日本房地产税改革的经验教训与启示

◆李英伟

内容提要：历史上，日本由于对宏观经济和市场动向认识的滞后性，对税收重要性及其负面效应的忽视，加上对房地产税不适当的功能定位，以及相关制度供给的失调等，导致其房地产泡沫最终破灭。日本现行房地产税制是在经历了重大失误后，总结历史经验而得以逐步完善的，其中的改革经验教训对我国具有重要的借鉴意义。为此，我国房地产税改革应抓住关键时机有序推进，依据不同时期合理定位其功能。近期应以市场调控功能为主，先解决社会公众反应最为强烈的改善住房的需求，同时兼具公平分配的功能。待取得经验后，再逐步将房地产税培育成地方主体税种。

日本是中央集权特色鲜明的国家，拥有较为完善的房地产税收制度。历史上，自20世纪80年代后半期开始，日本房地产投机盛行，房价疯狂上涨，开始走向全面泡沫化。泡沫以惨烈的暴跌结束，从此日本经济陷入严重危机，现在正渐渐走出泡沫经济的阴影。而房地产税制的不合理被认为是日本泡沫经济形成的一大重要因素。目前中国经济以及房地产市场的发展与日本当年有颇多相似之处。因此，日本房地产税改革的经验教训对我国具有重要的借鉴意义。

一、日本房地产税改革的背景、主要内容与效应

第二次世界大战后，日本经济在美国的大力扶植下迅速恢复并在较长时期中得到持续发展，1970年开始进入中速阶段，1991年以后陷入长期停滞状态。根据1945年“夏普劝告”，即《日本税制报告书》的要求，日本确立了不动产税制体系，制定了地方税法，建立起以市町村民税、固定资产税为中心的地方税制体系。以后的房地产税改革都是在此基础上进行的。

（一）1969年的不动产税制改革及1973年后对土地税制的修正

日本住房市场经历了由短缺到过剩的过程，伴随着新房供应充足、二手房市场疲软，住房空置率不断上升。1945年，日本有家庭1473万户，但住房存量仅1053万套，住房缺口高达420万套。1968年住房短缺问题基本解决。从需求侧看，房地产市场的繁荣主要产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求，可归纳为重工业高速发展、城市化快速推进、居民收入大幅增加、居民对土地增值预期增加等四大因素。

1965年，日本政府已经注意到地价上涨过快的问题，并采取了一系列应对措施。尤其是在第一次石油危机冲击下，日本在收紧货币的同时进行土地税制改革，确立了对土地交易所得“短期重课、长期轻课”的征管原则，以增加土地持有成本。主要有：一是1968年开始的第一次土地税制改革。将土地交易所得课税方式由综合课征改为低税率的分离课征方式，以增加土地供给；创设个人土地转让所得长短期分离课税制，对持有不足5年的短期土地交易所得从重课税，税率为40%，以抑制伴随土地供给增加可能出现的投机买卖行为。二是1971年起针对农地与建筑用地同等征税。旨在促进农地流转，增加土地供应。三是1973年为应对地价的不断上涨，再次推进旨在提高土地持有成本的土地税制改革。对5年内短期交易的法人土地买卖，在营业税基础上按20%的税率追加征收土地转让所得税，个人则以40%的税率执行分离课税；对土地保有和购置行为创设特别土地保有税（税率为1.4%）和土地购置税（税率为3%），后又逐步缩小适用范围，直至在1985年取消特别土地保有税；对出售长期持有土地交易所得从轻课征的规定进行修改，恢复了综合课税制度。

1955—1974年日本城市地价指数上涨28倍。由于收紧货币和1973年出台的土地税制改革等一系列针对性收紧措施，到1974年时，地价快速上涨的局面得到有效控制，1975年起全国和六大城市地价指数分别下跌4.4%和8.1%，房地产市场出现短暂回调。可见，1975年前政府对房地产市场控制力较强，税制改革是有效的，之所以后来房地产重回上涨通道，除了经济的高速增长、适龄置业人口处在高位，以及居民收入的增加等带来的需求因素外，从税制原因看，1973年的土地税制改革是不彻底的，也未能很好地执行下去。如在其综合课税制度中，对金额不超过2000万日元的土地买卖所得按20%税率分离课税，对2000万日元以上的部分，以75%税率综合课征，然而过低的税率所增加的税负，并未能对企业增持土地的意愿产生实质的改变。

（二）20世纪80年代引入的“分离课税”及抑制房产泡沫为目标的税制改革

1976—1978年日本地价基于需求驱动再次呈现温和上涨的趋势，1979年后，土地税收政策开始放松，降低了个人交易成本和法人长期持有土地的成本，地价开始加速上涨，加上1985年广场协议的签署，叠加金融自由化政策下的货币宽松环境，过剩资金再次进入土地市场，导致1980年代后半期日本房地产泡沫迅速膨胀。股价（日经225指数）自1985年起，到1989年累计最大涨幅达到3倍多。同期，与GDP总量相比，股票的评估价额几乎相当，土地评估额也同步上升到2.5倍，合计资产评估收益达3.5倍。到1990年9月，主要城市区域的房价和地价上涨3倍左右，而同期GDP只比1985年增长1.27倍。资产评估额的无限上涨，将泡沫越吹越大。

为增加土地供给，政府将综合课税又重新修改为分离课税。自1982年起，土地持有长期的标准由5年变更为10年以上；出售长期持有土地所得金额在4000万日元以下按20%的税率实行分离课税，4000万日元以上的部分，50%计入综合所得合并征收。1987年，将期限为10年的长期标准缩短为5年，对企业法人出售土地保有期限分2年以内和2—5年以内所得分别按30%和20%的税率从重征收。1989年则取消了对长期保有土地买卖所得采取的综合课税方式。将交易所得金额分为4000万日元以下和超过4000万日元以上，分别按照26%和32.5%的税率进行分离课税。1991年，先后出台《综合土地政策推进纲要》和《土地税制改革的基本方案》，强调“土地税制改革是解决土地问题极为重要的手段之一”，为此新设置了地价税，作为中央税种，以遗产税法规定的土地评估价格为计税依据，税率定为0.3%，1996年下调到0.15%，1998年则停止征收。在土地保有税方面，1992年税改虽然扩大了适用范围，但在地价不断下跌过程中，按1.4%的税率对泡沫经济期间购入的土地征收土地保有税对企业经营业绩造成了极大的负面影响。为此，土地保有税的适用范围被不断缩减，2003年起停止征收。

1986—1990年，地价指数增速加快，全国和六大城市地价指数年均涨幅分别高达8.3%和20.6%。1980年代后期税制改革的目的是为弱化土地所有者的土地财富观念，增加土地供给，加强土地流动，提高土地利用率，平抑地价，但并未意识到不动产泡沫形成的主因是宽松的货币金融政策。随着日本政府持续进行的加息、加税、不动产融资总量控制等紧缩政策，泡沫在1991年被刺破，并从商业地产传导至住宅地产，从东京圈蔓延至日本全境。此后20年里，房地产市场长期不见起色，全国城市地价指数从1991年的最高点降低62.7%，六大城市跌幅高达76.0%，经济陷入“失去的二十年”。当1991年土地价格开始迅速下降时，税收政策并未能及时调整过来，还新设置了地价税，因此其合理性受到质疑，甚至1992年税改时仍以平抑地价为目标，即使后来采取了降税措施，但地价下降的趋势未能遏制，特别是土地保有税对大都市的影响更大，大量企业破产倒闭。1991—1999年，不动产投资年均增速跌至-7.7%，远低于其他行业。

二、日本房地产税改革的主要经验

（一）建立各环节较为完善的房地产税收体系

日本房地产税制是在经历了重大失误后，总结历史经验而得以逐步完善的。其相关税收涵盖了房地产取得、保有和转让的全过程。税制设计相对合理，各环节相互协调，具有“简税制、宽税基、低税率”的特点。对土地及房屋合并征收，税率较低，税收覆盖面广，包括了城市和农村、企业法人和居民个人，计税依据以市场价值为基础。泡沫破灭前，日本房地产征税的重点长期以取得和转让环节为主。之后，日本逐渐加大了对房地产保有环节税收的征收力度，使保有阶段的税收收入得到了很大提升。现主要税种为固定资产税（标准税率1.4%）和城市规划税（税率上限0.3%）。实践证明，保有环节的税收才是抑制房地产投机行为，促进房地产有效合理利用的最佳措施。此外，在不动产取得环节征收赠与税、继承税、登记许可税和房地产购置税，转让环节则包括个人所得税、法人税和居民税等。

（二）在税收法定原则下合理划分税收管辖权

税收法定原则是税法基本原则的核心内容。日本征收房地产税有着较为坚实的法律基础。其制定的房地产相关税收法律法规，包括《土地基本法》《土地征用法》《地租法》《都市计划法》《地价公布法》《不动产评估法》《国税法》《地方税法》《登记许可税法》等60多部。在房地产税立法、执法权限划分上，立法权集中于中央由国会统一制定。而税法实施条例、税收优惠减免等税收征管权由地方政府独立行使，税基评估和税率制定则由中央和地方政府共同完成。中央负责制定的《地方税法》，仅对税种、征税标准和税率的上限或税率增幅作出一定的规定和条件限制，各地方可据此在职权范围内自主确定如何征收。因此，地方政府具有较大的灵活性。比如，针对税率而言，可依据年度财政预算和税基评估情况，在法定幅度内制定和予以调整。但中央对地方负有监督指导权，甚至可以否决地方制定的各项规章条例，有利于中央税收政策目标的实现。

（三）为地方政府提供稳定而重要的收入来源

房地产税因其收支的直接对应性、税源的可观察性、易于征管、收入的稳定性等而成为地方政府重要的收入源泉。其中，固定资产税和城市规划税等构成市町村的主要税种，房地产购置税和事业税归都道府县，而居民税则为都道府县和市町村的共享税。1990年代以来，房地产税占国民所得和税收总额的比重有了较大提高。2008年至2014年仅固定资产税收入一项每年就占到市町村税收收入的40%以上，占地方总收入的20%以上。

（四）改革是一个渐进式、持续优化的过程

房地产税不但直接对纳税义务人的财产课征，而且还与国情、历史文化传统、社会生活紧密相连，其改革事关国民经济发展大局，因此需要慎重对待，循序渐进地推行。主要应做好以下工作：一是做实基础准备工作，逐步由地租过渡到税收。早在1871年政府即开始发行地券，同时征收地租。1873年颁布《地租修改条例》进行土地调查和丈量，以及土地所有权登记证的制作。然后是档案的建立，基础数据、基础条件的获得和技术手段的进步，这些都为进一步征税奠定了坚实的基础。1931年颁布《地租法》，1950年才最终废除收租改为征收固定资产税。二是由国税逐步过渡到地税。起初，房地产税主要是作为中央税而存在的，地方税只是一种地租附加税。自1940年地方税制建立后，地租被全额返还到地方，直到1947年变为纯粹的都道府县收入。三是税制和调控措施的逐步健全。日本房地产税制先后经过1969年、1973年、1991年、1998年和1999年等多次比较大的改革和调整才渐趋合理与完善的。政府主要通过对居民购买不动产行为征收房地产购置税、固定资产税和城市规划税，以及对公民遗产中的不动产征收赠予税两种手段调节房地产的供求失衡现象。

（五）实施差别性税收政策，体现社会公平

为体现对“居者有其屋”的保障作用，税收设计时注重区分房地产市场的正常需求与投机性需求，实行差别对待。从纳税人角度而言，公平贯穿于从税制设计到税收征管的各个环节。一是实行“差别化”累进税率或比例税率。以鼓励自居，保护合理需求，抑制投机需求。税法对出售第二、三套房产的纳税人规定分别征收50%～60%的个人所得税和居民税。另外，依据实际占有房地产所有权属的时间长短分别征税。二是贯彻按支付能力征税的公平原则。照顾性和鼓励性税收优惠相结合，以照顾性优惠为主；继承税将基础扣除与累进税率相结合；对残疾人、老年人、退役军人等特定弱势群体采用低税率；以房地产评估价值为计税依据，使政府能够获取辖区内房地产的部分价值增值，体现公平分配。三是在征管过程中体现公平。为确保固定资产评估的公平和公正，设立纷争解决机制；设置固定资产征税账本供纳税人查阅；若对评估价格有异议，可在接到纳税通知书后的60日内，向当地固定资产定价审查委员会提出书面审查申请，甚至提起诉讼或进一步地审查请求。

三、日本历史上房地产税改革的教训

（一）对宏观经济和市场动向认识的滞后性

对经济环境和市场动向的错误研判，加上没能把握好政策调控力度和调控着力点，或税改时间滞后、缺乏经验、对策激进等，致使1980年代以来的相关改革并未达到预期目的。以1985年为界，之前的税收政策未对可能形成的经济泡沫给予足够的重视，之后对经济和土地市场形势的发展又不能准确及时地预测和把握，因此无法采取相应的防范应对措施。同时，在不动产和金融泡沫巨大时应对经验不足，急于打击投机市场和房地产泡沫，火速推进房地产税。1991年在强化特别土地持有税的同时又不合时宜开征了地价税。由于政策实施时房地产泡沫已经破裂，宏观经济环境已发生了重要变化，引致政策推行后房地产市场价格在泡沫破裂后的急剧下滑，在总体上造成了“雪上加霜”的实际效应。1992年针对保有期限在2年以内的土地，规定转让时需另外附加30%的税收。但该项对收益课以重税的政策仅起到对房地产市场的“冷冻效应”，根本未能对抑制投机活动产生实质和有效的影响。

（二）房地产税不适宜地承担了过多功能

日本地方税以财产税和所得税为主体税种。房地产税是日本政府，尤其是地方基层政府财政的主要来源，但又是当局惯常使用的房地产市场调控手段。税收经常随经济形势发展和房地产市场价格变化而处于变动不居中。如1973年，为抑制土地投机行为、增加土地税负、调控地价上涨，对法人短期转让所得课以重税而开征的特别土地持有税；1991年设立的地价税，进一步强化对转让收益的课税，以及提高继承税的土地评价额和遗产税的计税依据等。此外，日本也将房地产税看作是调节收入和财富分配，缩小贫富差距，促进社会公平的重要手段。功能定位不同，具体的税制设计理念也就不同。

税收如果定位于筹集财政收入，除短期内应具有筹措足够数额财力的能力外，还要求长期内能适应经济较大变动的需要，因此税源需具备足够好的稳定性，同时还暗含着房地产市场价值稳定上升的估量等；如果定位于调控房地产市场，则当经济形势发生变化，市场呈现萧条或繁荣时，能够通过税制调整来改变参与者预期，扭转供需均衡，因此需要税种本身具有能够随着市场形势变化而变化的适度灵活性；调节居民收入分配职能，也往往是因为市场已经出现了收入差距扩大的趋势时才被提出的，调控目标的实现取决于应纳税额的基础扣除和累进税率的设计。一般而言，当房地产市场出现供需失衡时，为实现调控房地产市场的功能，其所要求采取的现实税收政策手段，与筹集财政收入功能相比，通常相互矛盾，而与调节居民收入分配功能相比，在不考虑国际因素时，往往可以达到一致。筹集收入所要求的稳定性与市场调节所要求的灵活性相背离，两者往往不能兼顾，而经济全球化下要调节贫富差距，一国选择税率及累进程度的自主性也不是随意的。因而，尽管当年日本政府对房地产税赋予了更多的功能期许，税收政策也在不断更新变化，但是实施的效果却差强人意，最终造成了“要么给过热的经济火上浇油，要么给萧条的市场雪上加霜”的后果。

（三）忽视了税收的重要性和负面效应

房地产税在现代经济中发挥着重要作用，同时它又具有两面性。日本当前非常重视税收政策的综合运用，但这种态度转变是在吸取历史经验教训过程中实现的。历史上，在房价快速上涨，泡沫迅速膨胀初期，政府对土地实施宏观调控的主要政策手段是价格管制和交易监管，税收制度只是被当作一种辅助手段而不被重视。从1980年代开始，以存贷款利率和房地产贷款政策为主的金融放松政策又大行其道，与1981年放宽土地税制，减轻土地税负的一系列宽松措施结合在一起，是导致此后日本房地产泡沫经济的重要原因。房地产税收既能抑制也可刺激房地产市场发展，给楼市带来“两面性”的影响，一方面可能起到让楼市普遍降温的效应，另一方面则可能引起楼市的反弹，触发楼市升温预警，形成潜在的房地产泡沫。由于当时过度迷恋直接行政手段，轻视税收手段，看不到税收的负面效应，因而错过了税收政策调控的最佳时机。只是当行政管制失效后，才转向税制改革，然而税收调控已无能为力。

（四）相关制度供给失调

房地产税改革与整个税制改革及其他领域改革具有较强的关联性，税收政策必须与其他经济政策相互协调、密切配合。同时，税制改革又是一项系统工程，需要在全局视角下通盘谋划。回顾日本房地产市场调控的教训是：一方面，未能着眼于经济的长远发展来改革房地产税收制度。泡沫破裂后涉及房地产税收内容较多的两次重大税制改革，分别发生在1991年和1998年。对比分析，1991年税改的核心是增加土地税负，而1998年税改的核心却都是减税，因而这是一次对1991年土地税制改革的否定。可见，1991年的那次税改是缺乏远见而不理性的。另一方面，其他经济政策的协调配合力度较差，改革滞后。从金融体系改革看，在1980年代初期，日本央行下调利率是为了维持日元稳定、应对国内低通胀率，此时房地产泡沫尚未形成。而到中期，经济泡沫已初步形成，但却未能及时上调利率，这种状况一直持续到1989年5月。这样，在央行存贷款利率数次下调地不断刺激下，银行信贷杠杆倍数越吹越大，激发了金融市场的投资和投机，催生了虚拟资产的泡沫。之后到1990年间，政策又突然转向，经数次上调存贷款利率，迅速降低了土地价格，直接导致泡沫破裂，此后经济陷入长期的通货紧缩局面。尽管政府随之也相继出台了一系列减税措施，但都未能对市场产生实际效果，而相关金融政策与税收政策的协调配套性差是一大重要原因。

四、日本经验教训对中国房地产税改革的重要启示

（一）抓住关键时机有序推进

中共十九大报告强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，……让全体人民住有所居。”“房住不炒”这一目标定位要求房子回归其居住属性。“让全体人民住有所居”是房地产业宏观调控的主要目标和未来房地产业发展的主导方向，也是“房住不炒”的最终目标。建立房地产业健康发展的长效机制，解决房地产问题的治本之策，是绕不过房地产税这个门槛的。因此，要抓住关键时机和环节积极而又稳妥地推进制度创新，充分发挥税收在住房资源分配中的积极作用。前述对房地产税功能的分析指出，短期内实现筹集财政收入功能与调控房地产市场功能，二者所要求的税收手段具有一致性。而在长期内，只有当市场供大于求时，三功能的目标才存在同时实现的可能。据此，一方面，可根据不同时期市场的情况定位我国房地产税功能。先解决社会公众反应最为强烈的对改善住房的需求。“房子是用来住的，不是用来炒的”，说明近期应以定位于市场调控功能为主，兼具公平分配的功能。以后可逐渐转向于为地方政府筹集财政收入。从对居民收入分配的调节机理来看，在不影响商品相对价格，不阻碍商品流通原有次数而扭曲资源配置，且税收效率较高方面，作为直接税的房地产税有着明显的优势。因此，通过区分自住、政策性照顾和投资、投机的不同情况设置差别税率，实现对保有房产和转让所得的征收，可以体现按能负担原则，改变参与者预期，有效遏制市场参与者依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，充分发挥税收作为房地产经济宏观调控的最主要功能。另一方面，由易到难，分步实施，不断优化和完善。为实现“居者有其屋”的主要目标，必须遏制房地产投机，引导房地产市场健康发展，当前征税重点应指向投机性和投资性购房，瞄准炒房者。初期可设置较大的豁免范围，优惠重点要针对个人住房，采取“首套普通免税+免税面积扣除”的办法。待取得经验全面征税铺开后，再逐步拓展到一套房和农村居民住房，并考虑城市类别、城乡差别。这样，既可以稳住住房价格，避免经济社会的动荡，又能够渐进式拓展税基，丰实地方财源，还可以逐渐积累经验。随着前两个功能的发挥和健全，房地产税成为地方主体税种的条件就水到渠成了。

（二）逐步将房地产税培育成地方主体税种

房地产税改革是直接税制度建设的关键一环，也是健全地方税体系的重要内容。自“营改增”后，地方税体系主体税种缺乏，唯有靠“土地财政”支撑，而取代间接税的主体税种，目前所得税、资源税等都难以做到，只有房地产税才能完成这一重任。相比于土地出让金，房地产税具有跨期分配效应，使得地方收入增长具有了可持续性。从较长时期看，房地产税可为地方涵养税源、优化结构，为地方税收入可持续增长提供内生动力。由于房地产的非流动性特点，使得房地产税税基稳定、税源丰实，可以为地方政府，尤其是县、乡基层政府提供一个充足的、可预期的收入来源。未来，我国可按照“立法先行、充分授权、分步实施”的总体思路，建立一个以土地出让金、土地资源税、一般增值税、房地产增值税、房地产所得税和房产税为主体税种的，多种土地使用权价值补偿形式并存的，以有效维护国家土地所有者权益、关注民生为宗旨的房地产税制体系。同时，也是一个以房地产税为主，所得税、资源税等为辅助的完备的地方税体系，为“营改增”后地方税主体税种的缺失找到一个理想的解决方案。

（三）构建各环节统筹协调的房地产税收体系

房地产税“升级”必然也是一个理顺现行税制，重塑现行税制结构的过程，与房地产相关的各环节的税费及税率必须统筹安排、协调推进。在简税制的同时，避免重复征税，并调减不动产开发和转让环节的税费，将土地税收的计征重点尽量转向保有环节。在确保不减少政府收入的同时，综合设置各相关税种，建立起以评估值为征税基础的现代房地产税制框架，重在减少税制累退性，体现公平原则，逐步实现土地财政模式的转型，从而构建一个在取得、保有、转让等各环节统筹协调、合理搭配、税负平衡的房地产税收体系。一是全面清理房地产相关的行政性收费，正税清费。这些收费项目名目繁多，且管理混乱，遍及从土地购置到开发的各环节。二是有效平衡各环节税负。在保有环节房产税推出后，土地出让金将与之同时存在，分别以租、税的形式并行。这将势必加重房地产业的总体税负水平。为此，应逐渐降低土地出让金占税费总额的比重。可选择在房地产开发（交易）环节以招、拍、挂等方式实际竞得的土地使用权的市场价值作为征收依据，采取按一定征收率进行征收，税率最初可设定为80%，以后每年降低10%，未来在与房地产税负权衡后稳定在某一水平（如相当于目前的30%左右）即可。三是通过税负有增、有减的结构性调整来实现。在交易环节继续保留契税，废除印花税，消除重复征税，并将全面推开营改增后房地产业10%的现行税率逐步降低，直至取消。适当降低个人所得税税率，以实现不同环节税负的均衡。在保有环节，取消耕地占用税，而将城镇土地使用税中土地的级差价值调节功能并入改革后的房产税，以房产价值来体现，按照市场评估价值为计税依据。房产税可分为住宅和非住宅两个税目，对住宅采取累进税率，依据面积或房产套数逐步加大累进程度。同时，针对土地、房屋空置而造成资源浪费的行为建议开征房地产空置税，征收对象为房地产开发商和房屋所有者，依据空置年限采用累进税率计征。

（四）推进依法立税，给予地方政府较大的法律权限

推进依法立税可以避免税收立法权的滥用，而统一税政前提下赋予地方政府较大的税政管理权有利于增强地方政府社会治理的自主性。一是加快推进房地产税立法工作。确立税收法制化是税收体制改革的当务之急。治理体系法制化和治理能力法治化是国家治理现代化的两个基本方面。由国务院下发的《不动产登记暂行条例》和国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》分别于2015年3月和2016年1月起施行，此后各地也纷纷出台了《不动产登记工作规范》或《不动产统一登记办法》等，意味着作为房地产税扩容基础的不动产登记前期工作取得重大进展。因此，我国推进房地产税改革的条件渐进成熟。二是赋予地方适度的税政自主权。房地产税是典型的地方税，往往是市县一级政府的主体税种。而不同地区对住房价格、土地价格的敏感性各异，其购房者对房地产税的承受能力也各不相同，据此可允许各地因城施策，在一定范围内自由处置。中央立法作为一个基本框架，可设置一些基本的原则，征税的范围，一定的税率区间等。可授权地方据情灵活选择的空间和权利，包括何时开征的权限、实施细则的制定权、税收减免设定权、税率选择权等。那些建设用地短缺严重、住房市场极其活跃、投资过热、投机猖獗、房价涨幅较快的大中城市，可选择较高税率；反之，则可实行低税率。

（五）做好相关配套制度建设

直接税改革是当前改革中的一项“短板”，房地产税纳税人有着本能的抵触情绪。在税源监管、税款核算上有较大难度，对征税机关和纳税意识的要求都较高。须从国家与财税发展演化的大局出发推进改革，并重视其他相关领域改革的关联性。一是完善征管基础条件，提升征管技术水平。全面实施不动产统一登记制度，加快推进登记工作。做好纳税信用等级评定管理，加快建立社会综合信用体系。二是完善决策信息和智力支持系统，增强决策透明度，完善民主化、法治化的公众参与机制。建立评估情况、评估结果的查询和公示制度；建立与完善房地产税征管实时信息的收集和交换机制。立法应充分听取和反映民意，要做好宣传报道，提高公民纳税意识。三是将财税政策与行政、法律、其他经济手段等多种手段密切协调配合，组成一个完整的房地产宏观调控体系。在大量的金融资本用一种自我膨胀的、以几何级数速度来积累利息的同时，就降低了“实体”经济的增长速度，从而也就削弱了实体经济生产剩余的能力。因此必须严格限制高利贷资本金融化。同时，严厉打击不法炒地、炒房、炒楼等投机行为，促进房地产市场健康、有序、良性发展。