房地产企业经济管理中的成本控制探讨

2020-03-02章法荣

经济视野 2020年1期

文| 章法荣

房地产建筑工程是一项耗资庞大的工程项目，如果未能在项目投资以及项目施工中进行合理的成本控制，房地产开发成本则会倍增，有碍于企业经济效益的获取。因此，房地产企业在投资、创立项目、施工各个环节必须要注重成本管理，加大工程造价控制及管理力度，以达到项目能够顺利进行以及赢得最大的经济效益的目的。

房地产开发项目成本

开发成本费

房地产项目的开发成本费用包含了土地获取费用、工程勘察设计费用、建设费用以及其他费用。房地产企业需要交付一定的费用来获取土地使用权，或者是给予征地、拆迁费用。工程勘察设计是房地产建筑的核心，勘察设计结果决定了项目实施的可行性。此阶段的费用支出包含了三通一平等土地开发费、设计费。建设费用是指房地产项目建设的总费用。其他费用是指房地产项目所在地的其他配套设施建设费用等等。

期间费用

房地产开发项目中的期间费用主要指平常说的三项费用，即管理费用、财务费用、销售费用。管理费用是指组织经营中产生的费用。财务费用是指房地产公司为筹集资金发生的各项费用，主要为银行贷款利息或债券利息。而房地产行业是资金密集型产业，需要结合开发项目本身，进行可行性分析，控制融资成本，并采用合理的融资风险防范措施。销售费用是指在房屋销售过程中产生的费用，例如销售人员工资、广告策划、展铺活动费宣传等。

税金

税费大约站房地产项目总费用的30%，包含了企业所得税、增值锐（含土地增值税）、城市维建税、房产税、教育税附加等。

加强房地产成本管理及控制策略

房地产发展迅猛，但是在房地产建筑施工建设实践过程中，成本管控问题隐患逐渐显现出来。施工成本的增加降低了企业的利润，随之而来的房地产建筑质量问题，有碍于房地产行业的持续性发展。目前，房地产市场竞争激烈以及市场管理混乱、工程造价不合理。所以，房地产企业做到保证建筑施工质量的同时，也要做到成本最低化，提房地产企业自身的利润是重中之重，必须找到现存问题所在并且及时解决。以下为笔者在以往的实践经验中总结的房地产企业工程施工中成本控制举措。

提升成本管理意识

对于管理人员应加强培训，提升其成本意识。项目负责人应做好统筹规划以及组织安排工作，召开相关会议促使员工在自身的工作岗位上具备成本管理意识。执行成本管理制度，在项目实施过程中对其管理以及约束，将项目成本意识落实到具体的工作中。作为基资金密集型的行业，融资成本较高，如何节约项目融资成本是现阶段面临的重要问题。房地产企业在融资过程中应根据企业自身情况，结合各个银行的授信额度、贷款利率、期限、还款时间等情况选择融资银行。除此之外，不断的开拓融资渠道，避免对银行产生过多的依赖。对此企业内部应建立健全融资决策制度，依据科学的融资决策制度、决策流程，进行有效的决策，降低企业财务成本。

完善目标成本体系

建立健全成本管理体系，完善制度建设，在项目开展前、进行中以及结束后各个流程做好成本预算以及管控。房地产开发项目复杂，成本影响因素较多。例如人工成本、材料成本、资源成本等，因此对各项资源的优化配置合理利用就尤为重要。在项目结束后，核算资金的使用情况，对比预算资金，分析超出部分的成因，以便在接下来项目实施中有效地控制成本。在房地产开发项目的各个环节发挥约束作用是制度建设的根本目标。制度为管理提供依据，保障房地产企业的良性发展。值得注意的是，在制度建设中应从企业的实际情况出发，拟定适合公司现状的成本管理条例，从而达到成本控制利益最大化的目标。

加强对开发成本费各个环节的控制

一些企业常常忽视房地产开发项目前期的成本管理和造价控制，而是把主要精力放在项目的施工阶段，这样做就有点本末倒置，让很多可以未雨绸缪的管理控制措施起不到效果。必须高度重视第一阶段的项目管理和各项工程造价、预算控制，重点转移到前期工作阶段上，尤其要抓好设计环节，尽可能考虑全面。

项目实施全过程的成本控制

对于以上问题可以得出，加强房地产企业建筑工程造价控制与管理是重中之重。由于施工阶段是工程的起始阶段也是工程成本较大的时期，因此，在工程施工阶段中的预决算控制及管理必须要加强。可从以下几点进行管控。

1.前期准备阶段对于成本控制与管理措施。

其一，工程建设方案要求细致。企业分析投资成本收益要求前期准备工作中要仔细推敲建设方案。在满足工程要求，符合国家宏观调控的同时，为企业增加收益。其二，提高工程设计质量，节约返修成本。工程因质量不合格而造成的返修成本是在施工造价控制及管理现存问题之一。因此，在工程开始之前必须要做好质量管理。在建筑工程施工中，存在较大的时间跨度，工程设计图往往存在缺少信息，内容与实际现场情况不符合的情况，导致设计图的变更，预算同实际成本也会随之发生变化，影响了建筑施工整体的预决算。因此必须要尽量避免此情况的发生，需提高设计阶段的质量，科学、合理的制定设计方案。在施工过程中，确保施工质量，避免返修的情况带来总体造价的提高。

2.施工阶段对于成本控制与管理措施。

其一：对于原材料造价的控制。据调查数据显示，一般情况下，原材料的成本占工程成本的百分之七十以上。因此，对于房地产企业而言，原材料造价的管控理及控制是重点之一。在其管控过程中，要加强材料采购工作人员的总体素质，充分了解工程需求情况，按需采购。要求其在采购过程中，不仅满足工程施工的质量需要，而且要避免原材料的浪费。实现以最低的成本投入，做到最大限度工程质量的提高。实践中发现，集中采购是节约成本的有效方式。集中购买材料数量大，价格较为优惠，节约资金。除此之外，在节约资金的同时减少中间服务环节，节省了服务成本。其二：人员的成本控制，人工成本是工程造价的影响因素之一。如何提高工作效率，减少人员成本的投入，是房地产企业必须要考量的。在项目管理初期，项目负责人应统筹规划，优化人力资源配置。在人员成本控制中，必须要做到人员相关安全装备配备完全的基础上，优化管理，控制人员数量，通过培训等提高工作人员的工作水平及效率，做到节约人工成本。

3.结算阶段里的成本控制及管理措施。

结算阶段接近工程的尾声，因此房地产企业对已完成工程需做全面的检验及复核，对于不符合合同标准的施工部分，需及时做好修复工作。施工方与企业及时沟通竣工结算。竣工验收阶段，重点工作主要有以下几点：首先，对于工程结算资料的完整性符合，其次工程量的符合，需按照国家统一工程的计算工作进行，以及现场收尾工程的合理化进行。尽快进行销售楼房，促进资金的回笼，及时归还启动前所借贷的资金，减少利息成本。

4.做好房地产项目销售环节的成本控制。

房屋销售阶段的费用主要是销售费用支出，可以采用全方位的销售方式。通过奖励机制，把销售额和销售投入完整结合起来，达到控制成本的效果。