小产权房的法律症结与改革路径

黄子明

【内容摘要】小产权房成为房地产市场中的一个显著问题，其滋生出较多冲突，现阶段司法实践和政府都缺乏良好的处理依据。本文主要从小产权房基本情况分析入手，阐明其内涵和发展现状，并细致深入地从产权制度、征地补偿制度和缺乏法律认可及保护方面，研究小产权房的法律症结问题，还以此为基础，提出了一些科学可行的改革路径，为小产权房的未来走向提供一定的探讨方向。

【关 键 词】小产权房;法律症结;改革路径

中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2020）02-0135-02

一、前言

近些年来商品房价格持续上涨，社会公众在房地产市场方面的关注度较高，小产权房更是作为当前社会的一个突出现象，受到人们的普遍关注。房屋产权本质上是没有大小之分的，小产权房也并不属于标准的法律术语，其实质是无产权房。现阶段法律不保护小产权房，一旦其在买卖过程中产生法律纠纷，通常法院会认定该买卖合同无效，且小产权房也不在政府机关的监管范围之内，这就导致当其遇到一些公共设施维护、房屋质量问题时，同样得不到相应的权益保护。但是不容忽视的是，小产权房交易却始终存在，如何从法律层面予以改革是社会需要重点思考的问题。

二、小产权房基本情况

小产权房是近些年来的一种社会现象，其是以农村集体土地为基础进行建设的，主要销售对象并不是集体经济组织内部人员，这种住宅在整个建设环节中都没有缴纳土地出让金方面的费用，因而没有产权证书[1]。小产权房建设过程中，以农村集体用地或者农民自身“宅基地”为基础，其不论是规划用地，还是施工建造，又或是销售环节，都不需要由国家相关部门的审批，不需要经历复杂手续环节，再加上其建设成本较为低廉，开发商将会获取到丰富的利润，这样就导致市面上始终有大量的小产权房房源。

随着社会经济水平持续上升，城市建设脚步加快，城市人口数量的激增，带来更多的住房需求，整个房地产行业市场价格居高不下，使得小产权房面临着更多的市场空间。在开发小产权房的过程中，能够良好满足当前市场的多元化需求，且在不断开发的过程中，村集体、村民、乡政府以及开发商都会获取到一定利润，这也就促使小产权房的大量出现。国家针对小产权房的建设和流通情况做了严格规定，要求规范农村集体土地的建设工作，只能够由农村村民使用小产权房。

三、小产权房的法律症结

（一）产权制度

在《土地管理法》《物权法》以及《城市房地产管理法》相关法律的规定下，农民集体所有土地是不得用于非农建设的，这是禁止其进入到市场交易之中，从法律层面来看，农民集体所有的土地并不能被称为是“所有权”，因为其不具备法律意义上的处分、转让、出让、抵押以及出租等权利[2]。在现阶段土地价格持续上涨的时代背景下，农民集体想要利用小产权房这个机会，获取更多经济利润。集体土地使用权是不应该进入到一级市场进行流转的，由此可看，城乡二元在实际用地的体制方面存在着不平等情况。

（二）征地补偿制度

现行法律在集体经济组织范围方面的规定还不够明确细致，从而使得农村土地集体所有权产生虚化的问题。在征用农村土地并予以补偿后，补偿款是发放给集体经济组织的，集体概念有模糊不清的情况，同时在集体中的农民个体也存在着一定的模糊性，主要表现在权利义务方面，这会容易造成真正需要补偿的农民无法得到真正补偿，无法良好保障失地农民的合理权益。

（三）缺乏法律认可和保护

现行法律并没有明确保护小产权房，其在实际规划、建设以及销售方面都缺乏良好的法律保护，且政府相关部门监管力度不够大。很多小产权房的房屋质量得不到有效保障，一旦其出现故障问题，无法有效解决此类问题，此外，小产权房的买卖纠纷，也得不到法律的保障。对于小产权房的买卖协议效力来说，存在着明显的不确定情况，很多农民在出售小产权房之后，面对大幅度增值的社会背景，想要收回原有的房屋，并以更高价格出售，从而获取到更多的经济利润。由于法律并不保护小产权房，一般法院会判定合同无效，由原房主回收房产，这样会损害到买受人的利益。

四、小产权房法律改革途径

为切实有效维护房地产市场的正常运行和流通，科学掌控好经济组织运行效果，需要注重建立健全小产权房方面的法律法規。

（一）确保土地确权

集体土地所有权主体发生虚化，是小产权房问题的症结所在，在实际解决这一问题的过程中，需要合理确定好该主体地位。

首先，要能够高度重视土地所有制方面的问题，遵守《宪法》的立法精神，从法律层面持续完善土地制度。在法律制度层面准确规定好如何准确划分集体所有权中的“集体”，针对农村集体产权主体情况加以明确，切实保障农村土地所有者的权利，这样在土地非农化的发展进程中，充分有效地保障农民所应该享有的各项权益。

其次，持续完善土地管理法规，为土地利用与流转方面进行科学细致的规定。房地产市场运行中涉及到较多方面的内容，为更好提升规范市场运行效果，需要积极构建城乡建设用地市场，增强其统一性。针对集体土地和国有土地进行细致规定，确保其具备同等价值，按照同价同权的要求进行管控，从而充分保障农民的合法权益[3]。在逐步保障城乡土地流通效果，使其具备同等价值的环节中，以市场为重要手段，开展科学调控工作，使得国有土地使用权能够维持正常出让状态，这样土地、商品房、小产权的价格都会有所降低，不可忽视的是，当土地之间的差距减少，会逐步缩小商品房和小产权房在市场流通中所表现出的价格差距。

再者，健全集体土地收益权，确保农民能够获取到应该享有的土地各项收益，这样将能够让农民充分享受到城市化进程中经济发展成果。

（二）持续健全征地补偿

首先，坚持着公平与合理的原则，明确征地补偿的实际利益主体。在现行《土地管理法》的基础上，良好结合现实社会的变化情况，科学完善法律法规，明确国家征用土地的的具体法律依据，细致准确规定好农村集体经济组织、农民个体的具体范围，为切实保障他们的经济效益和合法权益，提供良好的法律支撑。农村集体经济组织是补偿主体，在实际政府征地活动进行中，要说明民事法律关系属性，也就是征地双方在法律地位是平等的，商品交换双方可以自行协议好具体补偿措施，在具体征地环节需要始终遵循着等价有偿、平等自愿的原则。

其次，不断丰富农村集体土地征地的补偿方式，为实际安置失地农民提供更为科学合理的措施和方案。在实际构建征地补偿制度的过程中，要能够结合不同受偿主体的具体情况和需求进行制定。（1）农民以土地为基本生活来源的情况下，在征地活动中，要尽可能给农民提供一些替代地进行补偿;（2）农民以城市打工为主要来源的情况，这些农民仅仅保留着自身的农民身份，其正常生活状态已经不再以农村生活为主，在实际予以补偿的过程中，可以使用土地债券补偿或者征地补偿费入股方式，这样能够起到良好的安置效果。在实际补偿和安置失地农民的过程中，需要尽量尊重他们的个人意愿，以合适补偿方式进行，使得他们可以拥有着较为稳定的社会保障作为支撑。

（三）小产权房买卖合同

对于小产权房买卖协议和买卖合同来说，在实际认定其法律效力时，需要依赖现有法律。根据《合同法》的相关规定，小产权房买卖合同属于合同无效的情形，因而其在当前法律层面依然得不到保护[4]。需要注意到的是，现阶段小产权房更多是作为一种社会现象而存在，为有效处理和保障小产权房买卖双方的权益，约束该项买卖行为，可以限制集体土地的使用，明确小产权房买卖行为的有效性，而对于已经建成的和出售的小产权房，需要让农民补缴相关税费，如土地出让金。

五、结束语

住房问题是现阶段的重要社会问题，小产权房关系到众多普通民众的权益，其中滋生出的一些纠纷，法律层面还没有给出科学准确的规定作为依据，且政府部门也缺乏良好的处理根据，本文从产权制度、征地补偿制度以及法律保护角度进行分析和研究，主张要针对这些制度進行持续有效的完善，从法律层面保护小产权房买卖合同的有效性。

参考文献：

[1]汪维清，张苇锟，王剑楠，et al.农村小产权房中的非市场购买风险偏好——对农村集体建设用地入市的思考[J].中国房地产，620（27）：64-73.

[2]宁西，周磊.农民集体土地所有权主体缺位与对策研究——基于土地法律制定视角[J].现代农村科技，No.563（7）：11-13.

[3]索国兴.论集体建设用地使用权市场化的法律规制[D].河北经贸大学，2015.

[4]王寒.小产权房民事权益的法律思考[J].延边教育学院学报，2017，31（2）：27-30.