上，公司的资金链即断裂。这种做法与此前的共享单车占用用户押金用于经营类似。

实践证明，无论是P2P的“短投长贷”，共享单车的占用押金，还是长租公寓的“长收短付”，本质都是平台企图利用自身的信息优势，玩击鼓传花的危险游戏，一旦现金回流速度不能覆盖他们的“亏空”就会“爆雷”。消费者对于这类产品需要多一分小心。