不动产登记错误赔偿制度初探

姜囡 李艳晶

（辽宁省自然资源事务服务中心，辽宁沈阳 110032）

随着房地产市场的复苏，我国不动产交易量逐年增加，在此背景下，维护不动产交易秩序，保障不动产交易安全刻的重要性毋庸置疑，建立和完善不动产登记错误赔偿制度必须提上议事日程，基于上述背景，本文试图探求目前不动产登记错误的责任性质、责任构成及责任承担方式、范围等一系列问题，以期对完善这项制度有所裨益。

一、不动产登记错误赔偿制度相关政策法规及有效性

《中华人民共和国物权法》规定：登记是不动产权利变动的生效要件，因此不动产登记在不动产权利变动中具有公信力，随着不动产价值的日益上涨，登记错误所导致的权利不稳定专题严重威胁了交易安全，故此，必须明确不动产登记错误赔偿制度所涉及的诸多法律法规及政策性文件，从制度层面避免法规冲突，将过于原则的立法具体化，使之具备可操作性，从而完善不动产登记错误赔偿制度。

1.不动产登记制度法规概况

我国不动产登记错误赔偿制度所涉及的法律法规包括：《物权法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《不动产登记暂行条例》几部法律、法规。

其中，《中华人民共和国物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这项规定明确了不动产登记错误的责任主体是承担不动产登记职责的不动产登记机构，为权利受损的当事人提供了公力救济途径。但该规定笼统含糊，无法应对错综复杂的登记工作情况，没有就不动产登记错误赔偿的责任属性、范围、方式等具体问题没有明确规定，为当事人寻求权利救济途径遗留了制度层面障碍。

2015年出台的《不动产登记暂行条例》第二十九条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《物权法》的规定承担赔偿责任。”在立法层面沿用《物权法》第二十一条表述，未进行细化解释。

作为部门规章的《房屋登记规则》第九十二条规定：“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”上述规定与《物权法》相比较有一定程度的细化，但仍未明确登记错误致当事人损失的责任划分。

为维系不动产交易安全，应对日益复杂的权利纠纷，中华人民共和国最高法院出台了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，其中第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构为尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”；第十三条规定：“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合理权益的，房屋登记机构与第三人承担连带责任。”即第十二条规定了混合责任、第十三条规定了共同责任，但民法学者指出，该司法解释在程序上存在争议，需进一步完善。

此外，为应对错综复杂的权利纠纷情况，上海市、深圳市、浙江省分别出台了《上海市房地产登记条例》、《深圳经济特区房地产登记条例》、《浙江省城市房屋产权户籍管理条例》，用于处理不动产登记工作中可能出现的错误，但地方性法规法律位阶过低，无法作为判例，使得例如深圳市关于不动产登记错误赔偿金制度等具有进步意义的制度无法在全国推而广之。

就立法价值取向而言，现有法规明确了四个问题：一是当事人因登记错误被侵犯财产权而获得赔偿的权利；二是从法规层面规范了不动产登记错误的责任主体、当事人及不动产登记机构；三是产生赔偿责任的情况，存在登记错误，有直接财产损失，二者存在因果关系；四是登记机构承担责任后，有权追偿。

但上述法律法规存在如下问题：一是不动产登记机构所承担之登记错误责任的责任性质含糊；二是登记错误的归责原则系无过错责任抑或过错责任没有具体规定；三是登记错误构成要件不明；四是责任范围不明；五是登记机构赔偿金支出方式不明，是财政支付还是赔偿金制度，或引入责任保险机制？

2.不动产登记赔偿制度实施现状

通过对近年来典型案例的分析汇总，笔者认为，不动产登记错误权利纠纷主要存在于房屋登记和土地登记两个领域，在中共裁判文书网上检索反映，房屋登记错误共计124条，涉及赔偿22，记错误133条，涉及赔偿17。

（1）房屋登记错误

就诉讼类别分析，22件涉房屋登记的相关涉诉案件中，采取民事诉讼程序的案件为2件。这两件中，1件通过法庭裁定不适用民事诉讼程序，应当通过行政诉讼程序予以解决，采取行政诉讼程序的案件为20件。

从责任主体角度分析，22件涉房屋登记错误赔偿案件中，申请登记的当事人与不动产登记机构之间确实没有共同意识联络的占4件，不动产登记机构独自被确定为登记错误责任承担主体的占17件，申请登记的当事人提供虚假材料骗取登记机关1件。

就诉讼标的分析，涉及赔偿金5例，涉及其他标的17例。

（2）土地登记错误

就诉讼类别分析，17件涉及土地登记错误案例中，适用民事诉讼程序3件，其中1件裁定不属于民事诉讼程序，适用行政诉讼14件。

就责任主体分析，17件涉及土地登记错误案例中，申请人与登记机构无共同意识联络的案件占3件，登记机构一方被确定为登记错误责任承担主体的占7件，申请登记的当事人故意出示虚假材料欺骗不动产登记机构从而取得登记的占1件，所提供证据不能形成完整的证据链，故此无法确定责任主体的占6件。

就诉讼标的分析，17件涉及土地登记错误案例中，涉及登记机构对登记错误纠错9件，涉及赔偿4件。

就中国裁判文书网反映的诉讼文书分析，不动产登记错误赔偿在实践中存在以下三个问题：一是目前法律法规过于原则，缺乏可操作性，法官自由裁量权过大，存在司法腐败的制度漏洞；二是不动产登记错误分类涵盖的从事不动产权利变动的登记机构出于其自身因素造成的权利变动错误占百分比最多，其次是双方确定不发生意识联络而造成的涉不动产权利的混合侵权。这反映出登记机构的审慎义务非常重要；三是土地登记错误自我纠错较多，与房屋登记错误相比较，涉地登记错误的案例中，从事土地登记的登记机构针对登记错误在工作流程上设置的自我纠错情况更多。这反映出登记机构对土地登记簿的管理更为合理，更为严谨，在对国家所有或集体所有土地登记的复核制度更为合理。而房屋登记多不涉及公权力，多属自然人之间权利变更，随着房价的日益攀升，对房屋登记错误的管理机制有待进一步完善，以避免个人权益受到损失，维护不动产交易安全。

二、不动产登记错误的侵权责任构成

以满足不动产登记错误侵犯的财产权救济途径为出发点，本文主要关注不动产登记机构作为财产权侵权责任主体的错误赔偿相关制度，也就是以《物权法》第二十一条第二款调整内容为主。

1.不动产登记错误责任性质

就不动产登记错误构成的责任属性而已，在法学理论上，包括：国家主体赔偿责任理论、民事主体责任理论、双重责任主体理论。

国家主体赔偿责任理论认为，不动产登记这一行为属于登记机构行政行为，国家应承担因侵权产生的赔偿责任。

民事主体责任理论认为，《国家赔偿法》对赔偿范围的限制使得登记申请人遭受的财产损失无法获得间接赔偿，为维护申请人财产权，应该立法规定不动产登记错误责任系民事责任，且从立法层面分析，《物权法》属民法部门，从救济对象分析，不动产登记机构赔偿是针对平等主体之间的权利损害救济，即民事赔偿责任。

双重主体责任理论认为，不动产登记程序由申请、登记两个环节构成，是混合行为，由此导致的错误赔偿责任，应具体分析，因登记机构有过错导致的，属于行政赔偿责任，因申请人有过错导致的，属于民事赔偿责任。

2.不动产登记错误责任构成

登记错误责任内涵和外延，《物权法》并未明确规定。目前，学术上对登记错误的见解分为两种：一是不动产登记簿与涉及不动产权利变动的原始文件不吻合；二是不动产登记簿与作为登记标的的不动产真实物权现状不符。

《物权法》对登记错误责任的定义包括了两个要件：一是加害行为，二是归责原则。

就加害行为而言，在不动产登记错误中可表现为三种形式：一是申请人独自的加害行为；二是登记机构独自加害行为；三是申请人与登记机构共同加害行为。依据行为表现形式不同，分为作为和不作为。

就归责原则而言，分为过错说、无过错说、双重责任说。过错说认为，登记机构承担责任的基础是登记人员主观上存在故意或过失方可构成侵权行为，符合侵权行为以过错责任为原则，而无过错责任限于特殊侵权，法无明文规定不适用。无过错说认为，《物权法》第二十一条第二款并未将“过错”作为不动产登记错误责任判定之构成要件，因此，存在过错与否，从事不动产登记的登记机构都要承担赔偿责任。即不动产登记错误致登记机构承担责任的构成要件有二：登记错误、因错误致他人财产损失。双重责任说认为，不动产登记机构的责任既可能是过错责任，也可能是无过错责任，申请人提供虚假材料致登记错误时，登记机构承担过错责任，其他情况承担无过错责任。

三、不动产登记错误责任承担

1.不动登记错误责任分担

目前通说认为，当申请人与不动产登记机构无共同意识联络时，属于《侵权责任法》第十二条之规制范围，登记机构与当事人需根据其因果关系负担相应责任，在无法明确责任份额的情况下，双方各自承担一半责任。例如：在赵某诉李某顺及镇江市住房与城建局一案中，镇江市人民法院即依据上述规定，判决李元顺与镇江市住房与城建局平均分担赵某的财产赔偿责任。

登记申请人与不动产登记机构双方存在恶意串通，产生共同意识联络，则属于共同侵权，根据《侵权责任法》第八条之规定，申请人与从事不动产登记的行政机构承担连带责任。

供职于不动产登记机构的工作人员具有故意或重大过失时，登记机构承担责任后，可向工作人员追责。

2.不动产登记错误责任范围

根据侵权责任通说，当事人财产损失分直接损失和间接损失，目前我国民法典涉及赔偿多以直接损失为限，即现有财产价值的损失。而间接损失是指当事人因侵权行为未获得应获得的利益，例如：因丧失房屋所有权而无法开展经营，未获得经营利益。

笔者认为，不动产登记错误责任范围，应在最高额限制赔偿的前提下，对间接损失在一定比例范围内予以赔偿，具体范围可由各市根据当地经济发展水平制定标准，进而保障当时人利益，维护不动产交易安全。

四、不动产登记错误的赔偿制度构建及完善

从不动产登记错误的责任要件和责任承担，及对其现装角度出发，笔者认为，应从以下三个方面，完善不动产登记错误赔偿制度的相关法律、法规。

1.明确责任属性

责任属性的法理定位，为责任构成、责任承担等问题提供了理论基础，是明确救济程序，明确法律属性的前提，因此明确不动产登记错误的责任属性，方可维护不动产交易安全，保障当时人财产权利。

2.明确构成要求

明确登记错误和构成损失的法律定义，并在此基础上对加害行为、归责原则加以具体规定，使之具有可操作性，方可定分止争，为不动产登记错误赔偿制度的构建法学理论基础。

3.明确错误责任的主体

明确错误赔偿的侵权责任主体，才能畅通当事人的权利救济途径，明确不同主体之间的责任划分，方能解开侵权责任承担的迷局。

借鉴外国相关立法，笔者认为，应构建如下法律制度：登记申请人出示伪造、编造等与真实情况不符至材料造成他人财产损失的，应当承担侵权赔偿责任。

从事不动产登记的行政机构及其工作人员存在以下登记错误之一，造成当事人财产损失，从事不动产登记的行政机构应当承担赔偿责任：一是登记机构工作人员与申请人无共同意识联络的情况下，没有尽到审慎义务的；二是当事人出示伪造、编造及其他与真实情况不符的登记材料，登记机构工作人员没有尽到审慎义务；三是供职于行政机构的登记官与当事人之间互相勾结，恶意串通的。

另一种情况，从事不动产登记的行政机构在承担责任后，可向工作人员追责，第三款情况，登记机构与当事人承担连带责任。