论小产权房问题的症结及解决办法

钟汶珊

摘 要：随着国家经济的快速发展，房价高企，小产权房的问题越发得到社会的关注。本文从小产权房的概念出发，分析小产权房问题的症结，尝试提出解决办法。

关键词：小产权房;房价高;解决办法;物权法

随着国家经济的快速发展，房价持续攀升，房地产市场的问题开始凸显，其中，小产权房的问题得到越来越多人的关注。小产权房的发展，体现了制度变迁以及自发的产权演进过程，其产生有着固有的经济、社会和制度背景。所以，小产权房的问题对房地产市场的发展，甚至社会的可持续发展有着重要的影响。

一、小产权房的概述

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，却向集体经济组织以外的人员出售的房屋住宅，由于未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”或“小产权房”。行业人员指出，“小产权房”的现象屡见不鲜，是因为小产权房是在农民自己的宅基地或农村集体用地上建设的，从规划、施工建设到销售，未经过国家有关部门批准，成本低廉，利润丰厚。

随着中国城市化加快，城市人口骤增，房屋价格走高，城市人口对小产权房的需求也越来越大。小产权房的出现，在某种程度上，满足了市场快速发展下的多元化需求，多方主体利益的一致，也催生了大量小产权房的出现。

二、小产权房问题症结

即使小产权房在某种程度上可以缓解城市住房压力，但是小产权房的出现也带来了许多问题。

第一，因为小产权房没有法律的保护和认可，国家有关部门的监管的缺失，导致了小产权房在各个环节都容易产生纠纷，如建设、销售、售后等环节。因此，小产权房的质量无法得到有效的保障，销售、租赁中利益受损也无法得到法院的支持，小产权房的物业管理水平参差不齐。

第二，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，土地的所有权是归属村经济合作社或乡（镇）合作经济联合社。因此，小产权房的这种性质决定了无法保障每个村民的权益。小产权房的建设主要有两种形式，一是开发商和集体经济组织合作，一种是集体经济组织自行开发。在建设、销售的过程中，当村民个人利益与集体利益存在矛盾时，往往导致村民个人的利益被损害，个人意愿得不到充分尊重。因此，保障弱势村民的合法权益，是解决小产权房问题不可回避的问题之一。

第三，小产权房导致耕地流失。随着小产权房的走俏，越来越多的人关注到其短期内带来的经济利益，导致越来越来多集体经济合作社无视客观条件，无视法律规定，占用农田用途的土地用以开发小产权房，从而加剧了耕地流失的严重程度，威胁粮食安全，社会稳定。

第四，国家法律规定。

我国《民法通则》71条明确规定：“财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”《物权法》中39条规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。” 第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，数以本集体成员集体所有。”第60条规定：“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民小组代表集体形式所有权。属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织形式所有权。”由此可见，村民对于小产权房是拥有所有权的，对小产权房的买卖属于合法行为，买卖合同应该认定有效。

我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”由此可见，我国《土地管理法》明确从农民集体所有的土地使用的角度禁止小产权房的存在。

三、小产权房问题的解决办法

小产权房问题的根本原因在于国家法律与城市居民住房需求之间的矛盾。由于城市居民无法承担城市的高房价，但是中国“安居乐业”传统观念加剧了人們对拥有属于自己房子的愿望，因此，这是小产权房这种特殊形式的房屋类型出现和流行的重要原因。但是，国家现行的法律法规并不支持小产权房的存在。因此，可以从以下两方面着手解决小产权房的问题：

第一，完善土地立法，实现土地确权。

1、以《宪法》精神为宗旨，以土地所有制作为切入点，在制度上完善土地所有制，明确集体所有制中“集体”的范围，在制度上明确集体所有权的主题，明确集体土地所有者的有关权利，使得村民可以充分享受到土地非农化过程中所带来的的合法权益，促进经济发展。

2、完善土地管理的法律法规，建设统一城乡用地市场机制。遵循市场经济的规律，逐渐实现国有土地和集体土地的同价同权，促进城市商品房价格及小产权房价格的合理调节。

第二，优化征地补偿机制

1、遵从合理公平原则，在制度上明确征地补偿的受益主体。在我国的《土地管理法》中明确规定 当国家征用的土地主体为村民和集体经济组织时，对于依法享有土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用的主体，除了其他地上附着物和青苗等的补偿费用属于村民所有以外，其余的补偿主体都是集体经济组织。二是，明确征地的民事法律关系属性，这应当是平等的商品交换关系，应当遵从自愿平等的原则以及等价有偿的原则。

2、优化失地村民的安置措施，丰富征地补偿方式。建立可以满足不同主体现实需求的多元化的征地补偿机制，主要从以下两方面考虑：一是，对于以土地作为主要生活来源的村民，由于土地是他们主要的生活资源，因此可以考虑给以替代土地作为补偿。二是，对于不以土地作为主要生活来源的村民，如已进城务工但保留农民身份的那部分村民，可以考虑征地补偿费入股或土地债券补偿等安置方式。征地补偿方式应当充分考虑各方的需求，为失地村民提供稳定有效的保障。

四、结语

小产权房问题是社会和经济发展过程中不容忽视的问题，得到越来越多的关注。习近平总书记曾经说过“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定”。因此，有效解决小产权房的问题，才可以缓解房地产行业不稳定的状态，加快国家城乡一体化进程的发展，维护社会稳定。因此，加快修订不合时宜的法律法规法规、相关政策，加快土地改革进程，优化征地补偿机制，从制度规范小产权房的解决方式，促使国家房地产行业健康发展。

参考文献：

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（中国政法大学民商经济法学院）