中小房地产企业融资问题研究

沈 可

(湖北经济学院 湖北 武汉 43020)

一、中小房地产业融资问题现状

房地产企业属于资金密集型企业，资金对于企业来说就像人体中流动的血液一样重要，关乎着房地产企业的存亡。近年来随着政府出台的一系列政策和外部市场环境的变化，房地产企业资金流通问题愈发凸显出来。特别是对于企业规模不大，内部机构设置相对不那么完善的中小企业融资的问题显得更加严峻。

中小房地产企业受限于资产规模和信用状况等因素，融资额度和融资渠道相对于大企业来说更具有局限性。中小房地产企业的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资大部分来自于企业自身的资金累积，而外部融资主要来自于银行贷款。这种有限的融资渠道也造成了中小房地产企业的融资结构不合理和资金来源不稳定等问题。

随着2020年新冠状病毒的来临，全球经济都进入紧缩状态。中小企业更是首当其冲，而作为极为看重资金流的房地产企业，中小房地产企业面临的形式更为严峻。仅仅依靠以往的融资方式是无法扭转如今的困境的，我们需要打造更加完善的融资机制，帮助中小房地产业摆脱窘境。

二、中小房地产企业融资困难因素分析

(一)内部因素

中小房地产企业利润空间往往有限，加上资产、员工人数和规模的限制往往内部机构的设置不够完善，资金管理也不成熟导致信用评级较低。对风险的管控意识薄弱，不确定性更强。不像大企业一样拥有强大的抗风险能力，所以银行往往会更倾向于像大企业贷款。害怕中小企业存在资金抽逃或者无法偿还债务，因此对中小企业存在抵触心理。中小房地产企业外部融资的主要渠道大部分来源于银行，可见银行对中小企业的这种歧视将加大中小企业的融资困难程度。

(二)外部因素

政策因素。近十几年来房地产价格的飞速上涨对大众生活带来极大的影响。政府为了防止房地产泡沫的出现连续出台了一系列政策以控制房价。对土地的监管变得更加严格，也因此土地成交价格越来越高，进入房地产企业的门槛也越来越高。而为了抑制人们囤房炒房的行为，政府又出台了一系列限购政策，限制民众的购房行为。也为了使市场经济环境更健康，严厉打击某些企业家为了哄抬房价大量囤地炒房等行为。政策从购房、贷款、资源等多方面的限制使得房地产企业的自身盈利能力下降。代表着企业从内部获得的融资逐渐减少，相应的对外部的融资需求也会增加。

市场环境因素。现有的融资市场环境对中小企业并没有那么友善。正所谓锦上添花容易，雪中送炭难。中小企业受限于它的资产规模，盈利能力和信用等级等原因，无法完全满足银行为了规避风险所规定出来的各种条件。比如充足的抵押品，较高的利率以及第三方提供的担保等。同时受到我国文化的影响，国人思维偏向于保守，银行为了维护自身利益往往不愿意贷款给发展还没那么稳定的中小企业。即使有银行原因承担风险给中小企业贷款，为了弥补他所承担的一系列风险，必然需要向中小企业收取更高的利率。这也导致中小企业融资成本进一步上涨，加上我国目前资本结构仍然较为单一，无法满足市场上多层次的融资需求。资源无法达到最优配置，进一步限制了中小企业的融资。

三、改善中小房地产企业融资问题的建议

(一)开发新型融资渠道

中小房地产的往往把目光局限于债权融资上，导致融资方式显得单一又片面。成本也因此居高不下，企业不能再把目标局限于银行和股东的资助，应该尝试更多新的的融资渠道。

中小房地产企业可以将房产与期权相结合。给予买家在未来的某一时段以某一特定价格购买房产的权利，同时买家也可以拒绝行使此项权利。这样做可以更好地帮助买家规避房价变动的风险，特别是对于中小房地产企业，房产可能由于地理位置、居住环境、房屋结构等原因没有大型房地产企业具有竞争力。而这一新型融资工具的运用将加大中小房地产企业的竞争力。

其次可以利用近几年在我国房地产市场较为火热的信托行业。结合专业的机构帮助委托者管理房产，专业的人员又利用专业的知识帮助委托者处置他的资产，减少投资者的风险，使得他们的收益更稳定。中小房地产企业可以加强自身与信托机构的合作，打开目前紧缩的局面。

将房地产企业与基金结合。将房地产作为投资对象，之后将从投资者处募集到的资金交由专业的投资机构运作，使得资本增值。房地产基金的出现可以帮助缓解中小房地产企业的融资困境，房地产基金可以聚集市场上的闲置资金，进行专业化的经营管理，对企业发展起到积极作用。近年由于银行利率的不断下降，加上通货膨胀，使得大众缺乏合适的投资渠道。市场上产品结构又不合理，收益和风险不对等，房地产基金的出现将会极大程度上地吸引投资者。

除此之外，房地产企业还可以利用吸引外资融资等新型融资工具。这些方式都可以帮助中小房地产企业改善目前的融资结构，降低融资成本，规避融资风险。

(二)完善企业内部建设

企业作为一个整体，应充分将各种资源整合起来。使资源配置不断优化，做到整体大于部分之和，将企业整体的优势不断发挥出来。中小房地产企业必须加强自身建设改善企业的信用现状，促进企业发展，我们可以从以下几个方面来提高企业内部建设：

加强企业资金链的管理。作为极为看重资金流转的房地产企业，中小房地产企业由于利润空间有限，资金流的运转在经济萧条时期变得更为困难。所以企业应该更加严谨地制定现金的规划。建立科学完善的资金管理流程。加强对相关人员的培训，设立警戒线，及时拉响财务警报。企业的闲置资产尽早地处理，避免一切不必要的费用支出。只有企业的内部建设更加完善，企业的信誉才能增强，才能促使银行对中小企业的贷款。

优化企业治理结构。中小企业治理结构存在多样性，有许多家族企业，往往采取权威管理模式。这就导致中小企业股权结构往往并不合理，所有权经营权高度重合。可能在发展初期，能做到最大限度的团结协作，节省成本。但发展到一定阶段也会面临者诸多问题。我们需要不断优化企业的治理结构，确保企业上下制度运行的完善，避免人情当道。企业的发展决策中能听见更多人的声音，避免一言堂的出现。对员工形成正向的激励制约机制，让优秀的员工能冒头，员工的失误能及时发现。只有整个企业上下的运行机制是良好的，才能保证企业不断发展壮大。才会有更多的银行愿意借款给企业。

(三)政府政策的扶持

在这个经济动荡的关卡，政府政策的支持也尤为重要。武汉市政府为了帮助中小企业度过此次难关，发布了《武汉市应对疫情支持中小企业政策清单》。分别从社保政策、税收政策和金融政策三个方面给予中小企业支持。社保政策中免征或减征各类社会保险费。税收政策中减征和免征各类税费或延期缴纳税款。金融政策中为了帮助中小企业，武汉市扩大了融资资金合作的银行、支持对中小企业的经营性贷款、稳定中小企业的信贷供给和批准延期还款等。这些政策上的倾斜都对中小房地产企业摆脱资金困境提供了莫大的帮助。

政府不仅可以从自身提供政策支持，也可以通过完善信用担保体系的建设，中小拓宽房地产企业的融资渠道。因为市场上相关担保法律的不完善极大地阻碍了中小企业的融资，此时的信用担保市场需要政府的大力引导才能打破僵局。政府可以侧重民间金融的引入，帮助市场建立政府、民间、商业多方相结合的信用担保体系。信用担保体系的完善不仅可以降低中小房地产企业融资风险，也可以提高企业的融资能力。

四、结束语

在如今经济下行的阶段下，每个企业都面临着巨大的考验。中小房地产企业需要面临的冲击更是难以避免。为了度过这一难关企业必须从内部寻求改变，外部寻求支持。不断尝试拓宽企业的融资渠道，加强企业内部建设使得企业自身的信誉得到提升。政府在这一阶段也要和企业共度难关，加强对中小企业的扶持，才能使中小房地产企业度过此次危机扬帆远航。