公允价值在我国企业的应用研究
——以新城控股公司为例
2020-03-11
(重庆理工大学 重庆 401320)
一、公允价值的定义
根据最新的《企业会计准则》，公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或转移一项负债所需支付的价格。
二、公允价值应用分析——以新城控股公司为例
(一)公司简介
新城控股集团股份有限公司1993年创立于常州，2015年在A股上市，目前，集团已成为住宅地产和商业地产的全国综合性地产集团，主要致力于开发优质住宅物业和包含购物中心在内的综合体项目。
(二)公允价值计量应用研究
根据新城控股2018年年报，公司按公允价值进行计量的资产主要为以下内容：(单位：元)
项目名称期初余额期末余额当期变动对当期利润的影响金额苏州银行股份有限公司1%股份197,100,000197,100,000--上海景盈投资管理合伙企业5.82%股权186,605186,605--上海伍翎投资公司(有限合伙)5.26%股权50,000,00050,000,000--宁波澎湃股权投资合伙企业5%股权10,000,00010,000,000--青浦伍悦广场优先购买权155,974,809139,174,809-16,800,000-16,800,000在建投资性房地产8,304,000,0008,919,000,000615,000,000660,381,714完工投资性房地产15,192,000,000 31,839,000,000 16,647,000,000 2,148,822,915 合计23,900,261,41441,154,464,41417,245,200,0002,792,404,629
可以看到，新城控股按照新准则的规定对相关金融资产进行了计量，这些金融资产与市场行情变动密切相关，由于这些资产没有实物形态和货币形态，而且大部分情况下与其相关的交易和事项也并未实际发生，如果对其采用历史成本法计量，既难以对其进行会计处理，也无法准确估计其价值。而公允价值计量模式可以很好的克服以上问题，使会计的计量能够更加符合配比原则，而且公允价值计量模式下还要计量公允价值变动损益，这就弥补了会计收益的不足，可以更加真实准确的反映会计收益。
根据公司年报的披露，公司以公允价值计量的资产所属的公允价值计量层次全为第三层次，也就是说，这些以公允价值计量的资产，其所采用的输入值均为不可观察输入值，使用该类输入值，说明其存在市场不活跃或者无法获得相同或类似的市场价格的情况。公允价值计量运用的相关估值技术：(单位：元)
2018年年末公允价值估值技术输入值名称范围与公允价值之间的关系可观察/不可观察股权优先购买权139,174,809市场法资产波动率13%-15%正相关不可观察 整售折扣率10%负相关不可观察 无风险收益率2.56%-2.83%正相关不可观察 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 405,739,262市场法市净率0.7370-1.4635正相关不可观察 已完工的物业31,839,000,000收益法租期收益率4%-6.5%负相关不可观察 复归收益率4.5%-6.5%负相关不可观察 市场单位租金每月2元/平方米至每月2610元/平方米正相关不可观察 开发中的物业8,919,000,000收益法复归收益率6%-11%负相关不可观察至完工的预计建设成本200,708,223元至828,596,427元 负相关不可观察持有及开发物业至完工所需的预计利润率12%-15%负相关不可观察
新城控股采用的估值技术主要是市场法和收益法，收益法主要采用的是现金流量折现法，根据不同资产的相关属性应用了不同折现率对现金流进行折现，给出了具体范围，相关折现率范围的跨度不大，较为稳定。同样地，市场法下的利率范围跨度也不大，标的公司整体与被估值公司体量相似，差别不大。从市净率到无风险收益率，资产波动率等的运用可以看出，新城控股对相关证券的计算也较为全面。
三、评价
(一)应用中存在的问题
首先是信息披露不够充分，虽然新城控股对大量以公允价值计量的金融资产作了估值技术等的披露，但相关折现率只给出了范围而没有确切数据，投资性房地产的转换也只有转换项目而没有具体的转换数额。其次是估值技术的选择不够客观，新城控股以公允价值计量的资产计量结果都属于第三层次，对相关资产估值的数据难以获得。最后，公司对投资性房地产计量模式的转换和金融资产的重分类具有较大主观随意性。
(二)相关建议
在信息披露上，新城控股需要完善其信息披露机制，给出估值技术的完整参数和投资性房地产转换的具体内容等，以便投资者的查阅分析。在估值技术的选择上，为了提高评估结果的客观性，公司需要对评估人员的专业能力和综合素质作出判断，尽量聘请专业能力强，综合素质高的评估人员。另外，还需要加强对企业财务数据处理的监管力度，以防出现操纵利润的行为。
四、总结
新城控股公允价值计量的问题也反映在我国相关企业上，这与我国市场经济的尚不完善相关。因此，为了更加有效的发挥新会计准则的作用，国家需要进一步完善市场经济体制，为企业运用公允价值计量模式提供一个良好的经济环境，同时，企业也需要提高自身对公允价值计量的运用能力，严格遵守准则要求。
