跨区域多项目的房地产项目设计管理研究

2020-03-08陈康

工程建设与设计 2020年13期

陈康

（中交地产股份有限公司，北京100032）

1 分析多项目设计管理模式

房地产企业在进行项目开发中，多项目设计管理工作一般由设计部门负责，其专业配置全面、专业人士充足，且设置专门的机电、结构、景观、室内设计师，由项目建筑师牵头开展各个项目工作。管理内容主要包括：与设计单位协调沟通、设计合同管理、设计造价控制、设计质量控制等，其组织框架为：设计总监—设计部门经理—副经理—设计部门经理管理文员与各设计师【1】。

一般来说，跨区域多项目使用三级设计管理体系，该体系将地区、区域、总部公司的高层决策、投资、设计、营销及长远发展等相关意见进行有机结合，促使设计不断创新的同时，更加符合当下市场环境，并进一步提高设计管理质量。建设三级设计管理体系，将传统的管理方式转变为区域公司制构架，提高设计风险管理能力，完善创新研发体系与推动设计标准化，提高企业核心竞争力，使其更好地立足于市场。

2 设计项目管理要点与流程

2.1 管理流程分析

房地产公司在跨区域多项目管理中，主要包括：业务流程、知识、项目管理3 方面。在设计管理整个流程中总部公司发挥统筹规划作用，从宏观角度调控整个项目的方针与发展计划，控制整个项目开发运作，降低项目风险【2】。在地区公司项目具体实施中区域公司起中间协调作用，贯穿于整个项目实施，审核与检查整个项目审批点、关键控制点、重点工作项目等，在符合组织控制规范内，保证设计项目顺利完成，并交由地区公司完成。在整个设计项目中，地区公司主要负责管理建筑规划主要流程，如规范设计管理工作，使室内设计、景观专业穿插于整个流程中，保证设计工作有序开展。

2.2 管理职能分析

在房地产项目开发各阶段设计管理都贯穿始终，包括项目概念研发、项目的规划设计，初步拟定建筑方案设计及对项目的初步设计、确定施工图、后期设计变更工作等。房地产项目在开发阶段，可将设计管理职能进行不同划分。一般而言，一级职能包括概念策划、项目管理、设计研发与其他专项，二级职能则在一级职能下进一步细分，三级职能具备实时性，需要结合项目实际情况确定。

3 房地产设计管理主要内容

房地产设计管理工作包括造价控制、质量控制、沟通管理、合同管理4 方面。

3.1 造价控制

1）对开发项目施工工艺合理性在设计阶段进行审核，并进一步控制工程造价、缩短工期。

2）对设计方案经济性进行审核。

3）对项目限额设计落实情况进行审核，如专业项额设计成本控制。

4）以性价比指标对项目投资指标进行调整或优化设计方案。

3.2 质量控制

对房地产项目设计阶段相关文件进行审查，审查分为实质审查（即对设计文件中关于项目开发存在的实质性质量问题进行审查，对各专业综合管线布置审核，并组织专项技术问题论证、提出优化设计建议等）与形式审查（审查主要包括政府规定施工图审核程序、文件齐全与否、审签手续、设计程序等是否符合相关规定）。

3.3 沟通管理

沟通管理主要与相关单位进行沟通协调，保证项目开发工作顺利进行。

3.4 合同管理

1）合同管理在设计管理工作中包括合同约定、合同实施、合同检查与监督等工作，其中，设计进度的控制是通过管理设计费拨付方式进行调控。

2）必须检查监督相关单位的沟通、计划的动态调动与设计进度的执行【3】。

4 房地产设计管理分工

房地产总部公司作为最高决策机构，主要对设计存在的风险进行规划控制，并审批设计定稿方案与设计总费用。项目设计管理主要由区域公司负责，需要在策划、设计阶段发挥主要作用，对辖区内分公司项目设计管理进行把控，并审核、审批项目各个节点与子项目。以设计项目整体为基准，有效控制分公司的设计进度、质量及落实情况，从产品创新、产品标准、专业技术等方面予以支持与指导，根据地区公司运营状况进行科学、合理推广。在整个设计管理中地区公司扮演具体落实单位，对总公司、区域公司的审批意见与设计决策进行执行与落实。一般负责项目设计执行实施与基础性技术管理，工作可分为各设计阶段过程管理、前期策划阶段管理，并对现场施工技术、设计单位图纸阶段技术进行管理。

5 多项目设计管理落实

5.1 成本管理

在跨区域多项目设计管理工作中，总公司必须最大化地发挥自身职能，根据公司整体运营情况制定设计规划方案，并初步拟定项目实施策略。区域公司与地区分公司，需要配合总公司的战略方针进行项目设计管理。

在跨区域多项目设计中，通过合理制定项目总设计费来有效落实成本管理。区域公司以总公司战略方针为基准，结合区域设计市场环境、开发项目自身特性因素，初步计算各子项目、总体项目设计费用，并制作项目设计费用预算表，包括：前期设计、勘察、设计专项、室内设计、景观、施工图设计、设计招标等。一般来说，成本控制在设计过程中可分为项目扩初设计开发、设计方案优化、项目施工图设计3个阶段。具体是区域公司在成本控制准则下，负责监督、指导、控制、审核等事宜，控制分公司项目设计成本，并负责指导纠错工作。

地区公司成本管理工作中主要是加强对设计费用的控制，在实际工作中需要根据项目开展情况，以总公司控制原则为基准，合理选择合作单位或正确选择各环节、各阶段设计单位，通过有效的商业谈判，进一步提高设计成本控制总体费用。

5.2 进度管理

有效的设计进度控制是一套完善的设计计划必须具备的基本功能。区域公司在进行项目设计进度管理时，需要以保证设计质量为基础，以总部指标与战略为指导原则，给予足够的时间周期以满足项目各设计环节所需，制定重点节点设计进度与整个设计项目设计进度，并从宏观角度调控整个设计过程。一般设计进度计划内容包括：多项目设计主要阶段与设计阶段周期，如施工图设计节点与周期、初步设计节点、方案设计节点周期、委托设计节点周期等；从其他子项目进行设计进度管理，如项目提出概念、初步方案制定、初步设计、确定设计方案、设计施工图等各节点的周期；此外，对开盘、开工、定位等重要节点，在项目发展计划中需要重点调控。

5.3 多项目设计质量管理

跨区域多项目设计中，设计质量管理作为设计管理核心部分，其优劣对项目功能与使用价值造成最为直接的影响，是决定项目质量的关键点。对于区域公司来说，需要通过设计阶段与事前控制对项目设计质量进行优化，重点把控项目设计单位资质考察、审核设计图纸2 方面，保证设计质量达标、满足公司规划需求。地区分公司作为整个设计项目执行者，必须从项目各节点进行管理，提高设计质量。