浅议不动产异议登记需要注意的若干问题

甄冰

（朝阳市不动产登记中心，辽宁朝阳，122000）

异议登记是不动产登记需重点关注的内容之一。普鲁士法开异议登记制度之先河，具有代表性的《德国民法典》取其精华，认可登记公信力原则，结合其国内实际情况，日臻完善。我国的异议登记制度最早见于1935年《土地施行法》。2007年实施的《物权法》确定了异议登记作为不动产登记制度之一，2015年实行的《暂行条例》《实施细则》及《操作规范（试行）》等进一步明确申请提交材料及异议登记存续期间处分权利相关事宜。

一、相关概念及产生的法律效力

1.异议登记

异议登记是指登记机构将利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。

2.异议登记制度

当不动产登记簿上的权利人跟真正权利人不一致时，允许真正的权利人申请更正。更正登记程序要求比较严格，要求提交的证明材料较多，在争议一时难以解决或不能及时办理更正登记的情形下，允许真正的权利人对登记簿记载的结果提出异议，暂时限制登记簿上记载的权利人的权利，避免存在争议的不动产为第三人善意取得，从而为事实上真正的权利人进行救济提供临时性的保护，这就是异议登记制度。

3.主体及客体

利害关系人为其申请主体。不动产登记簿为其客体。以消除登记错误为主要目标，使登记簿的现实状态与不动产物权的实际状态保持一致，通过异议登记保护真实权利人的权利。为了方便直接地保护正当权利人，条例允许单方申请登记。不然，若利害关系人做出判断，认定登记错误，登记机构要求共同申请异议登记，只要对方因主观或客观原因不配合，异议登记将无法及时完成。因此，该行为是单方的法律行为，没有相对交易方，不存在共同申请的可能。

4.法律效力

以认可登记的公信力为基础，异议登记最重要的部分是短时间内阻断公信力，是不容拖延地保全真正权利人的手段，在一定程度上限制了名义权利人权利。申请人通过提交证明错误的相关证据，对抗已登簿的现实登记的权利，阻止名义权利人按照登记簿内容实现自身权利或者阻止善意第三人因公信力保护，依簿登记取得不动产造成的损害。《实施细则》规定，在书面告知存在异议的基础上，申请人提供知悉存在异议登记承诺，不动产登记机构不阻止名义权利人处分已登簿的不动产物权，只是申请人风险自担。朝阳市发生的实例：不动登记簿上记载H提出某不动产物权存在异议登记，登记簿权利人为I，通过买卖，将不动产权属转移给J，银行在审批J的不动产抵押贷款申请时，知悉该处不动产存在异议登记，不接受J申请的抵押贷款。

二、异议登记受理条件

1.申请人存在利害关系

这里主要强调利害关系人的范围，笔者认为，利害关系人应为直接关系人而非间接关系人。如不动产E为A先生的婚前财产，双方书面协议在婚后赠与不动产E的一半给妻子B女士，B同意接受该房产的一半，在婚姻存续期间，并未办理过户手续。离婚析产时，妻子发现，不动产E已经过户给C先生，于是向登记机构提出异议登记。就该房产来说，A有不动产权属证书证明单独所有，C按照合理价格购买并缴纳了契税，双方在自愿的前提下进行交易，登记部门采用审查模式为形式审查，要件齐全为其办理权属转移，并没有出现错误和不当。如果不动产E没有发生权属转移，依然在A的名下，B作为直接利害关系人，凭借与A签订的协议书，有权提出异议登记；但现已过户给C，B与C之间已经变成间接利害关系人，异议登记即使提出也没有实际意义，不动产登记机构不能接受B的异议登记申请。这时的B应该向人民法院提起民事诉讼。

2.记载权利人不同意更正要求

已登簿的权利人不同意更正登记是异议登记的必要条件。如同意更正登记，必然没有异议登记，如果出现异议登记，必然是权利人不同意更正登记。可以说，不能办理更正登记为其先决条件。利害关系人第一步必须提出更正登记。要么登记簿记载的权利人同意更正，要么登记机构同意更正，否则，利害关系人不能提出异议登记。这里说一下登记机构不同意更正，《物权法》规定，登记机构应当更正有证据证明错误的登记，但何为“登记错误”，细节方面并未明确。登记错误由不动产登记机构自主鉴别衡量。登记机构行使权力时，要认真思量利弊，做出与事实相符的决定。

3.证实记载错误事项材料

笔者认为，利益关系人如果提出涉及不动产权利归属相关联的实体性错误，不动产登记部门应归结为异议登记；对于权利人没有变化，四至界限没有变化，只是测量技术原因导致面积变化或者存在笔误等非实质性错误，不存在潜在的导致权利人权利受损的发展趋势或可能，登记机构按照更正登记办理，不办理异议登记。由于异议登记不是确权登记，登记机构审查异议登记申请材料，不应采取实质审查方式，只是依照当事人申请异议事项记载，当事人提供符合受理条件的错误证明材料，进行形式审查即可。登记机构无权认定，人民法院或仲裁委员会的认定才是不动产权利的最终归属。如：上个案例中如A未将不动产E转移给C的情况下，只要提供B的身份证复印件、申请报告（标明不动产E的坐落、产籍号及产权人等）、登记簿记载错误的证明材料、A与B的婚姻关系证明、赠与协议等，登记机构即予以异议登记，而不必审查不动产E是不是归A与B共同共有。

三、异议登记存续期、申请次数及登记结果

1.存续期

无限延长异议登记的存续期，不符合《民法》确定的公平原则。为了防止真正权利人权利受损情形发生，有必要规定异议登记存续时间范围。《实施细则》规定：“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。”即从异议事项登簿之日起，限定十五日为异议登记存续终止。超过十五日内不提交诉讼材料的，本次异议登记自动失效。但异议登记整个存续期间并不是只有十五日。只要利害关系人及时提交诉讼、申请材料，真正为争取权利做出实质性的事情，异议登记即为有效。无论人民法院、仲裁委员会是否受理、受理结果如何，皆不受十五日所限。

2.申请次数

同一事项同一理由，申请人只能申请一次，如果异议登记失效，利害关系人再次就同一事宜申请的，登记机构视同一律，不予受理。

3.登记结果

对符合异议登记条件的，应将相关事项记载于不动产登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知不动产登记簿记载的不动产权利人。

四、异议登记的注销与完善建议

《物权法》、《操作规范（试行）》等规定，申请人在异议登记受理后15日内申请人未提交提起诉讼或申请仲裁的证明材料，异议登记失效。人民法院、仲裁委员会不予支持、受理异议登记申请人起诉，利害关系人即可申请注销异议登记。

《操作规范（试行）》17.2规定，“异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记；注销异议登记申请主体是异议登记申请人。”不难看出，利害关系人作为异议登记的申请主体，同时也是注销异议登记的申请人，这一点无可厚非。为了避免承担相应的民事责任，避免利害关系人因异议登记造成对权利人造成的物质及精神上的损害，在异议登记存续期内，申请人需要提交不动产申请书、申请人身份证明、不动产登记证明、或者被不予受理或者予以驳回的材料等相关申请材料，办理注销异议登记。在实际操作中，有很多人民法院、仲裁委员会不予受理或者驳回诉讼请求的情况，利害关系人大多不会主动去不动产登记机构申请注销。目前，相关法律条文并未提及登记机构在注销异议登记行为中的自身权力，换言之，除依申请人申请外，对于注销异议登记，不动产登记机构无权主动为之。由于不动产登记机构没有义务主动核查，可能造成的结果就是，不动产登记机构对人民法院、仲裁委员会处理结果一无所知，该异议登记将一直存在，异议登记存续期间将无限延长，对于上述无限存在期限的异议登记，登记机构也无能为力。这将严重影响真正权利人的利益。

基于此，笔者认为并建议，有权利提出异议登记注销的申请人，可以加上登记簿记载的权利人。土地及房屋登记办法规定，异议登记申请人或者土地、房屋登记簿记载的土地权利人可以提出申请注销异议登记。登记簿记载的权利人显然更迫切地希望自己的物权权属无争议，尽早结束异议登记的存在期间，最大限度保护自身权利。只要获知利害关系人的主张不予受理或驳回诉讼请求，即会要求实现异议登记注销。