商业银行个人住房抵押贷款的风险管理

(河北金融学院 河北 保定 071051)

一、绪论

(一)研究的背景及意义

房地产市场关乎社稷民生，居民对住房条件的需求不断提高，对房价的关注度也在近十年内持续升温。1998年后，我国开始逐步停止政策性的福利分房，房地产市场进入了商品房时代。住房贷款逐渐成为福利分房制度向住房分配商品化过程转变中的一项重要的金融工具。在近二十年的发展过程中，运用住房贷款已成为购房过程中不可或缺的重要一环。房贷业务一直以来都被银行视为优势业务与利润来源，违约率也较其他类型的贷款低的多。

应深入研究我国个人住房抵押贷款的违约风险的产生成因与现状，汲取发达国家的先进经验，提出适用于我国国情的房贷管理方式与风险防范措施。不仅有利于我国个人住房金融体系建设，也助力于房地产行业关联度很高的其他行业的健康发展。

(二)研究综述

个人住房贷款违约风险的一般包括两方面成因:一、银行与贷款申请者之间存在严重的信息不对称现象，银行无法准确判断贷款申请者的财务健康状况于真实意图；二、房地产行业自身存在的周期性波动和商业银行贷款部门对房贷违约风险的管理疏忽。银行房贷管理者长期面临着客户收入情况变化、房地产市场周期性波动引发的各类潜在风险，它与一般消费类贷款存在很大差别。

二、个人住房抵押贷款业务概述

(一)个人住房抵押贷款的概念

个人住房抵押贷款是指借款人以购买普通住房为目的，以其合法拥有的个人住房作为抵押物，向商业银行或其他金融机构申请贷款。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些约定，贷款人有权依法处理抵押物并享有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人。

(二)个人住房抵押贷款的发展现状

随着不良贷款率的增加，商业银行一直以来看做优质信贷业务的住房贷款，也渐渐暴露出了许多潜在金融风险。为了进一步维护房地产市场的繁荣稳定，政府相关部门、金融监管机构都在紧密关注，采取积极措施对出现的房贷风险进行有效防范。

2013年2月，“ 国五条”等房产新政策先后出台，有效应对了当时房价由于短期内的迅速攀升和投机炒房、哄抬地价所造成的一系列社会不稳定问题。2017年，北京出台“史上最严”房地产调控3·17新政，直接将拥有过一套住房以及拥有贷款记录的首付款比例提高到了六成，并暂停发放贷款期限超过二十五年的居民个人住房抵押贷款(含公积金贷款)。

我国商业银行人民币房地产贷款余额达到三十二万亿元的新高，同比上一年度增长近百分之二十。商业银行的房贷业务也逐渐呈现出扩张性、多样化的趋势。

三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险成因

(一)借款人造成的风险分析

1.违约风险

一是房贷的理性违约，它主要是由于一些客观经济条件发生了变化(如：利率明显提高、房价的波动下降、地方出台限购政策……)使房贷借款人为实现自身经济利益最大化，主观故意的逃避偿还本息的义务的一种行为。这种行为会直接导致银行的坏账。而另一种为被迫违约，是指在获得银行的住房抵押贷款后，借款人由于自身经济条件发生了根本性变化，导致其失去贷款偿还能力。

2.提前还款风险

假如借款人提前办理住房贷款的偿还，不仅无法使银行承担风险的降低，反而还会导致贷款业务利润收益的降低。由于银行开展房贷业务时普遍金额较大，时间很长，借款人贷款偿还期限内所支付给银行的贷款利息就是一笔不小的数字，如果借款人选择利用自己盈余资金提前偿还住房贷款，不但能减轻未来的利息支付，还能尽早收回抵押物的处置权利。这种现象将必然导致银行未来收入预期的降低。

(二)商业银行内部产生的风险

操作风险一般是在日常银行经营管理中，由于从业人员没有按照相关流程与规章制度来开展业务；导致系统输入错误、发生突发事件等诸多无法预知的风险。如，银行职员因缺乏相关专业知识和风险防范意识，对于借款人提交的房贷申请文件的真实性和完整性没有进行严格审核，这些违规操作很大程度使原本没有达到银行信用条件的申请人也获取了住房贷款。

(三)宏观环境造成的风险

1.市场和政策风险

政策风险主要是政府和金融监管机构制定的一系列针对房地产行业与商业银行住房抵押贷款的调控政策，而给房地产和银行带来的损失。虽然一线城市普遍都实现了限购商品住房的政策，但各地群众的购房投资热情却依旧高涨，房地产市场价格迅速攀升，导致了各地房地产价格与当地居民人均收入相差甚远的现象屡见不鲜，政府应通过适当的调控政策，从宏观层面抑制房价的迅速飙升、释放房地产业风险泡沫的压力。

2.利率风险

利率风险是利率波动变化带来的收益损失的风险。如，在住房贷款利率固定不变时，一段时间内的存款利率出现普遍上涨，由于商业银行“借短贷长”的经管模式，导致了发放贷款的成本有所增加。存款人通过识别利率波动变化，进一步调整自己的还款数额。

四、商业银行贷款违约风险情况

不良贷款是指债务人不能或有迹象表明债务人不能按贷款协议按时偿还本金和利息。各国金融监管机构也普遍运用不良贷款率，作为衡量商业银行的信用风险的重要指标。商业银行贷款的五级分类管理制度是根据贷款的内在风险程度将贷款划分为正常类贷款、关注类贷款、次级类贷款、可疑类贷款、损失类贷款。

次级类贷款是指借款人由于自身原因导致的还款能力出现显著的下，按照这样的情况继续发展下去，无法保证之前已借款项的按时足额偿还本金与利息。可疑类贷款是指借款人已不能偿还本金和利息，尽管银行可以由此处置借款人的抵押担保品收回一定资金，但无法完全弥补损失。损失类贷款是指贷款违约发生后，银行采取一系列必要的弥补措施和合法程序，而本金和利息仍然无法追回，或者只能收回其中一部分。

出现不良贷款是无法完全避免的。借款企业经营决策的失误、经济周期性下滑导致无法有效实现资源的配置都在一定程度上导致不良贷款的出现。为了保证商业银行的正常经营与健康发展，不良贷款的数额及比例有严格的控制范围。一般通行的国际标准是10%左右，中国金融监管机构对于商业银行不良贷款率的要求是得不超过15%。

五、商业银行个人住房抵押贷款的风险体系建设与防范对策

(一)我国商业银行个人住房抵押贷款的风险防范的体系建设

1.社会征信体系建设

商业银行由于业内的激烈竞争来抢占市场和各种职能分工等原因，一直不愿将客户信用信息进行有效的共享交流。各自封闭的经营环境，各家银行只能查阅本行自己系统内信贷业务收集的信息，同一借款人在不同银行申请借款，每个银行都要重新进行贷款项目评估，使得构建完善的社会征信体系就显得尤为重要。在个人信用的信息收集处理中，构建系统性的居民个人信用档案等相关信息作为未来参与社会各类经济活动的相对权威资信证明。

2.个人信用体系的建设

个人偿还债务能力指标都是靠经验数据来衡量的。如家庭每月还款额度/家庭每月收入之比就是评估借款人适合的期限和偿还形式的关键指标。这里比例越低，借款人能按时足额偿还贷款本金和利息的能力也就越高。银行这一贷款业务出现违约风险的可能性也就越低，银行就越容易接受贷款的申请。住房贷款获得比例的普遍规律是家庭收入较低的借款申请者银行房贷比例应控制在四成以内，中高收入一半，高收入家庭最高可达六成。还款额与收入比的评判标准也运用在借款人选择信贷产品上，高新行业借款申请人由于自身行业可能存在发展的不确定性风险可尽量选择期限较短的房贷产品；企事业单位职工等传统行业人员，职业收入水平非常稳定，申请住房贷款时可尽量选择期限较长的，更好的维持家庭生活收入开支平衡；具备特殊职业技能或从业资格人员，职业收入水平比较高，申请住房贷款时就可适当选择更大的贷款数额和更长的还款期限。

3.银行内控体系的建设

作为住房贷款之中的重要主体——贷款申请人，选择购买住房的行为、时间和动机等因素会与银行的住房抵押贷款的质量高低直接相关，应始终保持对借款人经济状况变化的识别敏感度，并且根据宏观经济情况及时调整自身信贷经营策略，针对不同客户级别，进行差异化管理。

一、强化贷款申请前的收集调查；在我国的征信制度还不完善的今天，商业银行审批住房抵押贷款时，不仅要依据证明材料和相关信贷审查情况确定借款申请人资格和评估还款能力外，而且还要参考信用风险测评结果对借款申请人各个期限的偿债能力进行判定。防止陷入“有抵押、有保证、无风险”的贷款风险管理误区。

二、完善贷款审批流程手续；商业银行一方面应当为客户提供更方便更快捷更简化的住房贷款办理流程；另一方面也要细化其中的贷款公证、抵押物担保险等必要手续，以便提高住房抵押贷款合同的真实性与法律约束力。并要求住房贷款申请人及其相关人必须如实提供依法购房相关凭证。

三、提高贷款发放后的跟踪监控；对于已发放的住房贷款，银行应及时跟踪和监督贷款的偿还情况。对及时发现的可能影响借款人按时还本付息的现象，并对逾期未还等拖欠现象进行催收、对违约贷款的抵押物进行处置。

四、培养相关业务信贷从人员职业素质；作为一名合格的银行住房信贷业务专业人员，不仅要对房地产金融市场专业知识做到熟练掌握，还要对房地产相关行业如建筑业、资产评估、不动产产权登记、抵押担保等专业知识与法律法规进行必要学习。

(二)我国商业银行个人住房抵押贷款的风险防范对策

1.优化个人住房抵押贷款法律环境

政府针对个人住房抵押贷款制定和完善了诸多法律法规。虽已基本初步设立，但很难确保有关法律法规严格执行；伴随着房地产金融市场环境的瞬息万变，风险暴露也越发突出。我们要从现实国情出发，对当前银行经营现状与风险暴露进行全面深入分析。出台以保障借款人利益为中心的法律法规，近一步使住房贷款借贷双方的职责明确化，商业银行运营管理透明化规范化。构建一个成熟的住房信贷法律法规，一方面能有效防范暴露的信用风险，另一方面又确保银行利息收益的稳定，维护了房地产市场稳定和金融秩序。还要确保商业银行开展个人住房抵押贷款时能拥有法律保障。

2.优化个人住房抵押贷款二级市场

优化和完善我国的贷款保险制度，发挥其个性化、多样化的特点。商业银行应该从各个角度关注个人住房抵押贷款二级市场，提高房贷在短期内的流动性，不断增强商业银行对于房贷所面临风险的抵抗力。特别是对于个人住房抵押贷款的保险。商业银行应及时关注金融市场变化，完善贷款保险制度，补偿不良贷款给银行造成的经济损失。

3.提高互联网信息化建设水平

在互联网信息化产业高速发展的新形势下，个别银行没有注重自身信息化建设，导致无法对房贷业务面临的各类风险进行全方位的实时监督，导致贷款经营过程中贷款违约屡见不鲜，并影响银行自身经营利润。一家商业银行如果希望未来拥有更大的发展潜力，就必须紧跟科技发展方向，适应飞速发展的社会环境，商业银行也应运用科学的经营理念与先进的互联网工具，完善更加高效的管理系统。利用互联网信息化手段，对于商业银行个人住房抵押贷款业务可以实现全方位的及时准确的监督，还能更精确发现房贷业务存在的各类风险，更早采取必要措施。