盘活农村闲置宅基地的策略研究

2020-03-02文|胡勇

经济视野 2020年18期

文| 胡勇

改革开放以来，农民收入出现了明显的提升，进而农村开始涌现接连不断的建房高潮。不过因为大部分地区在建房中匮乏合理的布置以及安排，超标房等情况普遍存在。另一方面因为大量农民进城务工，使得农宅闲置，也造成了土地资源的较大浪费，在一定程度上给农村土地管理以及新农村建设带来了严峻的挑战。所以分析农村宅基地问题具有非常重要的现实价值。

中国农村闲置宅基地的现状和因素

首先就是建房无序，规划落后。农村很多村庄建设都缺乏严格的规划指导，另外因为长时间宅基地的无偿使用，农民住宅低水平反复建设，农村土地利用较为粗放单一。因而农村宅基地的平均容积率也偏低，农村宅基地也严重超标，其总体的运用率相对偏低。同时村庄规模盲目扩张，按照村庄外延不断扩展，并没有产生集中布局的形态。其分散的布局使较多的土地出现浪费，土地的集约化偏差。另外政府重新规划，但是忽视旧村改造，农民建新不拆旧，村庄整理难度偏大，闲置地和空置房屋数量递增，大量的土地资源出现浪费。

其次就是宅基地制度设计存在不足，《土地管理法》中就已提出“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。集体建设用地只有被国家征收后，才可进行流转。具体来看，房产以及农村房屋等都属于农民的私有财产，农民可进行处置。譬如出租以及进行抵押；而宅基地的所有权归于集体，农民拥有使用权，另外只可进行建造房屋，严禁自行转让，农村房屋以及宅基地相互很难协调，无法实现房屋使用价值以及交换价值的完成。房屋以及宅基地的不可分割性，使宅基地使用权很难进行变现，因此无法得到有效保障，宅基地只可进行闲置浪费。还有就是生活水平显著提高的农民，选择在城区购置房屋，成为城市居民，其农村宅基地无法进行公开合法地转让，处在闲置状态，从某种程度而言，也使土地资源出现浪费。

再次就是传统思想不同程度存在。个别公职人员在城里上班，城里居住。但有着较为浓厚的家乡情结，更有“落叶归根”的愿望，按照现行规定：公职人员继承农村房屋产权后，只能维修加固，不能重建。但是个别公职人员又不愿意放弃农村房屋的产权，也造成了土地资源浪费。

盘活农村闲置宅基地的措施

首先科学制定规划，并严格按照镇村规划实施，不断盘活农村闲置宅基地。在目前法律严格标准下，利用合理有效的方法，严格落实镇村规划，实施“强村并组”的村庄整合机制，科学盘活农村闲置宅基地，同时更加积极递增城市建设用地同农村宅基地缩减存在关联性的手段，以其取得相应的资金和政策措施。具体来看，首先村镇规划制定的注意问题，乡（镇）土地运用总体规划以及村镇规划，其必须严格把控宅基地标准，科学规划功能区，这也是管理农村宅基地的重要前提。所以科学严格制定，且执行村镇规划，全面发挥规划的引导以及控制效果，科学盘活农村闲置宅基地。

因此从以下方面入手，制定系统的不同规划，譬如土地利用总体规划，以及不同类型控制性详细规划等，全面体现出规划的引导以及控制效果；在制定规划时，不仅需充分的考虑不同类型大比例尺规划，且考虑不同类似的小比例尺规划，进而让规划落实到实处，最后就是将传统的村级行政界限进行摒弃，实施“强村并组”的机制。

其次就是健全农村宅基地管理机制，有效盘活农村闲置宅基地，实施农村宅基地有偿使用机制以及农村宅基地使用权自由流转机制，且积极配合制定村务公开等相关机制，更加有效的盘活农村闲置宅基地。具体讲，第一就是构建农村宅基地使用权自由流转机制，宅基地使用权属于用益物权，假如只是明确其归属，那么其财产的价值无法实现有效发挥。当能够进行宅基地使用权自由流转时，资源才会流向有效的利用主体，进而完成资源的有效配置，所以构建农村宅基地使用权自由流转机制，可从整体上有效的盘活农村闲置宅基地。第二就是构建农村宅基地有偿使用机制，其目的在于递增闲置宅基地的保有成本，一旦保有宅基地的边际收益低于边际成本时，农民就可自动退出多余占据的宅基地，进而利用市场方法处理农村闲置宅基地。第三就是制定村务公开机制，强化村集体的财务管理，因为村集体所收取了宅基地有偿使用费等相关费用，所以必须要强化对村集体财务收支的监督管理，譬如依据财务收支两条线的准则，实施专款专用，用于村庄规划以及村庄基础设施建设等不同方面，造福百姓。第四就是农村宅基地流转收益的分配方法，对宅基地流转收益进行科学分配，通常按照几种情况实施差异化处理，譬如已缴纳宅基地有偿使用费的住宅，这就是指宅基地流转收益归宅基地使用权人。还有就是没有缴纳宅基地有偿使用费的住宅，可参考马克思的地租理论分配宅基地流转收益，其主要是为了更加快速的实现农村闲置宅基地的流转，宅基地使用权人能够获取级差地租I以及级差地租II等。