分析房地产交易管理与不动产登记

刘乐葵

(娄底市住房保障服务中心 湖南 娄底 417000)

引言

房地产行业上下游产业多，带动就业人员数量庞大，多年来在促进经济社会发展、解决群众住有所居等方面发挥了重要作用。其中房地产交易管理工作在整个房地产行业中占据重要的位置，也是房地产行业顺利运行的重要环节。而不动产登记是权利人、利害关系人申请不动产登记机构在发展的过程中，将有关申请人的不动产物权事项记载在不动产登记簿的一种行为，从当前的应用情况来看，不动产登记主要是指房屋登记，具体包含房屋登记的申请、审查、登记、管理和发证等。

在保障房地产市场稳定发展大环境下，必须搞好房地产交易管理与不动产登记，决策层必须清晰地认识到其在发展道路上的关键性，因城施策才能实现房地产业的可持续发展。

一、房屋交易管理和不动产登记内涵概述

(一)房屋交易管理

房屋交易也被称作是房地产交易，在具体实施操作的时候，是房地产交易主体之间通过房地产这种特殊商品来作为一种交易对象所从事的一系列市场交易活动。从实际发展情况看，房产交易的实施具有较强专业性，且从当前实际发展情况来看，房产交易形式丰富多样，种类繁多，每一种具体的交易所需要遵循的原则和所需要办理的手续都不同。房屋交易管理具体是指房屋交易行政管理部门对市场中当事人以房屋作为交易对象而从事的一系列交易活动的管理，具体包含房屋的转让、抵押、面积管理、房屋交易档案等。

(二)不动产登记

“不动产统一登记，是由2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度”，不动产登记是我国物权法中的一项重要物权制度类型，具体是由在权利人和利害关系人申请之后，由国家专职部门按照规定将不动产物权、变动事项变更情况记载在不动产登记簿中的一种重要行为。不动产登记在根本属性上是物权公示的一种重要手段，是一种能够产生司法效果的事实性行为，在开展的过程中不属于非登记机关的行政管理行为。

二、房地产经济发展背景下不动产登记的作用

不动产登记制度的落实其重要性不仅在于公示不动产的产权变动，更是为了有效维护房产交易市场的安全性，对房屋归属权有正确公正的判断。不动产权的归属一直以来都难以有效判定，交易风险也高于动产，为保证房产交易过程中的安全性和合理性，对房屋权利和基本状况进行详细的调查，保障房地产行业健康发展。

(一)稳定房价

房价是如今社会各界都广泛关注的问题，在建立不动产登记制度后，我国的房地产相关政策和房价也有了新的变化。伴随不动产登记制度而来的是房产税预期，这对房价造成了深入影响。而不动产登记制度建立与执行并不仅是为了用于调控房价，也是确保自由体制在人性化的调试之下维护市场秩序，降低交易风险。不动产登记制度的落实更方便了对个人住房房产税的征收，对购房人员的市场预期产生影响。因为这个作用使部分不动产权利人考虑对房产进行抛售，快速增加二手房屋市场的供给，改变现有的供求关系。

(二)降低交易风险

不动产在居民的日常生活中是比较重要且大额的资产，不动产登记制度可以在房地产归属权的问题上有效地维护房地产交易的可靠性和安全性。若没有相关的文件证明，房屋所有权在交易过程中很容易引发问题，且难以通过房屋的使用权来对其进行判断，使其造成的商业风险往往大于流动风险。因此，双方在交易过程中往往为确保交易的安全性耗费大量的时间和精力，造成交易成本的增加。不动产登记制度的建立可以使交易各方有效的掌握当前不动产权的归属情况，了解房屋基本信息保证交易的安全性。

三、强化房地产交易管理措施

(一)对标调控政策要求，建立市场监测体系

充分发挥信息平台和数据共享优势，健全完善包括住宅用地价格、新建商品房住宅价格、二手住宅价格和住宅租赁价格在内的房地产市场交易价格信息采集工作机制；综合土地供应、去化周期、金融信贷等参考指标，建立月度、季度、年度分析评价监测工作体系，为政府和有关部门在供地计划、销售管理、税收政策等方面科学决策提供坚实的数据分析支撑，从而确保住宅各类交易价格与城镇居民人均可支配收入增长相适应，切实推动“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标顺利实现。

(二)推进信用体系建设，加强市场主体监管

强化行业管理，完善市场检查工作机制，培养建立一支业务精良、人员齐备、作风顽强的工作队伍，对房地产开发企业、经纪机构销售行为、经营行为开展常态化检查；加强社会监督，进一步拓宽、畅通信用线索搜集反馈渠道，推动完成行业信用工作信息化建设，及时发布行业信用信息和红黑名单，定期开展市场主体信用等级评定，健全完善守信激励、失信惩戒机制，增强诚信经营意识，全面推进房地产市场信用体系建设。

(三)聚焦交易合同管理，规范市场运行秩序

联合市场监管部门，进一步加强商品房销售合同、二手房买卖合同、住房租赁合同示范文本的规范使用，对商品房备案格式合同条款开展事中事后检查，清理可能侵害购房人合法权益的霸王条款。研究制定二手房买卖居间合同示范文本，规范房产中介服务环节的合同签订。同时，以交易合同管理为抓手，强化商品房销售价格管控，查处擅自调整备案价格，以合同附件、补充合同、阴阳合同等方式另行约定房价，以不按合同约定价格结算房价等手段规避价格管理的违规行为，积极提升各类交易成交价格申报真实性和透明度。

四、房地产交易管理和不动产登记协调管理策略

(一)深刻认识和把握二者之间的关联，实现彼此有效衔接

不动产统一登记改革的目的是实现不动产登记和房产管理的一站式服务，并在发展的过程中减少不必要的办理环节，拉近管理部门和人民群众之间的关系。房地产交易是不动产登记的重要原因，不动产登记也是房地产交易的重要结果，通过对不动产的登记能够在以往的基础上进一步明确产权划分，进而确保房地产交易的安全。从房地产登记管理发展实际情况来看，其中最为频繁和工作量最大的工作是房屋转移和房屋抵押贷款。房地产交易是否科学有效直接影响民众的权益与和谐社会的构建。为了能够更好地提升房屋管理成效，需要相关人员辩证认识房屋管理和不动产登记的关系问题，调动一切积极因素促使二者实现一站式管理服务。

(二)房地产交易和不动产登记的协调发展需要充分利用地区现有资源

1.实现房地产交易和不动产机构的一体化管理

在房地产交易和不动产登记协调发展的过程中。在政府部门的安排下一个机构需要负责房地产交易和不动产的具体登记管理，来对房地产交易和不动产登记衔接工作开展有效的管理，并在具体发展的过程中接受国土部门的监督。

2.设立房地产交易不动产登记综合服务窗口

在房地产交易和不动产登记协调管理的过程中要设立监督管理部门，并在同一个办事大厅设立一站式的服务，对群众一次性申请、房地产交易不动产登记和房屋管理进行统一管理，实现对一系列不动产权证的一次性发放管理，实现对房地产交易申请资料和一系列不动产登记资料的分类归档。

(三)打造房地产交易管理新平台

在不动产登记之前，各地区的登记机构一般都具备行政管理的职能，但是从发展实际情况来看，受思想观念和人员配置问题的影响，各地区房屋登记机构的工作重点在登记工作上，没有过多的人力来进行房地产交易与不动产登记的研究。“建立规范、高效、科学的交易与登记发证管理体系，并不断改进完善”，是今后的重要任务。在登记职能被剥离之后，交易管理机构需要转变自己以往的管理理念，借助先进的计算机系统来实现数据信息共享，通过利用不动产登记信息的数据分析研究来制定出科学合理的流程，打造一种科学有序的房地产市场管理发展模式。

五、结束语

综上所述，随着社会经济的快速发展，各类经济纠纷不断发生，现代社会不动产登记成为保护登记者经济利益的重要手段。在我国房地产交易管理与不动产登记必须做到一体、严谨、科学与创新。逐步完善房地产交易与不动产登记的制度，相信未来城市化发展的浪潮下，在房地产市场的健康、可持续性发展下，最终实现我国房地产交易管理与不动产登记的最终有机融合。