物业服务合同及常见纠纷的类型化分析

●秦 童 杨 荧

（河南苍穹律师事务所，河南 焦作454000）

物业服务作为社区服务重要一环，基于物业服务合同的各式纠纷逐渐显现，发生的频率逐渐增高，数量日益增多。

2020年，《民法典》经全国人大表决通过，合同编在15种有名合同类型的基础上新增了4种合同类型。其中，物业服务合同作为新增合同类型，被纳入《民法典》具有重大意义。物业服务合同讲求意思自治，对于物业公司而言，确保自身权益最大化是其追求的根本；从业主或者业主委员会角度来讲，保障日常生活的服务到位是其需求的根本。当二者追求无法调和时，便会产生矛盾和纠纷。要解决此类矛盾和纠纷，必须从物业服务合同的形式、内容、纠纷类型、原因等多方面入手逐项分析。

一、物业服务合同多形式

当合同相对方不同时，物业服务合同也不尽相同，可分为住宅性物业服务合同和经营性物业服务合同；当社区建设阶段不同时，物业服务合同名称也存在差异，可分为前期物业服务合同和基础物业服务合同。基础物业服务合同依据签订主体，又可细分为三类。因此，物业服务合同可归纳为四种形式。[1]

一是前期物业服务合同，合同签订主体为物业服务人和开发商。该类合同是开发商在建成小区后，出售房屋之前，或者售出房屋后但小区业主委员会还未成立之前，开发商通过招投标或协议确定的合同。有的开发商也会选择自己公司下的物业机构入驻小区开展服务。《民法典》第九百四十条专门就前期物业服务合同法定终止条件进行了明确。二是由业主委员会或者业主团体与物业服务人签订的物业服务合同。该业主委员会或业主团体由小区业主大会选举产生，代表全体业主的权利。三是由业主个人直接与物业服务人订立的物业服务合同。此种情形多出现在条件较好的高档别墅式住宅区，或对物业服务需求量较大的商业区。业主通常直接委托物业服务人员为其提供物业服务。四是偏行政规划职能的物业服务合同，即由主管街道办事处协调所辖社区统一与物业服务人签订的合同。

上述第一类物业服务合同在实践中最为常见，产生的纠纷最多，在实务办案中最为普遍。但笔者通过查询裁判文书发现，第二类、第四类物业服务合同的典型纠纷也不在少数。原因在于合同订立的主体虽是业主选取的组织或者街道办事处指定的社区，但在合同的实际履行中，享受权利和承担义务的主体却是全体业主，因此纠纷容易多发。可喜的是该争议现已被《民法典》具体规定所解决。

二、物业服务纠纷多样化

物业服务合同形式多样，物业服务纠纷的类型也随之呈现多样化。因物业服务产生的纠纷可归结为两大类：一是因物业服务合同产生的纠纷。此种纠纷主要是由合同双方存在违约行为引起的，具体包含因服务费用、服务内容、服务质量、合同成立或解除等事由而导致的纠纷情形。二是因侵权行为而产生的纠纷。此种纠纷主要是由物业服务机构、业主或业主委员会等实施侵权行为引起的。具体包含损坏公共财物、侵占共用部位、损害相邻关系、防碍管理服务等侵权情形。

（一）合同所致纠纷类型

第一类纠纷较为普遍，现实生活中也遇到较多。如车位、绿化面积、外墙污损等纠纷。笔者选取其中两种典型情形进行分析。一种是物业服务人请求支付物业服务费。以无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初76号“魏某香诉无锡市金佳物业管理有限公司”一案为例，被告反诉，原告缺席。被告举证物业服务合同、解除协议书、付款说明及确认书、催款通知单及邮寄或张贴凭证、代缴水电费发票复印件，法院认定魏某香拖欠金佳物业公司物业服务费并支持物业公司诉请。另一种是业主起诉物业服务人不履行合同约定进行索赔。以韶关市中级人民法院（2018）粤02民终1310号为例，该案原告赖某岚车辆在小区内被暴雨淹没。法院认定物业公司已采取措施，但应急不足，根据双方之间形成的物业服务中的车辆保管关系，酌定碧桂园物业公司武江分公司对赖某岚的财产损失承担30%的赔偿责任。由此可见，因合同内容发生纠纷的情形，受损一方可依据合同约定通过诉讼方式维护自身权益。法院在裁判时认定事实及违约的依据在于合同约定内容，其法理在于私法的意思自治和公平原则。

（二）侵权所致纠纷界定

第二类纠纷虽表现为侵权纠纷，但就笔者办案实践可知，其实质仍可归属于物业服务合同范畴，原因在于物业服务人承担侵权责任的来源和基础在于物业服务合同中对物业服务人的约定义务。以南京市中级人民法院（2018）苏01民终7563号案为例，丁某荷主张南京大华锦绣物业管理有限公司、南京建强物业管理有限公司为其在楼梯摔倒受伤中承担赔偿责任。法院认为无证据证明事发时保洁员在丁某荷摔倒的楼梯处做保洁，也无证据证明该楼梯存在安全隐患或不符合国家标准要求，故大华物业和建强物业不存在过错责任。上述保洁及安全隐患的责任来源便是基于物业服务合同而产生，因当时判决时《民法典》尚未颁布，判决依据是《物业管理条例》和最高法关于物业服务纠纷的司法解释。随着《民法典》对该项制度的规定和细化，此类纠纷所依据的法律条文更加明确，法院在裁判时适用也会更加便捷。

由上述案例可知，物业服务合同的内容作为裁判认定事实的重要依据之一，其作用显而易见。为保障和明确合同双方的权益，应对合同内容进行详细约定。《民法典》中规定物业服务人的义务包括妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全等。业主可在物业服务人提供的格式合同基础上，就约定未尽事项进行补充约定，如服务质量、绿化程度、安保人员数量等，以此来维护自身的合法权益。

三、纠纷原因的多发性

物业服务纠纷的产生由多种的因素造成的，简要梳理可从内外两方面进行概括。

（一）内部原因的决定作用

从内部原因看，主要有以下两点：[2]一是物业服务合同具有法定性。《民法典》专门将物业服务合同列为独立有名合同，具有法定性和强制性。在《民法典》出台之前，《物权法》和《物业管理条例》等法律法规为业主提供了法律保障，但对于合同内容及违约责任等仍存在强制性规定。该强制性规定限制了合同的根本原则，即意思自治原则。二是业主举证物业服务不到位存在难度。如上文所述，物业服务项目繁多，如妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理等。正因其服务内容多且杂，故在发生纠纷后，取证难度较大，维权效果不好。

（二）外部原因的促进作用

从外部原因看，主要有三点：[3]一是规模化发展尚未形成。随着小区的频建，物业机构数量有增无减，但依旧面临规模小、成本高、利润薄、盈利难等困境，部分机构将其安保、绿化等服务外包，增加了不可控因素，致使物业服务标准大幅度降低。二是规章制度尚待规范。因物业服务仍不成熟，导致各个公司发展参差不齐。在经营困难的地区，难免出现枉顾行情要求增加物业服务费的情形，业主权益被严重侵害，因此物业服务制度亟待规范。三是服务市场尚不完善。笔者遇到过很多以房屋质量不过关为由进行抗辩少交物业费的情形，这反映出开发商在建设过程中的遗留问题也是阻碍物业服务的重要情形。

四、《民法典》多举措补充未细化条款

《民法典》在《物权法》《物业管理条例》等相关法规的基础上，对物业服务人和物业服务接受方的权利和义务进一步明确。但实践中仍面临追索物业费案件多、涉及群体广、送达难度大、调解撤诉高等。[4]《民法典》对各类纠纷也并未穷尽列举，要切实缓解和减少物业问题的产生，可从以下几方面考虑。

一是强化《民法典》在实践中的运用。《民法典》实施后，依据上位法原则，将物业服务合同的订立、变更、解除等制度运用到实践中去，完善前期物业管理的立法，[5]切实细化法律规范以便于执行。二是整合相关法规及司法解释。对于《民法典》未细化部分，为便于法院裁判实务，应将分布在不同法规及司法解释中的有关物业服务内容进行整合，废止各地物业管理条例，依据《民法典》适用效果出台相应解释。三是调整《民事案件案由规定》的内容。该规定并未对因物业服务合同产生的不同纠纷进行分类，而是将其置于第四部分第十条合同纠纷第一百二十款服务合同纠纷第十五项“物业服务合同纠纷”中。此种分类过于模糊，已无法适宜《民法典》实施后的社会状况。建议将物业服务合同纠纷与其他合同纠纷并行单列。四是规范物业服务人及业主的行为。二者作为共同体，物业服务人要提升服务质量，业主或业主委员会也需尽到沟通协调配合的义务。以此行之，必然可以减少物业纠纷的发生，提高居民生活质量和水平。

五、结语

综上所述，物业服务影响着每个居民生活的幸福感。对于物业服务合同而言，在发挥民事意思自治原则的同时，也要以法律形式对该行业进行规范，既提高业主的法律意识，也引导物业服务行业健康发展，以促使合同双方合法合理行使自身权利，尽职尽责履行自身义务，以此建立有序的物管市场秩序，从根源上化解矛盾、减少纠纷，为构建和谐社区打下基础。