中小型房地产企业DL地产融资问题研究

易 双

(湖北经济学院 湖北 武汉 430000)

目前针对中小型房地产融资问题的研究成果已经有了很多，多是从中小企业自身角度、融资渠道渠道和资本市场建设多方面进行展开并提出了建议。但是这些研究大都没有结合我国宏观经济大政策，因此从现实可行性的角度来看，中小房地产融资难的问题的形成目前来说还是很难解决，需要多方面多维度进行分析研究出一个合理可行的综合性解决方案。在现有研究的基础上，本文将以A股主板上市公司DL地产作为研究对象，对其融资现状进行分析，并分析它在当前经济形势下所遇到的困难和造成困难的原因，尝试为其提出部分建议并希望能给其他中小型房地产企业解决融资难的问题提供一定的借鉴。

一、DL地产概况及现行财务状况

(一)公司概况

DL地产成立于2015年11月，是由北京市顺义区国资委控股的一家主板上市房地产房地产开发企业，注册资本8.3亿，公司多年深耕顺义市场，拥有深厚的区域资源。公司于2015年借壳上市后相继开发了 400 余万平米的地产项目，积累了丰富的项目开发经验，产品品牌和质量在项目所在区域具有一定的优势，属于一家拥有国资背景的区域性房企。笔者查阅了该公司最近的2019年年报，截止2019年12月31日，公司资产合计44.69亿元，负债总额20.72亿元，所有者权益23.98亿元，资产负债率仅46.36%，远低于同行业的其他房地产上市公司。公司在2019年间营业总收入为9.127亿元，归属于母公司股东的净利润达到了1.012亿元，符合国家中小企业标准，属于中小型房地产企业。

(二)地产财务状况分析

1.资本结构分析

分析DL地产的资产结构，可以了解整个DL地产资产的结构组成和比重，而资产的构成和权重与其再融资水平息息相关，合理的资本结构可以降低其融资风险和融资成本。

2.偿债能力分析

(1)短期偿债能力分析

短期偿债能力这项指标可以反应企业在短期内清偿流动负债的能力，这项指标关系到房地产企业的投融资。从公司财报中我们可以发现从2017年至2019年，DL地产的流动比率和速冻比率均处于下降的状态，流动比率仍大于2，速动比率低于标准值1，证明企业的短期偿债能力较强，资产的流动性较强，但与之相对应的，公司的资本结构不是很合理，未能充分利用公司资本获取以获取更大收益。

(2)长期偿债能力

DL地产的资产规模从2017年到2019年均在稳步上升，资本负债率始终控制在50%以下，相比较于万科、保利地产和华夏幸福等大型房地产开发商超过80%的资产负债率，DL地产的资产结构更稳健。

3.盈利能力分析

盈利能力指标是企业的盈利能力的评判，通过此类指标能够知道企业在某时期的盈利能力。从融资角度来说，盈利能力是企业通过生产经营活动或者其他对外服务取得利润的能力，此指标侧面体现出企业的经营性现金流和留存收益的多少，盈利能力指标越好，表明企业获得的自有资金越多，偿还资金的压力越小。这里笔者专门选取了国资房地产开发上市公司BL地产以及民营优秀房地产上市公司WK，以及从事产业园区开发运营的房地产龙头企业HXXF作为对比对象，我们发现大龙部分不管是在销售毛利率还是摊薄总资产收益率这两项重要盈利指标上都远低于其他上市公司，换而言之便是大龙股份的盈利能力较差，企业发展远低于同行业优秀上市公司，公司需要在企业主营业务上加以改善以提升其盈利能力

4.营运能力分析

营运能力指标可以体现企业的经营能力，能够体现出企业利用资产获得利润的效率高低。从融资的角度来说，营运能力可以揭示企业资金周转情况，同时反映企业资源管理、利用的效率。分析DL地产的存货周转率和应收账款周转率等指标，可以发现随年度变化明显，主要是因为DL地产地处北京而北京房地产市场收到严格的调控。此外存货周转天数在2019年年底高达1718.3天，高于同行业其他公司，约4.71年方能处理完手中所有库存，从上述营运能力部分指标中我们可以发现，DL地产的营运能力以及资金使用效率较差，这也与前面盈利指标中发现的摊薄总资产盈利率较低相呼应。

二、地产融资存在的主要问题以及主要对策

(一)DL地产的融资困境

1.自身经营状况较差，筹资难

DL地产近几年自身经营状况较差，利润由2013年的2.3亿元不断下滑至2017年的0.2109亿元，在2018年又开始稳步回升，2019年归属于母公司股东的净利润为1.012亿元，但我们可以发现DL地产盈利能力远低于同行业其他上市公司，自身盈利能力不足，虽然可以利用自身顺义区区属国企的身份优势在获取项目上具备一定的便利条件，但自有资金不足，又也因为自身盈利能力较差，在银行融资难度较高，所以筹资较难。

2.融资渠道单一，主要依靠关联方融资

DL地产的融资方式相较于HXXF、BL地产等同行业上市公司而言，方式单一，通过统计DL地产2019年的公告，我们发现DL地产融资主要通过向关联方借款，如公告2019-024，便是DL地产的控股孙公司TZWK公司和其三方关联股东借款2.04亿元以用于项目开发运营，且三方股东中除了一方是股权投资，其余两方与北京天竺万科房地产开发有限公司均属于关联方，贷款利率为央行同期贷款利率上浮20%，利率低于5%，而华夏幸福银行贷款的利率平均成本为6.41%，海外发债或者信托融资的成本甚至达到了8%

3.缺乏稳定的资金来源

DL地产公司市值较低，资本结构比较稳健，不像其他房企负债前行，公司开发项目较少，但尽管如此，项目开发资金都是依靠不同的关联方进行融资，利率也不等，从控股股东，到其他顺义区区属国企，贷款利率也从央行同期贷款基础利率上浮20%到8%不等，却反一个稳定的资金来源，而近几年房地产市场受到严格调控，银保监会多次重申禁止资金以各种方式流向房地产市场，从其他大型上市公司财报也可以发现这点，以HXXF为例，通过股权融资、公开和非公开发行公司债券、发行商业票据和银行间超短期融资多种方式的融资总金额大幅降低，DL地产在融资方面很难在资本市场上获得稳定的资金来源。

(二)DL地产的融资困境有效对策

1.加强公司自身内部建设

从前文的分析中可知，DL地产的企业经营状况落后于同行业的其他房地产上市公司，作为房地产企业，核心竞争力就是拿地，DL地产自身属于北京顺义区属国企，拿地优势较大，可以向行业标杆房企学习，从市场上引进优秀人才改善公司治理结构，提升企业竞争力，加强公司自身建设。

2.改善公司资本结构、取得更大收益

从公司的财务状况中我们可以发现公司的资本结构较稳健，资产负债率和短期偿债指标远低于同行业其他上市公司，且公司的融资主要通过从关联方企业融资，甚至没从贷款利率较低的银行进行融资，公司可以考虑引入外来资金，多个项目同时开发，扩大规模取得超额收益为上市公司股东取得更高的利润。

3.扩大公司经营范围，拓展融资渠道

DL地产属于北京顺义区区属国企，长期在北京顺义区从事房地产开发活动，这样子导致公司业绩受北京房地产宏观政策影响较大，而在北京收到的政策限制也较大，公司应考虑走出北京，在不同的一二线城市从事房地产开发运营，扩大公司的经营范围兵尝试拓展融资渠道，走出北京在外地发展的时候与外地的金融机构和银行洽谈，一旦建立联系，将会有效拓展公司融资渠道并增强了公司抵御风险的能力。

三、总结

中小型房地产企业由于自身经营状况次于大型公司、金融机构自身基于信息不对策和逆向选择的考量以及我国房地产金融市场建设不完全等多方面原因存在融资难的问题，本文以DL地产作为研究对象，DL地产不具备中小型房地产的普遍性，自身主板上市，经营状况优于其余众多中小型房地产企业，并且拥有国资背景，在项目开发拿地和融资方面有会很大的优势，但尽管如此，但DL地产仍然很难从银行融资，多是从关联方进行融资，项目盈利能力较差、融资渠道单一缺乏稳定的资金来源，这种情况下，DL地产应分摊风险，分散开发项目，规避政策风险与此同时前往新区域开发以降低融资来源，尝试获取其他的资金来源渠道，并应向行业优秀公司学习，吸收人才，改善内部资本结构和管理模式，增强项目的盈利能力。