房屋租赁中的押金困境及出路

2020-02-25

福建质量管理 2020年6期

(淮北师范大学安徽淮北 235000)

一、合同法框架下的房屋租赁法律制度

我国房屋租赁法律制度主要由合同法进行规定，法律关系由合同法进行调整，在合同法的框架下，对房屋租赁法律制度的专门规定主要有两个方面：

(一)买卖不破租赁。近代民法理论逐渐从重权属转移到重利用，把对弱势群体权利的保护作为重要的价值取向，为了维护交易安全，稳定租赁关系，保护承租人的生存利益，近代民法不仅在理论层面，更在立法层面突破了合同的相对性原则，逐渐确立了房屋租赁合同中的“买卖不破租赁原则”，从而进一步对房屋承租人的利益进行保护[1]。我国合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定确立了买卖不破租赁规则。

(二)优先购买权。我国是大陆法系国家，很多法律规则的制定都借鉴了同为成文法系的德国。优先购买权规则也不例外。该规则产生于第二次世界大战之后，最先由德国民法典对该规则进行了规定，旨在通过限制出租人的所有权，从而对相对弱势的承租人的立法保护。我国在合同法第二百三十条以及2009年最高人民法院作出的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一、二十二、二十三、二十四条，对房屋承租人的优先购买权做出了规定。该条款主要规定了，在同等条件下，承租人享有优先购买该房产的权利，如果出租人没有在合理期限内以合理的方式告知承租人的，对承租人的优先购买权造成侵害的，承租人主张损害赔偿的，人民法院予以支持。

二、房屋租赁中的押金问题

(一)租赁合同中押金约定不明。我国合同法并未对房屋租赁中的押金问题做出详细的规定，主要遵循意思自治原则，由租赁合同的双方协议约定。我国的房屋租赁大体上主要有三种模式：(1)由房屋所有者自己张贴广告对外出租，这种方式一般也是由房屋所有者或者实际出租人直接与承租人达成租赁协议，不存在中介公司赚差价。(2)房屋所有者或实际出租人将房屋信息提供给中介公司，由中介发布租赁信息，招徕承租人，中介公司赚取半个月租金的服务费用，该笔费用往往由承租人承担。(3)房屋所有者与房屋租赁公司签订长约合同，将房屋长期租赁给房屋租赁公司，由房屋租赁公司将房屋进行适当改造与装修，再进行对外出租。

无论是哪种模式，在房屋租赁过程中，押金是存在的，一般多付一个月租金为押金。在第(1)种情况下，出租人往往不会提供比较规范的合同文本，此时往往由一方手写一份合同，其规范性不言而喻地不够规范，经常出现不写押金的情形。即使在第(2)、(3)种情形下，由房屋中介或者租赁公司提供格式合同，但是也经常出现不写押金的情形。押金是一种约定俗成的“不成文”规定。

(二)押金存在的目的。在房屋租赁中，出租人往往会多收取一个月租金为押金，其目的是为了在承租人居住使用标的房屋过程中，如对附属物及出租人提供的家具等设备造成损坏情形下，到合同履行完毕后，根据附属物等损毁的情况相应扣除损失部分对应价值。押金是以担保的角色发挥作用。出租人收取押金是为了在财物损毁情形下，直接从押金中扣除，从而避免诉讼的麻烦。

(三)出租人收取押金的弊端。押金本身作为一种财物担保，其存在的初衷是为了保护出租人的利益，但实践中，合同履行完毕后，出租人往往以各种理由拒绝返还押金，对承租者的利益造成实质侵害。另一方面，由出租人收取押金已然成为一种约定俗成的习惯，且该习惯很难由承租人推翻或打破。从社会资源占有的角度看，出租人一般拥有不止一套房屋，而承租者多为刚毕业大学生或外来的务工人员。出租者相对于承租者在资源占有的地位上处于绝对强势的一方，占有更多的社会资源。尽管租赁作为市场经济中一种有效的资源配置方式与手段，但从近代民法理论的发展趋势看，愈发倾向于保护在社会资源占有的地位上更处于弱势的承租人[2]。当前的问题在于出租人将“押金制度”当作侵害出租人合法权益的一种工具。

(四)承租人权利救济的困境。法谚云：“有权利必有救济”，但权利受到侵害的一方并不是每次都会选择法律来救济自己的权利。权利人在维权将法律从应然状态激发到实然状态的过程中，不仅要对法律关系有所考量，更需要衡量救济该项权利所付出的成本。正义是无价的，但实现正义是有价的。[3]如房屋租赁过程中，出租人拒绝返还押金，或以各种理由拒绝返还押金的行为，就是摆在承租人面前的选择困境。房租一般以押一付三、押一付六、押一付十二的方式给付。除了北上广深等一线城市，大多数承租人系一人租一间，租金最高大约在2000元，低的在600～800元。如果发生出租人拒绝返还押金的情况，承租人几乎不会选择法律途径维护权利。一方面，承租人欠缺法律知识与专业技巧,提起诉讼往往需要委托律师，但律师费都比押金高。另一方面，还有时间成本，权衡之下，承租人会选择忍气吞声，放弃自己的权利。

三、房屋租赁押金困境之出路

从立法趋势看，更加倾向于对弱势群体的权利保护，诚如前文所述，我国借鉴德国民法确立了“买卖不破租赁”制度以及“承租人优先购买权制度”。[4]但从立法层面看，我国房屋租赁法律制度的规定相对模糊，采取的是意思自治原则，由双方约定。出租人在社会资源占有上相对于承租人处于绝对优势地位，出租人可以轻易地利用其优势对承租人的权利进行侵害，同时出于权利救济的成本考量，承租人更多地会选择放弃权利救济，或以报复的方式损坏部分家具或设备。无论采取何种方式，都与社会主义核心价值观相悖。尽管司法实践中，对于失信人员的惩罚力度日益加大，但其针对与涵盖的对象是有限且范围较小的。因此，在立法层面，应当对押金制度加以明确与细化，使得其更具有操作性。如美国《房屋租赁法》中就明确规定：押金是可取回的(refundable)。当出租人收取押金时，租赁契约必须以书面为之，且必须说明押金的担保标的，以及承租人取回押金的方式。[5]

考察世界各国房屋租赁立法进程可以发现，以保护住房承租人合法利益为宗旨，实现出租人与承租人于住房租赁关系中实质上的平等，是各国租赁立法的重要课题之一。[6]我国关于房屋租赁的立法亟待完善，应借鉴房屋租赁法律制度较完善的欧美等国，将押金制度以切实具体的法律条文加以明确，对房屋租赁合同中恶意侵害承租人的出租人加以惩罚，增加惩罚性处罚条款，如因恶意不返还押金被起诉，出租人败诉的五倍赔偿与承租人,更要将其失信行为纳入征信系统，从而更好的约束出租人的行为。