从劳动价值的视角来看房价

●胡 波

在《研究马克思政治经济学回归劳动价值理论在市场经济中的主导地位》[经济师2019 第5 期]一文探讨之后，我们应该如何看待当前部分房价过高的问题呢？房价一直都是人们关注的问题。有人希望涨、有人盼望降、有人炒房得利、有人住房背债、有人出租挣钱、有人租房花去大半薪酬、有人用供求矛盾解释、有人预测分析房价走势、有人说房地产行业是暴利、有人说房地产行业需要救市、有人说房地产是中国经济的发动机、有人说房地产是泡沫经济……。市场化后房价到底怎么啦呢？下面我们还是从劳动价值的视角来探讨当前的房价问题：

一、简要回顾我国房价伴随改革开放的变化历程

我国住房在上世纪80年代前是单位分配住房，由于多种原因不少人长期得不到分配住房，也有个别人多占住房，总体是存在房子短缺的矛盾。为解决住房短缺的矛盾使人们能够有房住、住好房，上世纪80年代开始允许私人建房、私人买房，当时有的单位为职工集资建房。从1988年到1997年出现了单位以成本价的49%或100%的产权卖给职工，这一时期开始了住房市场化，同时出现了三种不同的房价——即商品住房（2000 元/m2，大城市上海房价有超过4000 元/m2）、经济适用住房、成本福利住房，其中经济适用住房价格（某些城市1200——1460 元/m2）低于商品住房而又高于福利住房价格。直到1998年后开始了公房改革——即原单位分配给职工的住房以成本价转让产权于职工（某些城市845 元/m2），同时单位不再为职工建房，今后新建住房一律由房地产企业开发、销售，从此标志着我国完全走向了市场化的商品住房时代。住房市场化的发展对改善人们的居住条件起到了积极的作用，但同时也带来了部分城市房价过快上涨的负面问题，房价由原来每平米的几百元、1000 元左右上涨到几千元、几万元、十几万元……。据网上安客居信息2019年最高房价的是北京平均58072 元/m2（北京大约年平均工资92402 元、月工资7700.17元），房价最低的是黑龙江鹤岗市平均1948 元/m2（平均月工资5910 元）。

二、对新建商品房的粗略地简单地价值分析

我国目前城市高层住房（不含房内装修）建筑成本大约1800 元～2000 元/m2，低层的造价要低些，大城市造价高于小城市，北京高层住宅造价大约在2200 元/m2左右（这里面已包含了直接创造价值的建筑包工队的利润）。全国房地产行业年平均工资70428 元（北京大约120000 元左右）。下面不妨就以房价最高的北京为例来大概计算分析一下住房的实际价值：

根据商品价值计算公式f(s)f(x)f(t)——参考《厘清商品价值的计算问题正确理解劳动价值理论》[经济师2020 第1 期]。一年按330 天、每天8 小时计算，北京地产行业平均小时工资是120000÷330÷8≈45.5（元/小时）；f (t)＝2200 元÷45.5 元/小时≈48.4 小时；北京某房售价130000 元/m2,买地、建筑、配套等总成本68800 元/m2，则f(x)＝130000÷68800×45.5≈85.97（元/小时）;暂且取f(s)系数为1。那么北京地产商（相当于二手经营商而不是商品房的直接生产者）的商品房的真实价值应该是：f(x)f(t)＝85.97×48.4=4160.948(元/m2)。假如不考虑土地费用的因素或不实行竞价拍卖土地，北京房地产开发商以4160.948 元/m2出售商品房减去成本2200 元/m2元所获取利润或剩余价值应该是1960.948 元/m2。

结合现实的社会状态，实行住宅用地先竞价拍卖给地产开发商，然后再由开发商建设和销售住房。北京某块土地拍卖楼面价高达6.66 万元/m2,商品房预售10 万元～12 万元/m2,我们就按低的10 万元/m2计算分析：社会状态系数f (s)＝100000÷4160.948≈24.03（一般理性地控制该系数应＜2）。地方仅土地拍卖摄取剩余价值达到楼面价6.66 万元/m2；由于土地拍卖费用增加了开发商品房的投资成本，地产开发商经投资资本摄取剩余价值31800 元/m2(包含营利税、银行利息等在内的毛收取)。从劳动价值的视角来解释，反映了房价严重背离其价值，市场出现的过度竞争和剥削的成分极高，背离价值的所有剩余价值部分都将由买房的老百姓背负。

最近几年北京出台了调控房价的新政策，我们看看社会状态变化后对商品房价值的影响。比如：有两宗位于顺义区的共有产权住房地块。其中甲地块房屋销售限价（共有产权房仅有部分产权归个人）为2.4 万元/m2，最终由某房地产开发有限公司以7.79 亿元竞得，溢价率2%，成交楼面地价为10998 元/m2；乙地块房屋销售限价为2.7 万元/m22，最终由某集团建设发展有限公司以19.45 亿元竞得，溢价率18%，成交楼面地价为14654 元/m2。计算分析如下：甲地块社会状态系数f (s)＝24000÷4160.948≈5.77,土地拍卖从商品房每平方米中摄取剩余价值10998 元,地产商从商品房每平方米中摄取剩余价值是24000 元-10998 元-2200 元=10802 元(包含营利税、银行利息等在内的毛收取)；乙地块社会状态系数f (s)＝27000÷4160.948≈6.49，土地拍卖从商品房每平方米中摄取剩余价值14654 元，地产商从商品房每平方米中摄取剩余价值是27000元-14654 元-2200 元=10146 元(包含营利税、银行利息等在内的毛收取)。反映了房价调控是积极的，但房价背离价值的程度仍很高。

假定我们再设定几种不同的社会状态看看商品房价值又会发生什么变化呢？（1）我们假定土地不再通过拍卖，而是直接在售房时向买房人收取；还以北京甲地块为例说明：如果地产商销售房价是4160.948 元/m2,再加上土地费用10998 元/m2,两项合计房价＝4160.948 元/m2＋10998 元/m2=15158.948 元/m2；则社会状态系数f(s)＝15158.948÷4160.948≈3.64（这个系数仍＞2反映剥削成分较大）；在此种社会状态下，只有地方通过商品房销售利用土地资源摄取剩余价值10998 元/m2, 而地产开发商由于省了土地拍卖投入的资本将相应减少摄取剩余价值24000 元/m2-15158.948 元/m2＝8841.052 元/m2。（2）假定地方适度按楼面收取3000 元/m2，如果在市政统一规划的前提下，允许企业、事业、机关为百姓集资建房，仍以2200 元的造价成本计算，则房价可降至5200 元/m2或甚至更低的价格。（3）假定社会状态是房子交易实行使用年限折旧（越旧的房子价格越低）、以价值评估定价格、没有投机炒作的空间、供求平衡；再假定全国平均f(x)=45、平均小时工资以30 元计算、f(s)＝1、造价成本2000 元/m2;则全国平均住房价值应是：2000÷30×45=3000 元/m2。（4）假定国家鼓励不发达地区、城市加大生产力发展，社会生产力布局均衡全面发展，没有出现大城市人口迅速增长的社会状态，则f(s)＝1 房价不会出现过快上涨。（5）假定虽然出现了地域或城市生产力发展的水平及分布的疏密矛盾突出，但积极采取措施调整生产力发展布局，严控部分城市人口过快膨胀性的增长，维护有序发展经济的价值规则约束机制保障有效，社会状态良好，则f(s)＝1 同样房价不会出现过快上涨。

三、二手房价和房租与劳动力价值失衡问题

根据网上信息，北京平均房价58072 元/m2，百姓购买一套100 平米或50 平米的住房，以北京年平均工资94258 元，需要不吃不喝分别需要积累61.6年和30.8年。在北京六城区二手房价格高的要15 万元/m2以上，普遍在6 万元～10 万元/m2之间，大多工薪阶层是买不起的。二手房中有上世纪80、90年代和本世纪初建的房，多属于住房改革的公房或福利房，当年房主以1000元多不到2000 元购买产权，使用年限70年（现有40年房龄以上的）。改革住房的初衷是要人民群众有房住、住好房。但由于地方在追逐利益的市场经济中开启了土地拍卖连年上涨的闸门，开发商又以资本逐利为目的推动了新建房价水涨船高，再加之大量的人口向生产力过于集中的城市转移，从而社会为二手房价炒作投机带来了广阔的空间。一线城市、二线城市、三线城市的房价开始了不同程度的上涨。房子本来是用来住的，按照常理应该在使用后有一定的折旧降值，可事实是不论新、旧一概涨价，二手房价从原始的价格翻几番、翻十几番、翻百番。这正是由于我们忽视了社会状态对价值的作用，而一味地听从供求调节的作用，才出现了等价交换的原则在二手房的交易市场中显的荡然无存，使市场中的投机、炒作、剥削达到了疯狂。有人坐地等待涨价成为千万元户、也有人炒房获取高额利益、还有一人买房全家还债。

在高房价的现实中，买不起房的新城市人、新上班族们、进城务工族们都需要租房，这样城市的房租也随房价水涨船高了，目前北京小户型的两居室（一般六七十平米左右）月租金7000元—8000 元，大多年青人是合租，一间十多平米的主卧月租3000 元左右。以北京年平均工资92402 元计算，租一小套房以月租金7000 元计算一年要付84000 元，占北京平均工资的90.9%;即便以合租月租3000 元计算一年要付36000 元，占北京平均工资的38.96%。

四、部分城市房价过高的根本原因及对策

由以上新建商品住房粗略简单的价值分析，我们会发现房价过高的最主要、最直接因素之一，是不断上涨的非劳动创造性生产资料的土地拍卖资本（商品生产中只有劳动力和劳动生产的资料的消耗才参加创造价值，）大量地进入到房子商品中，人为的加大了房子商品的成本，推动了房价过快、过高的涨价。虽然市场供求矛盾属于社会状态中诸多因素之一可以影响价格，供求矛盾仅是影响涨价的一种现象而不是本质，我们不能用供求现象来解释现实生活中房价过高严重背离其价值的本质问题。新建房价过高的根本原因是人为地违背价值规律的等价交换原则，其实质是复杂市场环境出现了过度竞争的、剥削的社会状态问题。房子商品同样需要遵循价值规律的等价交换原则，房子商品本身并不是什么高科技的复杂生产，生产环境也没有煤矿井下环境复杂恶劣，房子商品的价格没有任何理由过高地背离价值。

房子持续过快上涨的三个条件：其一，市场放弃了价值约束的社会状态——即出现完全放任、自由、投机、剥削、过度竞争的社会状态为房价上涨具备了特殊的市场条件；其二，在社会生产力发展不普遍、不充分的环境下低生产力地域的人口源源不断流入高生产力（或生产力密集的）的城市为房价上涨具备了购买需求的源条件；其三，再加之土地拍卖的地方、地产商、炒房投机者以逐利为目的，使大量的资本充当和发挥了剥削的功能，为推动房价上涨具备了动力条件。在满足以上三个条件时，房子从住的属性转变成了剥削的附属物，部分城市房价疯狂地上涨也就成了必然。

房价长期过快上涨到底利弊于什么呢？以劳动价值来看利：其一，为地方收入增加了财源；其二，为开发商以及相关联的金融业带来了巨大资本的利益；其三，为炒房倒卖和出租房人带来了巨大的投机利益；其四，为社会经济增大了GDP 的数字。以劳动价值来看弊：其一，出现了一部分人剥削另一部分人的社会弊端；其二，出现了占用社会大量资本虚高房子成本形成了一次泡沫化的弊端；其三，出现了增加各行业生产成本费用形成二次泡沫化的弊端；其四，出现影响或不利于社会经济全面、协调、高质、高速、健康发展的弊端；其五，出现了房价严重超越劳动力价值的扭曲发展或不协调的弊端。从劳动价值的视角来看利弊，劳动创造价值是绝对的，社会财富是靠人民勤劳、智慧、科学、奋斗的劳动创造出来的而不是投机涨价创造出来的，更不能把高房价当成经济的发动机。

房价、房租过高是社会状态出现了问题。社会状态包括了投机、炒作、囤积居奇、供求矛盾、生产力的分布状况、信息透明对称情况、交易规则、资本运作、税征、政策、分配制度、社会管理、资源地理等等。房价必须遵循价值规律调控，市场经济运行的好坏关键是要有一个以劳动价值理论为基础的完善的规则、政策、管理机制。我们管理社会和市场经济秩序的一切努力目标就是保证一个适度竞争、有效竞争、公平合理、发展共享、反对剥削的良好社会环境——即良好的社会状态。

高房价、高房租已引起习总书记和党中央的高度重视，并在2016年12 月14 日至16 日的中央经济工作会议上明确了中国楼市的发展方向，强调《促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落》。2019年7 月30 日，中共中央政治局会议召开，研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在谈到房地产时，不仅重提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制”，而且首次提出：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。落实好房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好房地产长效管理机制，就要坚持价值规律等价交换的市场基本原则，就要以劳动价值理论为基础建立规则、规范的房子交易市场管理机制——即有一个良好的社会状态。