朝阳市保障房精细化管理现状市场调研分析

于萌萌 李晓梅 米延吉

1.朝阳工程技术学校； 2.辽宁工程技术大学； 3.朝阳市房产局

一、研究背景

2017年全国两会上，总书记提出了“城市管理应该像绣花一样精细”的整体要求。如何才能实现城市管理精细化？这将成为全国各大中型城市政府的一项重要任务[1]。“十二五规划”重点在于进一步强调保障性安居工程建设力度，不断加快棚户区改造的速度，发展公共租赁住房的面积，增加中低收入居民住房供给的数量，将民生保障建设放在首要位置[2]。

在我国城市化发展进程中，如何改善城市低收入居民的居住条件，已成为重要民生问题，建设保障性安居工程迫在眉睫，它是为了顺应我国经济社会发展而做出的一项重要举措。虽然我国住房保障体系从一定程度上缓解了住房压力，但是在实施过程中，显现出许多管理问题。

二、研究设计

（一）研究对象及地点

为了全面获得朝阳市保障房小区的人口数，本文选定的样本是朝阳市的5个县市区保障房小区居民开展调查，以及对当地政府主管部门和物业管理人员进行走访调查。

三、数据分析

朝阳市总人口340.2万人（农业人口247.1万人，非农93.1万人），人均收入：城镇常住居民人均可支配收入23948元；农村常住居民人均可支配收入11865元。在本次调查中一共获得1600份有效问卷。2017-2018年朝阳市各县市区已完成保障房统计共1776份。

研究采取了资料数据收集法、实地问卷调查法、网络问卷调查法、文献查阅法、统计分析法和因子分析法对数据进行处理，从受访者基本情况、居民关注度、保障房小区居民满意度、住房保障类型、装修服务认可度、保障人群、保障房政策和工作成果的满意度七个方面出发，对各方面的数据以及情况进行了因子归纳（本文仅取对公因子影响程度大于0.7的因子来表示）可得到六大公因子，分别是：保障房配套设施、保障房施工质量、保障房政府政策、保障房规划布局与土地供应渠道、保障房融资渠道。

四、研究结论及建议

（一）研究结论

一是保障房对于青年人具有很高的吸引力，二是在居民关注度方面，朝阳各县市区的居民更关注保障房的价格、周围环境、地段、配套设施等。三是在保障房小区居民满意度方面朝阳各县市区的居民对保障房、政府机关管理、保障房质量、保障房物业管理、保障房安全性、保障房区位及交通条件、保障房公共服务资源方面都表现出了明显不满意，应加大保障房在这几个问题方面的解决力度，让居民满意。四是在保障房政策和工作成果的满意度方面朝阳各县市区的居民对政府在保障房的工作满意度不高，政府可以针对满意度情况来提高对保障房的管理。

（二）提升朝阳市保障房精细化管理对策建议

1.加强朝阳市保障房配套设施方面的精细化管理。严格执行投资计划。建设单位要严格按照国家、省、市、县下达的投资计划组织项目实施，不得私自调整或变更计划，切实加强资金管理。各县、市发改部门要联合审计、财政、住房保障等相关部门，加强监管资金的使用，督促建设单位对国家资金实行专户存储、分账核算、专款专用[3]。完善配套基础设施建设。

2.加强朝阳市保障房的质量管控方面的精细化管理。严格落实“五制”要求。项目要严格执行“五制”管理。包括：项目法人制，按照“谁建设、谁负责”的原则。项目招投标制，项目应对勘察、设计、施工、监理和材料供应均依法招标。项目合同管理制，项目勘察、设计、施工、监理和材料供应采购均应依法签订合同。项目监理制，项目应选择具备相应资质的监理单位。项目竣工验收制，项目建设完成后，业主单位要积极做好验收准备，验收合格后，要按规定及时办理资产移交手续，落实产权归属；加强安全和质量管理，建设单位和施工单位应成立安全管理机构，配备专职安全员，实行安全主要领导负责制；强化监督检查，各职能部门要加强对保障性住房项目事前、事中、事后监督检查。

3.加强朝阳市保障房物业管理水平方面的精细化管理。通过报道，进一步提高保障房住户缴纳物业费的主动性，通过财政补贴等各种方法来保证物业公司的正常运营。提高保障房小区物业管理的关键是合理的引入市场竞争的机制，不断的杜绝开发企业不合理介入物业管理，应该不断的鼓励民间资本投资物业经营的活动；由于保障房小区的居民生活水平较低，从而导致物业费收取非常困难，应将物业费缴纳同其他生活补助挂钩收取[4]。

4.加强朝阳市政府在建立长效的管理政策方面的精细化管理。朝阳市政府应建立比较完善的协同管理工作机制，从而成立保障房管理机构，实行经营、修缮、物业“三位一体”的模式，此机制的特点主要表现为由“管理方一协同管理平台一需求方”构成的层次清晰、职能分明的保障房管理协同组织体系，来不断的实现小区的长效、不间断运营的管理模式。

5.加强朝阳市保障房布局与土地供应渠道方面的精细化管理。城市规划是城市建设的主力军，所以需要规划部门在制定规划编制方案的时侯给予全方面的考虑，从而给城市的发展提供科学的建议。从规划角度来看，保障房小区规划设计要注意楼栋间距、绿地率和建筑密度的规范性。利用农村集体经营性用地试点，通过推动建立多主体供应、多渠道租购并举的住房制度能够让全体人民住有所居[5]。