基于现金流量的BL地产财务风险控制研究

周齐萍

在激烈的市场竞争下，如何基于现金流量分析公司的财务状况，以求促进公司自身的可持续发展成为值得研究的话题，房地产行业在日常发展运营的过程中离不开资金的运作，现金流量对于房地产行业具有重要意义。据此，本文首先对现金流量、财务风险及其关系进行概述。其次，通过案例分析的形式针对特定企业，力求基于现金流量识别财务风险并提出相应的风险控制对策。同时，也为其他房地产企业的发展提供一些参考。

一、相关概念

1.现金流量的概念

现金流量是现代财会学中的一个重要概念。指根据收付实现制，对企业一定期间内经济活动产生的现金流入、流出和总额的统称，即特定会计期间内企业的现金及现金等价物的流入、流出量。例如，企业的现金流入是通过销售商品、提供劳务、收回投资、出售固定资产、借款等方式产生的；企业的现金流出是通过购买商品、现金投资、接受劳务、购买固定资产、清偿债务等方式产生的。现金流量是评价企业实际经营状况的重要指标，通过企业现金流量的具体情况，能够清楚地了解到企业资产的流动性，和企业是否具有充足的现金流量去偿还债务等。因此，现金流量是财务管理的重要指标。

2.财务风险的概念

财务风险有狭义和广义之分，狭义的财务风险是指企业因筹集资金造成偿债能力过大的可能性和企业利润的不确定性。企业在经营活动、筹资活动和投资活动中，均会承担一定程度的财务风险。企业承担风险的程度往往因债务筹资方式、资金使用方式和债务期限等不同情况，造成企业的偿债压力各不相同。广义的财务风险是指企业在正常生产经营的活动中遭受损失的可能性。财务风险的主体是市场经济的参与者，因其违背经济规律或做出不正确的决定而蒙受损失。

3.现金流量与财务风险两者之间的关系

现金流量存在于企业生产经营的全过程，采购、运输、生产、销售等过程都涉及现金流量活动。企业在扩展的过程中需要购置厂房设备等各类资产，为了获取足够的资金就需要进行筹资。长期或者短期借款是一种重要的筹资方式，企业通过借入大量款项从而取得资金用来扩大生产，未来取得收益时偿还本息，这中间就具有不确定性，假如未来收益极差，无法获取足额收益偿还本息，将带来巨大的债务风险，甚至造成企业重组或者破产。企业在取得资金后将进行投资活动，投资活动是为了在未来期间获取收益，未来期间是否能够带来正的现金流量额，为企业带来回报具有很大的不确定性，投资不能按预期获取正的投资活动现金流量将给企业带来经营压力。而日常经营活动也为企业带来现金流量，现金流量支撑着企业各项工作，一旦现金流量出现问题，各项资产难以变现补充现金流量，就会造成恶劣的财务风险。综上所述，现金流量与财务风险之间存在着密切的关系。通过对现金流量进行深入分析，可以有效的识别出企业潜在的财务风险，从而采取正确的防控措施来化解财务风险。

二、公司简介

BL地产项目遍布全国，经营业务多种多样，涵盖各个领域，在房地产行业具有极其重要的地位。经过多年的积累，已基本形成以房产开发为主，以金融领域与社区服务为辅的"一主两翼"的业态模式，形成了独属于企业的多业务拓展格局。在房地产的开发上，产品结构已经涵盖家庭住房、大型酒店、百货商场、办公楼等多种品类。在企业区域战略布局上，公司始终坚持以热点、重点城市为核心，逐步进攻部分热点二线城市。

三、基于现金流量的BL地产财务风险识别

通过分析近几年的现金流量表发现，BL地产现金流出与现金流入不同步且现金流量分布不均匀，各期数据参差不齐，企业现金管理压力较大，很有可能入不敷出资金链断裂。BL地产存货量过多，再加上销售不畅，没有达到预期效果，导致其周转速度持续下降。2018年，BL地产的存货周转率由2016年的0.37次下降为0.29次，纵观近十年，存货周转率均未超过0.4，大多数时间在0.29左右波动，低于行业平均水平，说明企业的存货流动性相对较差，企业无法快速有效地获得足够的营运资金，偿债压力增大，企业的资金链面临断裂的风险。经营活动现金流量盈亏波动大，经营活动现金流量净额为负数说明该公司经营活动不稳定，经营现金回收能力仍有待进一步加强，现金收入与支出不对等,征地建设成本高于当期销售收入,因此公司应加强对经营活动现金流量的管理。由于经营风险较大，难以提供足够现金支撑，BL地产需要依靠对外筹资来维持其整体现金流量的平衡，虽然企业能够在获现能力较差的情况下保证外部债务的偿还，可近年来房地产市场受政策调整，扩张减缓，外部风险增加，再加上BL地产的资本结构缺乏合理性，一味的举债经营导致企业负债率过高，纵观近6年BL地产平均资产负债率，接近77%，负债在总资产中占有过高的比例，2018年BL地产的资产负债率高达78%，意味着公司每100元资产中就有78元来源于债务。BL地产近年来最大程度地追求投资收益的最大化，过度寻求负债的杠杆化效应，高收益意味着高风险，此举会大大增加财务风险。如不加以防范、控制和调整，就可能给企业带来长期债务逾期风险，使企业的长期发展受到阻碍。因项目投资资金未收回，项目投资前的可行性研究和效益分析不到位，投资活动的净现金流量一直为负，导致预测与实际存在一定偏差，实际投资收入水平相对较低。项目决策极易因风险评估不足而出现投资风险，再加上部分决策者的分析决策能力有限，导致企业频发投资失误的情况。投资失误导致项目占用大量资金，若后续应收账款不能及时收回，开发资金不能及时到位，将影响资金链的正常运转，最终给企业的健康发展带来负面影响，这将给企业带来巨大的经济损失。BL地产目前正处于扩张和发展的关键时期，其每一项投资决策都会对企业未来的发展进程产生影响，不稳定的投资也易导致企业产生投资风险问题。

四、基于现金流量的财务风险控制对策

1.经营活动财务风险控制对策

BL地产应当加大产品的促销力度，健全企业的销售管理制度，根据市场环境的变化结合自身的发展战略找到自己的市场定位，做好对客户需求的调研，制定灵活的、符合当前形势的销售策略，增加员工的工作积极性。非常时期为了回笼资金可采取降低产品及服务的价格。具体对策就是BL地产针对不同的销售楼盘采取差异定价策略。对于已售出的楼盘应当提高附加值和增值服务，防止因宏观经济变化导致降价从而损害消费者利益的行为；对于BL地产新近开发的楼盘，应当采取随市定价、吸脂定价等策略并根据需求制定不同的定价方法，增加BL地产主营业务的现金净流量。在进行市场定位选择客户时，应根据自身特点选择客户群体，严格对客户资质进行筛选，特别是占销售比重较大的客户，如商业楼，商业建筑与设施，写字办公楼等客户，必须对其制定风险水平的评级制度，选取符合标准的客户并挖掘其潜在的消费能力。同时对客户进行风险水平的评级制度，选取符合标准的客户并挖掘其潜在消费能力。BL地产需要针对不同的客户采取不同的应收账款规模与信用政策，严格管理应收账款，及时收回销售款项。需要对应收账款的规模进行严格管理，采用账龄分析法对其账龄进行管控，制定应收账款催收策略，具体情况具体分析。BL地产可以建立积极的收款和信贷制度体系鼓励客户加快应收账款回款的速度，以商业折扣和现金折扣以及返利政策来促进客户及时还款。通过缩小应收账款的规模，加快资金回收速度，提高资金使用效率。

2.投资活动财务风险控制对策

BL地产在投资前应加大可行性分析，成立项目可行性研究小组，明确其职责，从严把关，投资计划可以通过对市场条件、供求关系和宏观政策的全面调查和分析来筛选，预先估计投资成本、费用、预期销售价格和预期收入等因素，预测可能出现的财务风险，全面分析项目投资的科学性和合理性，并提供切实可行的投资方案，从而保证企业的投资行为能够获得最大的投资收益，促使企业健康发展。与此同时，BL地产需要对投资行为及时管控，避免非效率投资行为的发生，及时规避财务风险，实现企业价值的最大化。BL地产应当重视现金流量的作用，加强资金管理，坚持量入为出，合理控制土地的资金占用量。根据现有的资金量确定投资规模，平衡现金流量与土地储备量的关系，避免投资活动带来的企业财务风险。BL地产在土地上的投资占用了企业大量的资金，为了及时收回资金，要适当缩小土地规模，对于一些因决策失误购入的土地要进行及时的出售以换取企业流动资金，投入到收益率更大项目中。BL地产的管理者可通过现金流量表中投资活动的现金流量情况看出企业的整体投资规模，从经营和投资中看出单项资产的投资规模。通过单项资产投资规模制定企业的投资结构，确定企业的投资方向，增加收益高的投资项目，使企业减少损失，有效地避免因投资失误带来的投资风险。

3.筹资活动财务风险控制对策

BL地产在未来的发展进程中，应对资本结构进行调整，逐步适度减少债务融资。在开展筹资活动之前，可以根据自身经营发展状况、经济活动周期和战略规划，对盈利能力、偿债能力、未来资本需求和筹资成本进行预期评估测试，确定合适的筹资规模从而降低筹资风险，促进企业的长期健康发展。积极探索多方筹资平台，增加资产筹资租赁等特色业务，加强房地产项目股权合作开发等创新筹资渠道，通过增资扩股吸收更多的项目资金，使筹资风险得到分散、资本结构得到改善、资本成本得到降低，还可以确保为其长期发展提供理想和可信的资金来源。根据企业的战略发展目标确定筹资规模，对战略计划资金进行初步预算。同时，运用现金流量监控系统为企业建立合理的融资规模，通过调整筹资方式和筹资时间，确定资金需求，确定资金使用限额等指标，从而建立降低融资成本的途径。设置风险管理部门，通过合理有效的岗位设立，来为企业风险规避提供更好的对应政策。