物业法律责任界定及解决合同纠纷的建议

田 华，张 静

（河北政法管理干部学院，河北 石家庄 050061）

近年来，物业纠纷呈现逐年增长的高发态势，其中，物业维修责任以及相关赔偿问题成为业主与物业合同纠纷的主要问题之一，究其原因主要是合同中的服务范围和标准不明确，业主不清楚物业收费中包含哪些服务项目，双方对服务范围和标准在理解上产生分歧造成的。因此，廓清物业服务范围及维修责任的边界对于减少合同纠纷具有重要意义。本文从排污管道的责任归属问题展开分析，探讨化解物业矛盾和纠纷的途径和办法。

一、现实引发的问题

无论新建小区，还是老旧小区，排污管道发生堵塞返水是业主遇到的最普遍、最头疼的问题，有的居民家中无人，冒出来的污水流到室内，造成一定的财产损失。因此，排污管道冒水事故，成为业主投诉比较多的问题之一。双方争议的焦点是排污管道发生堵塞后是由物业服务企业（以下简称“物业”）负责还是业主负责？有的物业认为卫生间排污管道由物业负责，厨房排污管道发生的堵塞由业主个人负责。

如何界定排污管道的责任归属？关系到业主的切身利益。底层业主每户每年发生1 至2 次排污管道被堵事件，发生率比较高，如果不能较好地解决责任归属问题，必将影响众多底层业主与物业，楼上业主与楼下业主之间的关系，造成人与人之间关系紧张，最终影响社区和谐稳定。

二、物业通常做法背后的原因

为什么物业认为排污管道堵塞应该由业主自己负责？分析其背后的原因主要有以下几个方面。

（一）物业服务意识差，管理方法落后

八十年代初物业企业出现之前，在城市社区中，机关、企业、事业单位的自建住宅小区居于大多数，小区各项服务由单位后勤负责，不属于单位的其他老旧小区基本上是自我服务、自我管理。排污管道的定期疏通也由单位或个人负责。但是，新建高层住宅小区出现后，居住的户数增加了，厨房排水管道堵塞现象的发生越来越频繁，物业仍然采取过去老旧小区的管理办法，只负责卫生间排污管道的定期疏通和维护，不负责厨房下水管道的疏通与维护。物业遵循“先例”的做法，说明其服务意识差，管理方法落后。

（二）物业服务合同部分内容不合法

有效的物业服务合同（以下简称“合同”）必须合乎法律规定，如果合同的部分内容违反法律，意味着合同部分无效。物业不负责排污管道的日常维护是法律规定的吗？答案是否定的。

理由之一：《物业管理条例实施细则》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业，由业主和物业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”排污管道属于房屋的配套设施设备是不言而喻的。对排污管道的日常疏通和维护以及发生堵塞后进行处理，是物业不可推卸的法定义务。反之，如果物业将其排除在自己的责任范围之外，显然是不合法的。

理由之二：《石家庄物业管理条例实施细则》第四十七条规定“售出的物业在国家规定的保修期限内，由建设单位向业主负责维修。保修期满后，自用部位设施设备由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的维修养护，选聘物业的，由选聘的物业负责维修、养护；没有选聘物业的，由共有的全体业主负责维修、养护。”排污管道是否属于共用部位、共用设施设备？从排污管道的属性看，它不像燃气管道、暖气管道那样可以分户运行使用，只能共同使用，因此，排污管道属于“共用设施设备”是显而易见的，由物业负责定期疏通也是肯定的。

理由之三：从立法目的看，法律规定权利义务的界限，通过相关主体义务的确认，界定责任范围，并对弱势群体给予倾斜，以达到平衡，使利益冲突得到有效规制，是国家制定《物业管理条例》的立法目的。如果物业不负责排污管道的定期疏通和维护，而由底层业主负责，等于加重其义务，这样的法律规范不具有正义性和公平性，不符合权利义务相一致原则，显然也不符合《物业管理条例》《物业管理条例实施细则》的立法目的。

既然法律规定了“配套的设施设备”“共用设施设备”的维修养护由物业负责，为什么排污管道由谁负责还会产生分歧？一是建设单位制定的临时管理规约及后期物业的服务合同内容过于简单，服务范围和标准不明确、不具体，容易发生误解，具体操作中，物业工作人员又做出对自己有利的解释，由此产生矛盾和纠纷。二是物业管理的法律规范也相对粗糙，对于“房屋配套的设施设备”“共用设施设备”具体包括哪些部位，缺少说明、列举和解释。根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对“共用设施设备”所做的解释，共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯等等。其中的“上下水管道”，实际上包括卫生间和厨房的排水管道。但是，法规并没有明确卫生间和厨房的排水管道都属于“共用设施设备”，以及在何种情况下由业主负责。例如，没有规定在有证据证明损坏是人为因素造成的，由责任人负责维修，找不到责任人的，由物业使用专用维修资金维修。

由于法律规定相对简单，建设单位制定临时管理规约，或物业制定合同时，就会利用法律中的漏洞和缺陷，减少自己的责任范围，排污管道的责任归属发生分歧和纠纷在所难免。

（三）利益驱使

物业不承担厨房下水管疏通的责任，与其背后的经济利益有关。物业属于自负盈亏的经济实体，追求利益最大化是其性质决定的，虽然法规明确了“共用设施设备”中包含了“排水管”，但无论是由建设单位制定的临时管理规约，还是物业制定的合同都不作过多的解释和列举，合同内容简单、笼统。甚至照搬建设部、财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》关于“共用设施设备”的解释，不列出清单，不做细致划分。其目的是为了减少经营成本，减少应当由自己负责的维护、维修责任，对于服务项目，能少承担则少承担，能推给业主负责的，就推给业主自己负责。

三、对策建议

（一）细化地方性物业管理条例实施细则

从排污管道的责任界定看，确定物业的责任边界，对于减少业主与物业的矛盾和纠纷具有重要意义。目前规范物业管理的法律规范不少，但内容上都是粗线条的，许多地方性物业管理条例实施细则基本上照搬上位法的规定，没有达到根据地方特色细化地方立法的目的，建议细化地方性物业管理条例实施细则，明确哪些管道、哪些部位在什么情况下由物业负责,哪些情况下由业主负责。对物业服务合同中的服务范围、服务质量标准与服务费进行详细的规范，避免因责任不清产生的各种物业纠纷。

（二）规范、细化、宣传物业服务合同

首先，物业服务合同是物业和业主权利义务及承担违约责任的主要依据，房地产行政主管部门应当组织专业律师依照《合同法》《物业管理条例》等相关法律，制作物业格式合同范本，要求不同类型、不同档次的社区物业参照，使合同文本规范化，同时强调合同解释的重要性，依据《合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”以减少因理解不同发生的分歧。

其次，细化合同内容，对于服务项目应当列出清单，使业主明白自己交的物业费中都享受到哪些服务，物业采取了哪些制度和措施保障业主的利益得到实现。例如，是否有管道定期疏通的制度，什么情况下由业主自己负责。例如，供暖设施入户部分，如果是人为损坏的，由责任人负责维修；如果属于工程质量问题，保修期内由建设单位负责维修；如果是加压导致的，由供暖单位负责进行维修。

再次，建设单位制定的临时管理规约，或物业合同应当在宣传栏显要位置长期展示，或组织宣讲，使广大业主熟悉、了解合同内容，明白自己的权利义务，减少因不了解合同条款发生的矛盾纠纷。

（三）加强物业的制度建设

要减少物业纠纷，还要加强物业的制度建设。一些省市已经制定了物业的评价体系，如何将纸上的标准，变为企业实际工作效能，需要企业内部制定相应的管理制度、工作制度、考核制度。企业领导人要带头遵守制度、落实制度。例如，建立工作人员的巡视制度，发现问题及时解决和登记的制度，领导人员检查制度，重要部位日常维护的专人负责制度，等等。又如，物业评价体系中规定排水管道每年清理维护二次，是否安排了专人进行了清理维护，等等。物业企业内部的制度化、规范化、程序化建设，不仅是企业依法管理的需要，也是业主利益得到保障的制度基础。

（四）修改排污管道设计

排污管道堵塞事件之所以经常发生应该与排污管道的设计缺陷有关，建筑排水设计的国家标准是几年前制定的《建筑给水排水设计规范》，近年来高层建筑增多，排污管道及其弯道设计是否适应高层建筑的需要, 尤其是厨房垂直立管与横管直径是否合适？从排污管道堵塞的位置看，主要发生在底层垂直立管与横管拐弯的地方，因为油污容易堆积在排水不畅的地方。建议底层厨房垂直立管与横管拐弯的地方，设计成大于90 度的弯道，改变目前90 度的直角设计，以减少油污的堆积，保持管道畅通,减少排污管道堵塞事件的发生。

（五）房地产开发企业与物业管理分离，严格招投标制度选聘物业

《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业。”该条款中规定的“房地产开发与物业管理相分离”使用“提倡”，而不是“应当”的表述方式，说明国家允许建设单位选聘物业，没有强制开发商必须与物业管理分离。但是，多数开发商聘请的物业属于自己的物业，造成前期物业经营中业主与物业的矛盾比较多。前期物业存在的主要问题有以下几个方面。

1.临时管理规约存在一些不合理的内容

建设单位在销售物业之前制定的临时管理规约是预先拟订的格式合同，业主只能表示全部同意或者不同意，他们在制定合同时有可能减少服务项目、降低服务标准，缩小自己的责任范围。前期物业为了中标而压低价格，使利润空间极其有限。而中标企业为了追求更大利润，有可能将一些不合理的条件转嫁到业主身上，容易侵害业主的合法权益。合同中存在服务范围、服务标准不明确，服务项目少的问题较为普遍。

2.业主对临时管理规约不重视，不了解

临时管理规约是单方面制定的格式合同，不是相互协商的结果。多数新建小区临时管理规约与房屋买卖合同捆绑销售给客户，业主为了买房，不得不在合同上签字，买房者没有选择余地，而且90%以上的业主只关心房屋买卖合同，不重视临时管理规约，不了解合同中规定的物业服务范围、服务标准和收费项目等内容，有的业主认为物业应当负责所有的维修服务。物业服务中发生的一些分歧往往是业主对合同内容的不重视、不了解造成的。

3.业主与前期物业关系紧张

据不完全统计，太原市420 多家物业公司中约90%的公司为开发商下属的子公司[1]。或者由开发商指定的物业。由于建管不分，开发商走承接验收制度的“漏洞”，给开发商“放水”，一些共用设施设备的配套建设不完善或存在其他问题的建设项目也能顺利完成验收工作。一旦验收工作完成，开发商就卸任不管，把房屋质量、公用设施中的问题都强加给物业[2]。在不少地方前期物业管理企业霸占属于业主的公用部分情况较为普遍[3]，有的长期占用属于业主的外墙、电梯间、停车场等公用部位，将收取的广告费、出租费、停车费等据为己有。因此，业主将前期物业混同于房地产开发企业，将房屋质量问题混同于物业服务质量问题，将对房地产开发企业的矛盾转嫁到前期物业身上。造成业主与前期物业关系紧张，不利于前期物业长期健康发展。

4.前期物业没有经营期限的限制影响其服务质量

根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业之前，前期物业会一直存在下去，没有经营期限的限制。前期物业有可能采取各种手段阻碍业主召开大会，成立业主委员会（以下简称“业委会”），由于没有业委会的监督，物业在服务质量上大打折扣，工作不主动、不积极，只有在业主报告发生了事故后才去处理，不能主动采取一些防患于未然的措施和制度，最终影响其服务质量。

基于以上问题的分析，建议对《物业管理条例》进行修改，规定房地产开发企业“应当”与物业管理分离，通过招投标方式选聘物业，使开发商与物业脱钩。严格选聘物业的招投标制度，在招投标中，要求物业具备一定的资质，具有独立身份，不能与开发商有任何实质性联系。前期物业服务合同要规定终止服务的期限，建议前期物业存在的时间应为1-2年。如果物业的服务质量能够得到业主广泛认同，可以续签合同。

（六）加强物业监督

根据《物业管理条例》第六十三条的规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，个人处1000 元以上1 万元以下的罚款；单位处5 万元以上20 万元以下的罚款。实际上，物业长期占用共用部位进行经营的并不少见，究其原因与政府主管部门监督不力有直接关系。我国物业的监督主体是县级以上人民政府房地产行政主管部门和业委会，但政府主管部门工作比较被动，只有在接到举报、投诉时才去处理，使物业的违法行为长期得不到解决，降低了法律的权威。从业委会监督看，多数新建小区没有成立业委会，成熟社区虽然成立了业委会，由于业委会人员素质参差不齐，或者缺乏物业管理方面的法律知识，或者缺乏服务意识，功利性很强，多数业委会处于“瘫痪或半瘫痪”的状态[4]，有的业委会对物业违法行为视而不见，不向房地产行政主管部门举报；有的业委会对业主逾期不交纳物业服务费的行为，不进行督促，使监督名存实亡。

笔者建议：

第一，政府房地产行政主管部门建立巡视员制度，定期巡视，调查的问题进行登记，并在规定的期限内进行处理。

第二，建立以居委会为核心的社区监督机制。修改《城市居民委员会组织法》，增加居委会监督物业、业委会的职责，赋予居委会部分处罚执行权。居委会应当与物业同时进入新建社区，参与前期物业的招投标；临时管理规约的制订；指导、监督业主大会和业委会的成立及活动。属于业主的物业共用部位、共用设施设备的收益，纳入居委会财务管理系统，设立专项账户专款专用，按照与业委会约定的分配比例，在满足专项维修资金的前提下,支付使用。

第三，树立法律权威，严格法律执行制度。对于不依法履行职责的工作人员，按照《物业管理条例》第六十六条的规定，主管部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。负有监督职责的居委会、业委会人员，如有类似行为的也应承担相应责任。

合法合规是物业服务合同有效的前提，细化合同内容，厘清业主、物业、开发商三方的责任界限，对于减少纠纷，控制物业的责任风险具有重要意义。规范前期物业行为，加强对物业的监督，不仅有利于保障业主的合法权益，也有利于物业长期健康发展。