保险业视角下的“以房养老”模式推广分析

2020-02-22张鑫/文

市场研究 2020年3期

张鑫/文

一、引言

2019年，我国65岁以上老年人已超过1.7亿，约占总人口的12%。按照国际标准，65岁以上人口占总人口的比例超过7%，为一个国家或地区进入老龄化社会的标准。按照这一标准，中国的老龄化问题发展到了刻不容缓的地步。针对这种现象，国务院早在2013年就出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出鼓励老年人反向抵押养老保险试点。推动养老体系的供给侧改革，使“以房养老”等一系列金融产品得以推行，可惜的是其实行的效果并不是很理想。截至2019年4月，幸福人寿推出的“以房养老”保险产品累计承保194单，远远低于市场预期。

养老产业作为重要的民生工程，它的发展与创新对于整个社会或国家而言，具有战略性的意义。面对国际复杂的政治环境和经济下行压力，要迅速构建以基本养老保险、企业年金保险和个人商业保险为体系的三支柱养老模式。推进养老金模式多元化、多层次发展。在研究“以房养老”的模式下，随着试点工作的结束，2018年8月，银保监会下发通知，向全国推行这一金融养老模式，对其寄予极大希望。

二、“以房养老”保险推广现状

“以房养老”保险，即住房反向抵押养老保险，是指拥有独立房产的老年人通过把房屋抵押给保险等金融机构变现或获取一定的养老服务，在一定程度上解决“房产富人，现金穷人”的问题。其主旨是通过综合评估老人的预期寿命、房屋的未来价值和损失以及可能产生的利息成本后，按月或按年向老年人支付房屋的现金价值。老人去世后，保险公司有权处分抵押房屋，以补偿预付的保险费用。

早在2003年，中国房地产开发集团董事长孟晓苏就向温家宝总理提出了“建立反向抵押贷款服务”。但由于当时条件不成熟，这一方案没有得到执行。随着科学技术的发展和医疗技术的进步，我国的人口寿命大大延长。其次，20世纪70年代国家开始实行计划生育，使现有人口年龄结构呈倒金字塔形。这意味着我们现有的居家养老压力增大，形成了一种4+2+1的模式。而人口老龄化的加剧，促使“以房养老”模式在银色浪潮的推动下在全国得到推广。

根据《中国老龄事业发展报告》，预计到2050年，中国老年人口将达到4.8亿，约占亚洲老年人口的五分之二，约占世界老年人口的四分之一。在养老保险制度尚不完善的情况下，我国已迅速步入老龄化社会，迫使我国形成“未富先老”的尴尬局面。

三、“以房养老”保险推广的困境及风险

（一）固化的传统思维，民众接受程度低

在国人传统的思维中，房产继承是沟通家庭情感的纽带。首先，在以“养儿防老”情形下，进行“以房养老”反向抵押保险的推广，其影响更多的是家庭和谐与稳定，对于当代国人来说，进行房屋抵押是对其从小生长环境的出售或情感纽带的割裂。其次，子女赡养老人，为老人提供生活照料和养老服务，历来被视为中华民族的美德。而不顾当下的社会传统观念认知，强行推广这一模式，是别人谴责儿女不尽孝道的一种理由，是中国传统的孝道文化难以接受的现象。最后，我国传统的遗赠观念较强，老人去世后一般会把自己拼搏大半辈子的房产留给自己的子女，作为父母留下的一笔财富，从而让其生活更好。而这种代际财富的传递与以房养老模式的冲突，挑战了我国传统的遗赠观念，因此在推行过程中必然受到阻力。

（二）房地产市场不稳定，走向不成熟

1.地域房价不同，可执行力减弱

由于我国国土面积广阔，地域房价不同，在执行“以房养老”反向抵押保险过程中，其房屋的估值存在一定的差异，使保险公司在展业过程中面临着程序复杂的情况，并且我国受70年产权的影响，70年产权过后，保险公司如何处理老人的房屋，我国在这方面还没有成型的法律法规。

2.房地产市场存在变数，运营困难加大

由于楼市价格变化莫测，进行“以房养老”反向抵押保险的推广，保险公司承担着诸多风险。例如保险公司对于房价的波动起伏面临着利率风险和道德风险。而对于投保人来说，其未来寿命的长短也对保险公司推广这项模式提出了挑战。

3.房地产估价制度不完善，缺乏权威性指导

由于养老金的发放额度以该房屋价值来确定，受利率因素和经济周期的影响，房价走势呈现出扑朔迷离的状态，导致我国缺乏一套完整的评估方法与评估业务平台。而评估资质的混乱，也使双方难以彼此信任。评估过程中，保险公司考虑房屋的折旧或损坏等方面因素，尽量做低房屋的价值，以保证未来的收益不会产生负值。而投保人会根据当下的房价走势，尽量提高房屋的价值，以保证收到的养老金会更多。这就导致了双方在房屋估值态度上的矛盾，一定程度上影响了保险公司展业。

（三）骗局频发，参与信心受打击

由于市场信息的不对称性且老人作为弱势的一方，在对“以房养老”政策不太熟悉的情况下，可能会遭受某些不法分子的圈套，导致自己辛辛苦苦打拼一辈子的房屋丧失产权。并且在舆论宣传上的不到位，曲解了“以房养老”的初衷，增强了人们对这种养老创新产品的厌恶程度。此外，随着“以房养老”保险产品的推进，不时发生的养老骗局，使参与者不仅落得房财两空，甚至背上了巨额债务。这种披着养老外衣的骗局打击了人们的参与信心，也增加了国家推广这项金融政策的阻力。

（四）现金流逆转，偿付能力降低

在“以房养老”反向抵押保险推广过程中，其特殊的现金流结构是保险公司开展业务的一大难题。由于房屋的所有权是在老人百年之后才归保险公司处置，在此期间，保险公司承担着巨大的现金流逆转压力，使保险公司把更多的资产抵押在未来并不确定的房产上面，加大了其资金周转的压力，对于保险公司的偿付能力提出了一定的要求。随着“以房养老”反向抵押保险的逐步推广，保险公司如何弥补和转移这种保险产品的风险值得探究。

四、推进“以房养老”保险全面深化的思考

（一）加大宣传力度，转变思维模式

在社会上营造新型养老环境，转变老人固有传统思维。引导树立新型养老观念，提高对年轻一辈的教育和宣传，围绕“以房养老”提供更多免费咨询，使老年人明白“以房养老”是我国养老体系中的一种个人商业保险，并不是强迫所有人都参加。

（二）推进楼价稳定，契合市场价值

当下我国房地产市场的上涨趋势虽然在一定程度上得以遏制，但由于炒房现象严重，部分老人仍然认为未来自己的房屋价值会呈现上涨趋势，从而导致其不愿参加“以房养老”。鉴于此，政府应该联合各部门长线调控楼市价格，严厉打击投机行为，稳定楼市价值。对70年产权期满后的房屋如何处理，出台相关政策，保障保险公司由于产权到期后无法弥补预期支付的养老金。建立健全风险分担机制，对于二三十年后房产抵押与最终给付养老金存在的差额，由政府设立专项基金进行救济，对保险公司给予一定的政策支持。并且建立完整的房屋评估中介平台，实事求是地对房屋进行评估，打造该平台既不偏向于投保人也不偏向于保险公司，维持其中立性和公正性，以便对房屋价值做出合理预测。