房地产企业轻资产商业模式转型与财务绩效关系综述研究

王家明

(兰州财经大学 甘肃 兰州 730000)

一、轻资产界定

轻资产这一概念最早由Wernerfelt(1984)提出资源基础理论，认为这一类型的资产代表了企业竞争力的核心要素，是企业长期拥有的具有价值、他人不易获得且很难效仿、在市场上很难替代的核心资源。轻资产使企业在不断发展的同时具备长期的竞争优势，它包含领先或特有的技术、在生产运营过程中的优秀经验、以及客户坚实的忠诚度等。但并未对这种类型资产进行概念界定。Raphael Amit(1998)首次提出轻资产除了企业自身品牌、优秀的生产运营经验、供应商的忠实关系外，还包含规划、管理、销售等能力。

我国学者在轻资产概念的研究方面相较于国外更晚，朱武祥、孙黎(2003)认为，轻资产在新时代代表了那些未来会作为企业核心竞争力的资产，包括品牌效应、客户、先进管理等，企业可以利用这些资源产生的价值代表了轻资产的价值，同时，这些资源决定了企业创造价值的实力。资金投入方面来看，轻资产与重资产相比，在品牌打造等方面所需的投入更少也更灵活。

二、轻资产模式

轻资产模式是由耐克公司提出。耐克公司提出“轻资产、重研发”的经营方式，将其产品加工外包给代工厂，而公司主管研发设计与销售管理的工作。耐克公司也因此规模迅速扩大，耐克公司的成功案例使得轻资产模式在各行各业开始迅速推广。

轻资产模式的本质在于追求资源使用效率的最大化，通过利用公司在市场的核心竞争力来迅速占领市场获取收益。目前来看，虽然国内外的学术界对于轻资产商业模式的定义并未达成共识，但学者们对轻资产模式的解读大体一致。

我国对于轻资产商业模式的研究最早由国内学者孙黎(2003)于2003年系统性提出轻资产模式，相较于国外发展较晚，他们认为轻资产模式是一种战略模式。轻资产模式主要利用企业拥有的无形资产，如品牌价值、人力资源、客户资源、高新技术等轻资产，并且以较少的资本投入来获取企业所需的各种资源，在发展自身的竞争优势的同时提高企业绩效。

张小富(2013)从地产企业的分析入手，从这一视角出发剖析了轻资产商业模式，提出轻资产商业模式使得房地产行业中开发商与投资商不再是同一人，投资商只获取资产投资收益，而房地产开发商追求的是未来的增值利益，通过赚取品牌溢价收益、项目经营、管理费用等相关收益、以及针对未来经营业绩收益的提成。

王智波(2015)在之前学者们成果的基础上，提出企业在转型轻资产模式的过程中不需要大量投入固定资产，而应将价值增值不高的生产制造环节外包给其他公司，通过这种方式获得充足的资金来打造品牌效益、加强自主研发投入和销售投入。

综上，轻资产模式作为一种新兴的企业盈利模式，使得企业能够在提升自身核心竞争力的同时充分利用自身独有的资源，提升企业整体实力。然而，轻资产模式的发展也势必会带来隐患，因此笔者认为有必要对轻资产商业模式可能产生的问题进行深入研究，从而在最大程度的获取轻资产商业模式带来的优势的基础上有效避免可能存在的问题。

三、轻资产转型与财务绩效的关系

财务绩效理论最早以美国南北战争后的创立的标准成本制度为代表，到二十世纪八十年代产生的科学管理论开启了财务绩效评价的学术研究之路。

Anders Pehrsson(2006)提出，商业模式转型的过程中业务转型跨度小的企业更有利，因为这些企业能够提高对转型前资源的利用率，所以新进入的业务领域与原业务的关联度与转型绩效存在明显的正相关关系。

由于我国在财务绩效的理论研究起步较晚，国内学者唐缨璋(2005)研究了轻资产商业模式、管理费用与销售费用之间的关系，通过数据分析验证了之前轻资产商业模式与企业财务绩效存在正相关关系的假设。汤谷良、戴天蜻、张茹(2012)通过对苹果公司商业模式的深入分析，归纳了轻资产模式的三大特征：外部融资低、资本投资低、现金流高等特点，同时对轻资产商业模式的可持续发展的可行性进行了深入探讨。

随着轻资产模式的兴起，虽然现有的研究成果表明企业轻资产模式转型这一行为对企业绩效的影响是正面的，但是也受到的很多质疑。解宏(2015)在分析了从2010至2013年国内创业板上市公司的数据后，分析了资产结构转型对公司财务绩效的影响幅度。研究结果表明，轻资产占比与公司财务绩效之间有显著的正相关关系，而重资产占比与公司财务绩效之间存在显著的负相关关系。轻资产商业模式的公司固定资产在其总资产中所占的比重明显更低，但同时也发现轻资产商业模式在抗风险能力方面的不足，其经营业绩难以衡量，国家在配套建设方面并不适用轻资产商业模式在我国大力发展。

王成军、张炜(2017)在研究了不同资产结构的商业模式下房地产企业的盈利模式后，发现重资产模式主要凭借资产的规模效应取得收益，而轻资产方式主要凭借核心竞争优势取得收益，轻资产商业模式获得的净利润增长率远高于重资产商业模式。

姜超(2020)以国有大宗商品企业转型轻资产运营模式为例说明了轻资产运营模式也存在风险，大规模利用外包业务来生产商品对于企业的运营能力与产品品控都是一个巨大的挑战。

四、我国地产行业轻资产转型动因

(一)大额土地储备，利润空间被压缩

在目前的会计核算中，通常房地产企业的利润指的是企业销售取得的收入减去各项成本、费用之后的金额。可是就当前市场状况来看，大部分房地产企业己经很难从中获取足够的利润。在土地红利年代，资金量充足的房地产企业确实可以通过购买土地来增值获利，这是因为土地资源的稀缺性和不可取代性，再加上总量是有限的，所以造成了目前土地价格不断上涨的局面。

(二)缓解融资压力

房地产企业对资金的需求量很大，所以其融资能力的高低直接影响到企业的未来发展状况，一旦缺少强有力的资金支撑，房地产企业的日常运营将会受到很大的影响。而目前国内的融资市场发展的还不够完善，传统的经营模式似乎对企业的融资能力造成了一定的负担。碧桂园在2011年至2014年之间融资活动产生的现金流稳定性较弱，除了2013年有明显的提高外，其余年份似乎差距不大。其中，信贷融资己不再是其主要融资手段，相应的，与第三方投资者合作开发、发行理财产品等方式成为其主要融资方式，这就有效地降低了融资成本。经过轻资产转型后可以提供品牌和管理输出的服务。由此，现金流动性也能得到保证。

(三)高库存难以消化

当前，我国房地产行业面临着非常严峻的去库存难题，大多数房地产企业几乎都留有较高的账面存货难以消化，库存商品房较高将直接导致房地产企业极高的资金占用量。同时库存问题也是比较严重的，这就从侧面说明消化当前的库存应该是目前较为严重的问题。

五、结论与启示

本文通过梳理国内外学术界对轻资产界定、轻资产商业模式和其与财务绩效的关系的研究成果，发现学术界普遍认同将轻资产这一概念与重资产概念进行对比定位，例如：土地、厂房、机器设备等非流动资产会占用企业大量的资金投入，并且变现不太灵活，因此将这种类型的资产界定为重资产。而知识产权、品牌、管理体系、客户忠诚等是企业长期经营累计的无形资源，它们不过多占用企业的资金空间，因此将这种类型的资产界定为轻资产。学术界在轻资产商业模式上的定义也是相对于重资产商业模式的定义而言的，轻资产商业模式是指投入资金较少同时周转更快的商业模式，这一模式通过对企业所拥有的各种核心资源进行整合，从而追求不同于重资产商业模式盈利方式的一种新模式，使用这种模式能够显著提升公司的财务绩效。学术界在探究轻资产商业模式与财务绩效的关系时，较多使用了实证研究，通常先建立评价模型，然后利用数据去验证模型，最后进行数据分析，通过解析学者们的研究成果，可以看出企业使用轻资产商业模式在改善企业财务绩效上是有正面效应的，这是因为企业的轻资产商业模式使得企业将更多的资源投入到了产业链中利润率更高的部分，而将利润率较低的部分交由外包公司去完成，提高了企业的投入产出比，与此同时，更多的周转资金使得企业整体周转率上升。轻资产势必将成为未来很多企业加快发展的可选之路。