央企房地产企业跟投机制探讨

文/韦冠科

关键词：央企房地产 跟投 机制

作者单位：中铁置业集团有限公司人力资源部

央企房地产企业因自身管理原因和国有股权改革政策受限等原因，实行跟投企业较少，但在已实行跟投的保利等企业发展中也发挥了较好的作用。2019年11月，国务院国资委鼓励中央企业要完善激励约束，探索运用项目跟投等激励方式，为央企房地产企业全面推行项目跟投打开了大门。

2014年碧桂园正式实施项目跟投，激励约束机制效果显著。根据公开资料显示，碧桂园实施跟投后，项目平均开盘时间由9-11个月缩短到6.9个月，现金流回正周期由10-12个月缩短至9.1个月，企业发展速度和发展质量持续提高，排名连年占据中国房企首位。在碧桂园等房地产企业的引领下，国内一大批房地产企业也陆续加入到跟投大潮中。

央企地产企业实施跟投情况

2010年国务院国资委决定，中房、保利、华侨城、华润等16家央企保留房地产业务，2011年，国资委又批准了5家央企保留地产业务，获准从事房地产业务的央企由16家增加为21家。10年来伴随着行业的发展，央企地产公司分化严重。2019年度中海、保利、华润3家央企进入国内房地产企业排名前10名。央企的房地产企业各有各的成功之道，主要的共同点就是注重市场化和创新，特别是激励约束机制创新。

作为“地产央企一哥”的保利，2017年开始推行项目跟投计划，是央企地产企业第一家实施跟投计划的公司。保利实施项目跟投后，企业发展步伐明显加快，归母利润按照20%的复合增长率增长，2018年销售额排名中国地产企业第五位，达到了4050亿元，2019年销售额4702亿元，依然高居中国地产企业第五位。2019年11月25日，同为央企的地产企业华侨城发布公告，对跟投管理办法进行修订，更加坚定地推行跟投机制，也给业内留下更多期待。

跟投的主要优点

跟投实际就是项目核心团队投资入股项目公司，实现与企业的“利益共享，风险共担”的激励约束机制。其主要有以下优点：

一是干部员工身份转变。企业和项目管理团队关系由“老板”和“伙计”的关系，变为“大老板”和“小老板”的关系，项目员工和企业关系发生了重大变化。二是干部员工作风转变。项目管理团队由“被管理”和“要我工作”变为“主动工作”和“我要工作”，工作自主性和主动性普遍提高。三是干部员工工作成效显著提高。项目管理团队对项目管控关注程度更高，支持力度更大，工作更加注重技术创新和管理创新，优质高效完成各项工作。四是形成员工主动监督的氛围。跟投员工为维护自身股东利益，会主动对各项工作进行监督，维护企业管控依法合规。五是有利于干部员工“优胜劣汰”。项目管理人员特别是中高层领导人员如项目管控不得力要自行承担跟投损失，长期来看有利于留住优秀员工，淘汰企业中“东郭先生”，有利于企业干部人才队伍建设。六是减轻工资总额压力。国资委每年要向央企下达工资总额基数，年底进行清算和考核，故央企工资总额压力大的问题普遍存在。跟投员工的跟投收益为股权投资收益，不计入企业工资总额，能合理合规地减轻工资总额压力。

央企地产企业跟投难点

虽然跟投有着诸多优点，但央企地产企业真正开始实施跟投的并不多。主要原因还是央企房企中除保利、华侨城等是以房地产为核心主业外，大多仅把房地产业务作为主业的一环。如中建是以建筑施工为主，中国五矿是以矿业为主，中国水利水电建筑是以水利水电建筑施工为主，一定程度上削弱了房地产业务市场化管控能力。同时，早些年国资委对央企员工参股持谨慎态度，对有关涉及央企股权事项要求按“一事一议”进行报批，也对央企房地产企业全面推行跟投机制造成一定的政策瓶颈。

国资委政策要求

2019年11月，国务院国资委党委书记、主任郝鹏发表署名文章指出，中央企业要完善激励约束机制，统筹运用股权激励、分红激励、员工持股等激励政策，探索运用超额利润分享、虚拟股权、项目跟投等激励方式，激发企业各类人员积极性创造性，促进企业效益效率和国有资本回报的不断提升。国资委的新要求务实科学，与时俱进，对完善中央企业激励约束机制，搞活国有企业有很强的指导意义，也为央企房地产企业全面推行项目跟投打开了大门。

跟投机制设计关键点

一是确定跟投方案。为保障获取优质项目，企业要求在获取项目上报可研报告时，要同时附上项目跟投方案，由相关决策会议研究通过后，根据可研报告执行。但要建立再决策机制，对如出现因政策、环境等其他特殊原因导致跟投困难的可根据实际研究后批准终止跟投计划。

二是确定跟投人员。根据项目团队对项目影响程度，设置强制跟投人员和自愿跟投人员。原则上项目管控的核心员工为强制跟投人员，其他员工为自愿跟投人员。为保证跟投对核心团队激励约束作用，跟投金比例设计上应要求核心员工权重达到一定比例。

三是跟投金进入方式。跟投金进入有多种方式，在所属区域设立员工投资公司，统筹参与区域内跟投项目，也可针对每个项目公司设置专门有限合伙企业，跟投员工通过有限合伙企业入股项目公司，从而间接持有项目公司股份，分享投资经营收益，承担投资经营风险。有限合伙企业要明确普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人有权管理、决定合伙事务，有限合伙人为投资者，不参与合伙企业有关管理事项。有限合伙企业不能从事其他生产经营活动，其募集的全部资金仅限于跟投并持有项目公司的股权。

四是跟投比例和金额。跟投要根据项目投资额来确定，投资额指股东实际投入的资金，包括但不限于注册资本金、土地款和其他形式的资金投入。跟投比例和金额要根据企业、项目和跟投员工的实际确定，对投资额较大的项目也可设置以固定跟投额的形式确定跟投额。

五是跟投时间和占用利息。为保证公平公正，要设定跟投金进入时间，一般来说员工投入资金应在股东每次投入后一个月内募集完成并投入项目。如员工投入资金耗费时间较长，为补偿企业提前投入的资金占用损失，跟投平台企业要支付一定资金占用利息。如项目在开发过程中出现资金短缺或亏损时，跟投员工也要按约定比例同步投入资金。

六是跟投金返还。为减轻跟投人员资金压力，可根据实际设置跟投金返还条件。如项目公司返还股东款项，员工投入资金可同比例返还。如项目公司股东投入资金回正后，且资金风险已基本释放后，可考虑在对已销售房产按可研报告利润率一定比例对跟投员工进行利润预分配，但项目公司在整盘清算时，要按照“多退少补”的原则，对员工收益进行最终清算。

七是跟投退出。项目公司完成清算，由项目公司或第三方收购跟投平台项目公司的股权，跟投平台合并、分立、解散，跟投平台依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销等跟投退出。跟投项目清算完毕后，企业应对净利润等指标和跟投项目利润分配、费用分摊等事项进行审计确认，对参与跟投人是否对跟投项目管理资源投入不均衡进行评判，杜绝跟投项目不正当利益输出。

碧桂园自2014年开始实施跟投时，国内经济形势和房地产形势红火，跟投人水涨船高，较易获取较大收益。2016年，碧桂园6位大区的区域总裁收入过亿，几十位项目总负责人收入过千万，跟投机制推行顺畅。当前，中国经济受新冠肺炎疫情影响，经济周期下行，再加上中央“房住不炒”政策，调控政策持续收紧，楼市成交低迷，回款困难，跟投项目周期加长，全面推行跟投可能会面临困难。但跟投机制本质是一种激励约束机制，只要结合企业实际优化制度设计，构建企业和员工同股、同权、同责、同利，同呼吸、共进退的机制，跟投就一定能助力企业迸发出新的效能。