“小产权房”的合法化机制研究

孙秋菊

摘要：小产权房从我国法律意义上来说，其对应的产权多是不受保护的，总的来说该房产有着显著的非法性、地域性、权利不完整、但是它的价格却很低廉，所以又受很多利益主体的欢迎，造成以上原因的诱因是多方面的。但是随着我国房地产市场的飞速发展，小产权房也随之蓬勃发展，进而诱发了更多的社会矛盾，所以本文就是在此基础上，结合我国当下的社会实情，在法律允许的范围内，就如何将小产权房进行合法化，进而实现平衡的利益，并且有效的配置这些土地资源，完善我国的基本社会保障体系进行了相关的论述，希望本文所论述的探索小产权房合法化的途径，可以为解决我国相关问题提供一些有价值的参考。

关键词：小产权房;利益;合法化;完善

前言：

小产权房问题关系到我国的国计民生，并且也对我国的一些低收入群体的切身利益有相关的保障，但是相比于大产权房，如何将小产权房公平合理的合法化，减少相关的社会矛盾，这也是关系到能否稳步提升我国国民生活水平，并且对于保障社会和谐有序也意义重大。本文就通过大数据以及云分析技术，分析当今的社会实际状况，并且结合国内外先进经验，就如何有效的解决小产权房合法化问题进行了相关的论述。

一、小产权房的概述

对小产权房来说这并不是一种法律概念，它也是不受法律保护，是人们在社会实践中对于一些房产的一种约定俗成的称谓。这一种房产总的来说就是通过在农民集体土地上建设房屋来进行相关的活动，这些房产都没有缴纳土地出让金等相关的土地费用，所以他们的产权证都不是由国家对应的房管部门颁发的，多是由土地所有的集体来提供的，也就是不具有国家意义上承认，又名乡村产权房，最后被大家统称为小产权房。这种房屋缺少土地使用证和预售许可证，也就是说五证不全，严格意义上来讲属于违法建筑。

小产权房是绝对没有合法产权的，但是它们价格低廉，对于低收入群体而言是非常不错的，但是涉及利益主体十分的多元化，所以造成很多的社会矛盾，其主要特征还是与商品房存在一些显著的差别。小产权房同商品房相比，没有国家认可，所以发生矛盾难以有有效的认定责任主体，但是其建设成本较低，所以售出便宜，购买的主体也有很多。但是开发商以及住户想要使自身的小产权房转让那就必须去相关部门补交土地出让金，并且这种房产在购买五年内是不允许交易的。所以他们的转让限制还是很多的，相比于小产权房，我国的商品房购买更自由，并且其使用、转让也不需要补交费用，社会的认可度高，受到国家法律铭文的保护，所以优势还是很明显的。

二、出现根源及现存问题

总的来说，其产生的根源就是当时土地二元所有制导致的，但是也是受当时环境的限制，城市土地归国家，农村土地归集体。这样的情况就造就了很多的土地买卖无需经过政府，但是我国的农民却没有土地的所有权，难以进行买卖，如果当地政府低价征收，高价贩卖，打造政绩，那么就会造成农民的利益严重受损。危害当地百姓的利益，这也就是官逼民反，百姓为捍卫自己的利益，就会不通过政府，自己集资，自己建设，自己居住，进而私下建造出一大批小产权房，最终造成我国的小产权房愈演愈烈的局势。

有人愿卖，有人愿买，就是我国小产权房的实质。并且随着近年来我国房价的突飞猛进，很多地区的房价远远高于当地居民的实际承受能力，房价倾向于卖方市场的背景下，抬高房价，人们扎堆买房，进而造成很多人买不起商品房，这样就只能将自己的目光转向小产权房。所以说，当地的房价超出了人们的预期以及承受能力时，小产权房的种种优势就会被显露出来，即使小产权不合法，购买的人依旧有很多。

三、小产权房合法化的构想

（一）解决小产权房问题的原则

解决小产权房问题就要从基本入手，也就是遵循公平平等的原则，其合法化是以人为本的，并且还要符合我国的可持续发展理念，但是不能操之过急，要循序渐进，对于各地的具体问题进行具体分析。我国可以逐步的建立城乡土地利用管理的新模式，通过政府来逐步的推动农村土地市场化、法制化、规范化，充分发挥群众监督作用，保障大家的利益，进而在根本上解决小产权房问题。

（二）加快农村土地产权制度改革

二元土地制度就目前而言，已经不再适合我国的基本国情，这一制度的弊端也充分的被显现出来，所以就需要积极的进行改革，加快农村土地产权制度改革，这样就可以保障公平，使其占有、使用、收益和处分等各种权利都得到充分的保障。

（三）完善保障性住房建设

社会保障是国家层面上维持社会安全稳定的重要措施，对于很多弱势群体来说，就是保证自身生存的根本，由国家通过国民收入分配，按照其相应的等级提供物质帮助，进而保证社会公平公正，以维持公民的生活水平，这其中住房保障体系也是我国的一项重要保障制度。在我国经济迅速发展的今天，民生是人们绕不开的话题，我国各地政府也在就如何建造更多的保障性住房，保障更多的有需要的人得到切实的住房保障而费尽脑筋，当然低廉的保障性住房也是有效的遏制小产权房发展的重要手段。

（四）规范政府职权和能力

我国的基层组织存在的弊端依旧很多，像职权不明，贪污腐败，以权谋私等事件也是层出不穷，以上这些就会降低群众对于政府的信任，严重损害基层群众的利益，所以为了有效的解决这一问题，就需要我国有效的规范政府的职权和能力，狠抓自身的廉政建设，有效的增加群众的信任度。

总结：

综上所述，小产权房的出现既是一种偶然也是一种必然，这和地方政府的不作为密切相关，所以我国想要解决这一问题，就要加大监督，严格执法，并且加强自身的廉政以及行政建设，提升群众对于政府的信任度，进而有效的遏制小产权的发展。

参考文献：

[1]张杨波.小产权房合法化的现实困境与路径选择——兼議土地发展权的理论争辩与经验表达[J].福建论坛（人文社会科学版），2017（05）：151-158.

[2]张东方.小产权房的法社会学分析——以庞德的利益衡量理论为视角[J].赤峰学院学报（汉文哲学社会科学版），2015（09）：135-138.

[3]赵海萍.社会保障视角下的小产权房合法化问题研究[J].改革与战略，2010（12）：29-32.

[4]徐万刚，杜兴端，李保国.构建城乡统一建设用地市场——基于“小产权房”乱象的透析视角[J].社会科学家，2016（02）：59-62.