公允价值在投资性房地产中的应用研究——以Z公司为例

(重庆理工大学 重庆 401320)

在当前的会计准则中，会计计量属性的相关规定必不可少，公允价值就是其中之一。但长期以来公允价值的相关规定存在争论，因为该计量与市场经济联系十分紧密，打破了传统成本计量属性的局限性。2014年1月28日，我国财政部出台了《企业会计准则第39号—公允价值计量》，对公允价值的定义进行了重新界定，很大程度上降低了会计风险。使用公允价值计量具有很高的时效性和相关性，随着大数据的发展，市场价格将会可靠取得，这种后续计量方式将渐渐被企业所采用。

投资性房地产作为一项具有特殊性质的非金融资产，其后续计量也一直备受关注。近年来，我国房地产市场发展迅速，采用历史成本计算出的账面价值与其市场价值有较大的差异，已经无法满足投资者决策的需求；与之相反，采用公允价值计算出的账面价值充分考虑了时间、市场环境等因素，提高了会计信息的及时性，更有利于确定投资性房地产的账面价值。因此，研究投资性房地产使用公允价值模式带来的变化十分重要。

一、投资性房地产公允价值计量模式应用现状分析

我国将上市企业划分为五大行业，其中房地产行业中的公司都拥有投资性房地产，其他行业大多数也存在投资性房地产，但这些企业对于投资性房地产的后续计量都采用成本模式。通过相关数据的收集，截至2019年，我国以A股上市的3600家上市公司中1715家有投资性房地产业务，占比47.64%，但采用公允价值进行计量的企业有227家，占比仅有6.3%。对比2014年的数据，2675家上市公司中1144家存在投资性房地产，但使用公允价值计量的仅有58家，占比5.07%。公允价值计量准则出台已有五年，拥有投资性房地产的上市公司数量在增加，但是采用公允价值进行核算的企业比例没有增长，仍有绝大部分上市企业采用成本计量核算。

通过对采用公允价值计量的企业所在地区进行统计分析，可以发现绝大多数的企业都分布在北上广等经济发达地区，分布在其他城市的较少。这些经济发达地区房地产市场的发展比较充分，能为公允价值的取得提供一定的条件。

二、Z公司投资性房地产公允价值计量模式分析

(一)应用分析。Z股份有限公司于1992年7月成立，所属行业为房地产，经营范围为实业投资，房地产综合开发经营等。根据对Z公司近三年的财务报表进行分析，其投资性房地产的价值占资产的比例较大，接近30%的比例。在2009年，Z公司对投资性房地产后续计量模式由成本模式改变为公允价值模式。到目前为止，公司获取公允价值的方法是通过每年聘请具有相关资格的第三方评估机构来评估投资房地产，评估采用收益法并参考公开市场价格。由于公允价值评估过程中涉及较多估计和假设，例如资产该地区的经济环境及未来趋势分析、租金等，估计和假设的变化会对评估的公允价值产生很大的影响。1.对资产的影响。Z公司投资性房地产的后续计量改用为公允价值后，投资性房地产所占资产的比例每年增长，尽管有小幅度的波动，但都稳定在30%左右。这表明Z公司重视商业房地产的开发和投资，并特别重视其投资性房地产。在公允价值计量模型下，投资性房地产的价值能够真实地反映其市场价值，从而使投资性房地产的价值较明显的提高。2.对利润的影响。采用公允价值计量模式，房地产价格走势会引起利润波动，这也是2009年企业变更计量模式后公允价值变动损益占利润总额比率骤降的原因。公允价值的计量受市场影响，投资性房地产的公允价值变动直接计入当期损益，企业利润会受此影响，这会造成企业经营效益大幅度的波动，给相关的投资者带去不好的信号。

(二)存在的问题。1.企业经营效益波动较大。当企业由成本模式变为公允价值模式对投资性房地产进行计量时，公允价值的高低将直接影响企业的利润。受房地产市场环境的影响，若当年市场走向好，则计算下来的公允价值就高，本年企业的利润就大。如果第二年房市走低，则投资性房地产的公允价值就会下降，这会造成企业经营效益的大幅度波动，由此带来的风险也会加大。Z公司在2008年变更计量模式后，投资性房地产公允价值变动损益分别为16135、25262、17365、29120、31260、28270、49600、57562、70020万元。可以看出，公允价值的损益具有较大的波动性，这增加了业务绩效的不稳定性。2.公允价值的确定难度大。会计准则规定的公允价值获取条件较为严苛，需要企业所在市场环境良好。但目前我国各地区房地产市场的发展程度不同，企业很难获取真实有效的信息，这使得投资性房地产的账面价值并不真实，这些因素的存在使得拥有投资性房地产的企业较难取得真正有效的 “同类”或 “类似”房地产交易价格。从Z公司的年报分析可以得知，该企业大多数的投资性房地产分布于北京地区，该地区的市场环境较为成熟，但企业一直以来都通过第三方机构来进行公允价值评估，如此确定的公允价值存在一定的主观判断，其准确性和可靠性较低，难以保证公允价值的客观公正性。

三、完善投资性房地产公允价值计量模式应用的建议

(一)完善公允价值估值体系。公允价值依赖于活跃的市场交易价格，但由于房地产行业的特殊性，获取该价值较为困难。为此应在政府部门的组织下，利用互联网技术，建立一个由监管部门、专业评估机构、多方参与的交易信息交流平台。如若企业将通过第三方机构进行公允价值的确定，必须告知该机构的名称及相关资质凭证，以及评估过程中使用的相关方法及确定的参数。

(二)健全公允价值的监督机制。公允价值对利润的影响较为明显，因此企业就容易通过对公允价值的操纵来调整利润。为了防止这种行为的出现，证监会需在企业更改后续计量模式时，核查企业是否具备使用公允价值模式的相关条件，以减少企业随意改变投资性房地产计量模式的情况。对于一些利用公允价值操纵利润的行为，必须加大处罚力度，这不仅有利于规范经济行为，也有利于公允价值的健康发展。

(三)提高企业自身资产评估能力。现目前，大多数的企业都会聘请其他机构对房产价值进行评估，按照规定企业内部也需对投资性房地产进行估值，并在财务报表做出披露。尽管两者做出的结论在一定程度上保持一致，但采用聘请第三方的方式花费的成本也是极高的，因此企业需要在各个方面提高自己的评估技术。在大数据畅行的环境下，企业可以建立内部的数据库，整理出不同的来源和渠道，整理和汇总历史数据资源，从而增强成本评估的可控性。

四、结语

综上所述，公允价值计量会计准则虽然还存在一些问题，但是各企业必须针对内部的实际情况，建立合理的公允价值计量模型，以确保财务信息的真实性和可靠性。从长远上看，随着市场的发展，投资性房地产公允价值计量的使用可以更好地评估管理人员的业绩，并为决策者提供有用的信息，从而促进投资性房地产企业的健康运转。