试论商业银行个人住房抵押贷款风险管理策略

●易芦娇

随着城市化进程持续推进，居民物质生活水平日益提升，购房热情高涨，个人住房抵押贷款业务在行业内受到一致欢迎。再加上受到商业银行信贷比例的影响，国内商品房价格明显增多，尤其是在大中城市内，此种现象更是突出。商品房价上涨速度远远超出居民实际承受力，贷款人承受的财务压力有所增加，在国家相关政策的作用下，房价如若出现下跌趋势，借款人风险将直接转变成为商业银行信贷风险。

一、个人住房抵押贷款

个人住房抵押贷款指的是贷款人以本人名下的房产作为抵押物，向借贷银行申请人民币贷款，用以实施个人合法行为。个人住房抵押贷款所具备的前提条件包括两方面：其一，个人层面。贷款申请人必须具有合法身份；其二，房屋层面。充当抵押物的房屋年限必须处于20年以内，不同银行对房屋实际面积的要求也存在差异，要求该房屋变现能力强大，常见于商品房、各大商铺、公寓、写字楼等，办理方多为专业的房地产担保机构。个人住房抵押贷款可以说是居民不动产理财的关键渠道，通过此种方式满足借款人临时需求，即使是在各类融资途径陆续出现的趋势下，这一方式仍然属于成本最低的融资方法之一①。

二、商业银行个人住房抵押贷款风险

（一）个人因素

1.信用风险。信用风险就是违约风险，具体指的是借款人无法依照原有约定偿还住房贷款本息，致使商业银行受到经济损失，这一类风险是商业银行个人住房抵押贷款中最常见、直接的风险，同时也是生成影响最大的风险。个人住房抵押贷款过程中，申请人可能会受到多方面因素影响，无法按时偿还本息，随着时间推移，相似事件层出不穷。根据相关调查显示，国内存在的个人住房抵押贷款不良率为1%，对于商业银行来说，信用风险不容忽视。

2.提前还款风险。提前还款风险受个人住房抵押贷款额度实际大小影响明显，简单来说，额度越大，所对应的期限越长，贷款人所需偿还的利息就越多。一般情况下，贷款申请人个人多余资金期望投资收益如若低于银行贷款，则会提前偿还贷款。提前还款风险之所以能够为商业银行造成经济损失，主要是因为住房贷款现金流量具有一定的不确定性，房贷余额增加后商业银行资金运转计划实施的不稳定性便大大增加，处理不当则会产生经济损失，这一点是在所难免的。

（二）外界因素

1.政策。政策风险指的是国家经济政策出现变化，房地产随之发生改变，继而为商业银行长效发展带来不良影响。政策风险一般包括两部分，其一为国家经济建设过程中，市场经济的周期性波动，作用于房地产行业内部风险假设国民经济发展对房地产不利，整个行业经济便会迅速下跌；其二为国家经济政策调整后，房地产受到影响，商业银行产生经济损失。国家经济结构正处于优化、转型阶段，现有市场机制仍存在漏洞，有关部门定位不够明确，假设房地产行业做出的决策与国家宏观政策不相符，势必要作出改变，商业银行开始面临政策风险。

2.利率。利率风险指的是金融市场利率波动作用下，存款与贷款利率差变小，甚至可能会出现商业银行收不抵支的情况。总的来说，商业银行存在的利率风险包括两种：一为不匹配风险，个人住房抵押贷款长期性与存贷款利率调整缺乏同步性，例如个人住房抵押贷款为固定利率，对应的存款利率上调，商业银行资金成本便会呈现出持续上升趋势；二为利率风险导致的提前还贷信用风险②。

（三）抵押物因素

1.抵押处置风险。贷款抵押物被视为商业银行的第二还款来源，但如若处理不当，较容易出现抵押风险。抵押物变现渠道不通畅，在此过程中会耗费大量成本，商业银行无法正常变现，便会产生抵押处置风险。目前我国住房二级市场仍处于初期发展阶段，交易法规缺乏完善性，办理期间所用的手续及程序复杂繁琐，交易成本过高，商业银行抵押物变现不易。

2.抵押物价格风险。抵押物价格风险分为抵押物价格市场风险、抵押物价格人为风险，前者指的是抵押物随着房地产行业市场变化、房屋自然磨损引发商品房价格大幅下降的风险，尤其是在房地产行业发展不够景气时，价格持续下降有可能致使抵押房屋价格也随之下降；后者指的是抵押人在抵押生效期间内，对商品房损坏引发的抵押物价值下跌，受到人为因素影响，如估价人员工作失误错误估计抵押物真实价格引发的风险因素。

（四）银行因素

1.管理风险。管理风险指的是商业银行内部相关管理不当，致使信贷风险渗入业务经营中。站在国家政策、管控程序、人员组织与技术资源等角度来看，国内商业银行提供的个人住房抵押贷款服务管理上仍存在一定问题③。上述弊端包括仅注重业务拓展、忽视业务管理、不计后果占据市场份额。商业银行中的个人住房抵押贷款业务实际运作随意性明显，并未制定针对性措施，再加上专业人才匮乏，管理人员经验不足，更是无法满足业务经营的现实需要。个人信用信息基本上处于封闭状态，银行各部门、各银行间的交流不够，造成个人信息资源共享性差。

2.操作风险。操作风险指的是商业银行内部人员忽视法律法规实施违规操作，这也是引发银行内部资产风险的重要原因之一，主要体现在业务风险上，具体表现如下：一为受到银行业务导向激励机制的限制，经营机构对内部管理与经营管理的重视不够，甚至存在着违规经营的现象；二为商业银行内部工作人员自身专业素质低下，缺乏责任意识与法律意识。

三、商业银行个人住房抵押贷款风险管理策略

（一）创建风险预测模型

根据相关数据可知，能够对商业银行个人住房抵押贷款产生直接性影响的风险因素多种多样，其中部分风险是可以借助内部规章制度实现有效控制的，而例如波动风险、利率风险等具备不确定性，无法精准预测。这就要求商业银行将工作重点放在把握宏观经济变化趋势上，全面收集相关数据信息，据此建立数字模型，便于工作人员及时出台风险防控计划。以研究商品房市场价格、个人住房贷款率为研究指标，基于对上述数据的分析，围绕商业银行个人住房抵押贷款如何实现风险把控作出探讨。

根据住房房价、利率、收入波动实施压力测试情景分析，其一为房价变动情景，国内房地产市场发展历程较短，目前为止尚未出现严重的房价暴跌情况，故而主要利用国外房地产市场相关资料进行建模，同时综合我国房地产市场展开压力设计；其二为利率变动情景设计与城镇居民收入增长变动情景，根据国内专业宏观经济研究机构的分析，得出未来城镇居民收入增长率与购买力的增长情况，继而为后续工作的顺利进行提供数据支持。风险预测模型过程中，融入一定的建模理论，例如房贷压力测试建模论，其中综合了权益违约论与偿付能力论，共同发挥出风险预测作用。前者认为理性人作出贷款行为时，最为首要的就是实施综合考量，认真分析自身权益与具体负债情况，决定是否具备还款能力。例如行业内商品房价格明显下跌后，借款人以违约成本低为基础，通常会选用理性违约方式尽量实现自身利益最大化。后者认为借款人无法按时还款的根本原因在于个人家庭财务状况不够乐观，其违约行为具有被迫性，主张将模型建立的关键指标设置为客户收入偿债比率，方可进行专业分析④。

（二）强化贷款利率管控

成立专门的管理部门，同时安排专业人员负责具体的管理事宜，可以为银行贷款利率管控工作的正常开展提供坚实保障。在进一步优化培训效果的同时，为商业银行发展与员工个人进步创造良好的条件。主要可从以下几个方面进行：

1.强化培训组织机构建设。设置专业的培训管理部，将培训任务细化分解，保证做到分工明确。培训管理部门在此期间需始终发挥主导作用，其他业务部门荠积极参与其中，逐步形成共抓共管的大格局。对于单独设立的培训岗位应引导相应人员加大对此工作的精力、时间等投入，深入研究国内外先进企业培训理念，了解其发展趋势，总结工作经验，寻找出自身存在的不足。全体员工将人力资源培训管理部门的构建作为契机，适时转变传统思想，分析真实的培训需求，全面提升自我。

2.建立并健全培训管理制度。培训制度能够在某种程度上直接体现出银行的培训管理理念及方式，同时也是保证培训工作顺利实施的重要方法。培训制度规范化可以对银行人力资源管理工作人员起到一定的约束作用，该制度贯穿于培训始终，系统化的培训管理制度包括以下几个方面：优化制度中人力资源管理方面的范畴，从提升银行综合竞争力及培训效率的角度考虑，商业银行有必要打造学习型组织，制定并创新相关制度；注重对培训工作各方面的把握，包括需求调查分析、预算设置、计划制定、组织实施、效果评估等。

参照商业银行的具体规模大小，拟设定培训管理部，与其他部门平级，人员编制开始定为四人。培训管理人员作为推动银行战略实施的主体，又是专业人才的培养者，其专业水平及职业技能对于培训工作开展的效果具有重要作用。基于此，培训管理岗位的人员选取上更是应慎重。要求相应人员具备以下几方面的能力：分析能力，依照自身以往的工作经验，对外界所得的信息进行有效整合与分析，最终得出相应结论；沟通能力，善于沟通，注重对各方建议的听取与采纳，在不同情况下给出及时的答复；学习能力，培训工作自正式实施以来，便得到不断优化与调整，拓宽学习专业知识渠道，创新提升自身专业水平的方法；感染力，具有一定的人格魅力，能够借助自身肢体动作及语言，对培训员工进行情绪上的渲染。

结论

综上所述，国内房地产市场经历了高速发展时期，商业银行开始推出个人住房贷款业务，在促进住房制度改革与强化居民住房购买力方面，具有较为显著的作用。参考近年来我国市场经济形势变化情况来看，房地产市场容易出现周期性波动，此类风险的产生意味着个人住房贷款将面临着新的情况与问题，相关部门及人员通过分析风险成因制定解决措施，已经成为必须探讨的问题。

注释：

①崔晟昉.中国工商银行松原分行个人住房贷款业务经营策略研究[D].吉林大学,2019

②胡睿轩.商业银行住房贷款的风险分析[J].财会学习,2019(01):137-138

③张烜荣.商业银行个人住房抵押贷款风险与防范[J].佳木斯职业学院学报，2018(11):446-447

④吴姗姗.个人住房抵押贷款违约风险研究评述和展望[J].经济师，2018(03):19-22