房地产估价机构精细化管理探索

2020-02-22刘智敏

上海商业 2020年6期

刘智敏

2000年前，大多数的房地产估价机构还是事业单位，依赖于隶属的政府机构。2000年，国务院提出了经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求，原有的房地产估价机构经过脱钩改制成为由注册房地产估价师出资设立的有限责任公司或合伙制企业。在高速增长的房地产业的带动下，估价行业从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上,都有了实质性的提高。随着国家经济发展的增速变缓，行业竞争日益激烈，要求房地产估价机构拓宽市场研究，加强内部管理,提升专业素养。

科学化管理有三个方面：一是规范化，二是精细化，三是个性化。我国现有房地产估价机构的发展中，精细化应用和个性化管理还有待提高。精细化源于日本的企业管理理念，是社会分工的精细化以及服务质量的精细化对现代企业管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。随着房地产估价的业务范围日趋细分化和企业管理日趋规范化，房地产估价机构的管理要在规范化管理基础上，推行精细化管理，把内部管理工作做精做细做实，才能获得更大的生存和发展空间。笔者认为，房地产估价机构现阶段的精细化管理可从四个部分入手：业务管理、专业管理、人力资源管理、信息化管理。

一、业务管理

当前，大部分房地产估价机构规模都不算大，更多的重视业务发展而忽视内部管理是一些机构的通病。要提高房地产估价机构的竞争力，就要根据房地产估价行业的特点，创新开拓业务渠道，优化估价业务流程，构建全面完整的精细化业务管理体系。

1、实施对业务渠道的精细化管理。

企业经营的核心首先是要生存，房地产估价机构也不例外。《资产评估法》第十五条规定：公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东；按照之前的《房地产估价机构管理办法》规定：原有的一级、二级、三级资质分别必须有15名、8名、3名以上专职注册房地产估价师；因此对于原三级资质估价机构而言，如果通过增加估价师来符合资产评估法的要求的话，成本的增加可能导致其无法继续经营；对于原一、二级资质估价机构而言，也应有与其机构规模相称的业务量才能够发展壮大。传统的估价业务如抵押估价、涉税估价、征收征用估价等，由于受到市场和政策等影响，部分估价业务逐渐萎缩，单一化的估价机构面临巨大挑战。同时，随着国家经济发展方式的转变，也带来不少新的业务机会，例如城市更新领域的前期成本核算及风险评估、不动产证券化等。由于市场竞争的越来越激烈，估价业务渠道价值不断上升，估价机构仅靠原有业务无法继续生存，应抓住机遇开拓多元化业务渠道，实现对估价业务渠道的深度开发、精细管理。估价机构应根据自身发展特点，对不同的估价业务渠道实施精细化管理，将业务渠道架构扁平化、细化和创新，由静态管理转为动态管理。

2、建立科学合理的业务流程。

精细化管理应建立科学合理业务流程，把凌乱无章的管理变成具体化的可操作的次第有序的流程。估价机构在业务流程管理中，既要有横向的部门协作，也要有纵向的管理流程。首先，必须明确各环节规则、要求和职责，做到每个环节按章办事，发现并纠错误；其次，每项估价业务，分配给相互制约关系的部门或人员分别完成并做到有据可查，避免出现一言堂局面。

3、优化部门和岗位职责制度。

要细化整个业务流程的各个落实环节，优化部门和岗位职责制度。房地产估价机构要建立合理的授权分责制度，针对各部门的工作性质、人员的岗位职责，赋予相应的职权，做到事事有人管和人人有专职，提高工作质量和效率。

如司法鉴定项目的实地查勘，业务人员和估价人员共同到场，与法院等估价利害关系人的事务沟通和估价相关事宜分别由业务人员、估价人员负责，法院出庭质证时业务人员和估价人员一起参加。整个环节既有分工又有合作，互相监督，避免出现漏洞。

二、专业管理

近来，不时有估价机构因估价报告的质量问题，被剔除出金融机构入围名单，有的被行业主管部门通报批评，甚至被追究刑事责任。

《资产评估法》第十七条规定：评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。房地产估价报告的质量，直接关系着估价机构的生存和发展，必须在专业方面加强精细化管理，重细节、重过程、重质量。

1、严格遵守执业规范。

为了规范资产评估行为，1999年2月12日，建设部会同国家质量技术监督局发布《房地产估价规范》，后又进行了修订，2013年6月26日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布《房地产估价基本术语标准》，2015年4月8日发布《房地产估价规范》，2016年7月2日，发布《资产评估法》并于2016年12月1日实施。

房地产估价工作应执行《房地产估价规范》，要按程序到实地现场查勘，如只上网查查信息、看看图片、打打电话，得出的结果是不可能客观合理的；估价人员应实事求是反映估价对象的实际情况，以执业规范为准绳，这是估价结果客观准确的重要前提。

2、严格实行三级审核制度。

《房地产估价规范》规定在交付估价报告前要“审核估价报告”；《资产评估法》第二十六条规定：评估机构应当对评估报告进行内部审核。房地产估价机构要严格实行初审、终审和终审三级审核制度。初审对所有估价资料全面检查，并改正初审中发现的问题；复审是再次对估价资料进行全面检查；终审是最后把关，确保估价报告符合房地产估价规范及相关技术标准，最终决定是否出具报告。

机构要细化三级审核的要求，按照合法、合理、合规三个准则尽心尽职地进行审核。合法性准则应在独立、客观、公正地进行房地产估价活动的基础上,得出合理的估价结果；合规性准则应符合国家法律法规、行业规范的要求。如估价结果应详细说明对采用的不同估价方法测算出的结果是如何进行分析比较，并考虑价格影响因素，最终合理确定估价结果。

3、完善估价人员培训体系。

房地产估价涉及多学科领域，估价人员必须具有专业的理论知识实践经验。估价人员要参加行业协会举办的继续教育，建立精细化的培训体系，区分对象、因需培训，提高估价人员专业能力和职业道德。

估价机构培训的形式可以多样化，如聘请业内专家、相关行业专业人员等来公司讲课，及时了解行业政策法规动向、最新的技术成果；定期举办专业能力知识竞赛，提高估价人员学习的积极性；组织技术讨论会，探讨和分享在估价过程中遇到的疑难问题；同时，加强自律管理，提高估价人员的道德水平。

4、建立重大房地产估价案例专家会审制度。

对影响较大、难度较高的重大房地产估价案例，或新的创新型估价业务，建立资深估价师组成的会审制度。房地产估价的涵盖范围广，每位估价人员都会有自己细化的专业方向和经验擅长，专家小组会审可以集众家之长，发挥每一位专家的聪明才智。确保估价结果真实客观。

三、人力资源管理

房地产估价师是专业化程度较高的知识型人才，要实施人力资源的精细化管理，遵循精益求精的原则，对人力资源的内容进行合理分析、规划以及定位。

1、优化薪酬福利和绩效考核管理。

对估价人员绩效考核管理可以充分调动员工的积极性、主动性，留住优秀人才。房地产估价机构实行激励，制定公平合理的绩效考核制度，增加估价人员的归属感和对公司发展的认同感。

2、构建员工职业规划。

对管理、业务、专业等不同岗位人员的职业发展，要有不同的职业发展规划，为每个岗位制定明确的发展目标和发展路径；其次，建立人才培养机制，实行公开公平的晋升制，帮助他们成为优秀的人才。要为估价人员提供发展方向和机会，确保实现公平流动和高效配置。

例如房地产估价人员属于运用自己的专业知识为客户提供咨询鉴证服务的技术类人才，通过培养，最终成为机构的技术骨干、技术负责人或高层管理者。

3、重视企业文化，提高估价机构凝聚力。

积极向上的企业文化能为估价机构吸引和留住人才，尤其针对大部分估价人员是知识型人才的特点，要营造尊重人才，重视优秀员工的氛围，真正的做到人尽其才。

估价工作需要不同专业共同合作，超越单个个体的局限，共同完成估价工作。同时，通过举办各种活动，积极参加行业组织的各类团队比赛等，营造一个团结融洽的集体，让机构员工及时了解估价机构的远景发展战略，主动融入，共同发展。

四、信息化管理

科技的发展使网络信息技术广泛应用，将现代化信息技术融入到企业内部管理中。房地产估价机构应该在过去经验的基础上，加上信息技术的支持，以精细化管理为主要发展方向，提升机构的工作效率以及管理质量。信息化管理所起到的不是单一的作用，而是对估价机构整个管理系统有全面持续的协调和提升作用，通过信息系统管理的高效运作，精细化管理将具有更加坚实的基础和未来。对房地产估价机构来说，不可或缺的有以下四个内容。

1、构建基础数据库：房地产估价机构需要大量的具有完整性、有效性和及时性基础数据资源，基础数据已经成为房地产估价行业内最重要资产之一。可以结合市场调研和互联网技术，充分采集楼盘的基础信息和交易信息等相关信息，整合多年来的积累的大量数据，进行统计分析，构建完整的数据系统，实现基础数据的充分共享。

2、估价报告辅助生成系统：由于房地产估价报告具有一定的共性，如基本格式、估价方法等，把估价师的专业技能和信息技术融合在一起，设置估价报告辅助生成系统，减少估价报告中的一些低级错误，降低估价工作中的一些人工操作，让估价人员在整个估价过程中，分出更多的注意力去关注如估价对象的价值和价格影响因素等，提高估价报告的质量。

3、估价报告管理系统：对从业务分配开始到完成估价报告并收费中的各个环节实行信息化管理，可以理顺和规范估价业务流程，对估价报告的数量、审核流程、作业时间、收费情况等如实进行记载，实时跟踪各个项目的估价作业进度，提高工作效率和准确性。

4、自动询价系统：自动询价系统是基于信息技术和数据的集合，构建有效的数据处理和价格模型，可对单套住宅的房地产价格进行评估，方便客户随时查询房地产价格信息和其他综合信息，同时还可以为客户在原有估价业务的基础上，进行业务延伸和售后服务，例如对金融机构的抵押担保物进行定期的价值跟踪监测。估价机构通过提供这项服务既可以减少估价人员的询价工作量，又可以扩大机构的品牌影响力。