香港房价与工资之间关系的实证研究—房价是工资的函数

摘要：通过1975年至2019年香港工资和1980年至2019年香港岛B类房价的时间序列Pearson相关分析，房价同工资显著正相关，房价隐含未来3年半的工资变动预期。在工资增长环境时期，Log10（房价）=1.565*log10（工资）-1.539;在工资盘整下降环境时期，房价会大幅波动。2019年上半年香港房价偏离拟合估值11.4%，未来工资增长环境没有改变的情况下，房价上涨压力比下跌大;若未来工资进入盘整下降环境，房价将出现大幅度调整。要实现房价低又要工资涨的美好愿望，需要环境、土地和住房制度政策调整。

关键词：房地产价格 房价 工资 互相关 线性回归

一、引言

作者在2017年初对深圳房价与工资之间的关系进行了实证研究，实证了在深圳的实际环境下工资可以线性解释房价，并发现2016年深圳房价偏离模型高估约32%，进而预测未来几年深圳房价不会继续快速上涨，房价很可能会以盘整的方式以时间等待工资上涨来获取房价在模型中合理估值[1]。

根据深圳统计年鉴2018，深圳在岗职工年月平均工资（工资）和商品房二级市场平均交易价格（房价），2016年分别为【7479.75，53454】（单位：元，下同），2017年【8347.75，54455】;根据深圳2018统计公报，深圳在岗职工年月平均工资（工资）和商品房二级市场平均交易价格（房价），2018年分别为【9309，54120】;2019年工资和房价数据，统计局还未公布，2019年工资按2018年的8%增长估算，使用国家统计局2019年8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数深圳同比100.6来估算2019年深圳房价，2019年估算工资和房价分别为【10054，54445】。2016年至2019年，深圳工资从7479.75元持续增长到10054元，增长34.4%，而房价从53454元盘整到54445元，只增长1.9%。使用深圳房价同工资的线性模型，年均房价 = 6.09*月人均工资-8063.416，2019年深圳平均房价模型估价为53165元，那么，2019年房价的模型残差%只有2.4%。2017年至2019年深圳工资和房价的实际增长情况，实证了《GDP、工资及房价之间关系的实证研究——以深圳市为例》文章中对2017～2019年深圳月平均工资及年平均房价的预测。

在深圳之旁的香港，具有更长时间更市场化的房地产市场历史，研究香港房价将获得更多的房价认识。

二、综述

Lennon H.T.Choy等（2007）应用Hedonic模型对香港房屋交易价格进行实证研究表明，楼层高度、房屋面积和房屋景观与房屋交易价格正相关 [9]。John L.Glascock等（2011）应用Hedonic模型对公共交通易达性对香港房价影响分析表明，公交易达性对房价具有显著影响[2]。陈章喜和黄准（2010）通过协整分析和VAR模型对对香港房价与失业率的关联性进行实证检验，结果显示失业率对房价的影响作用微弱[3]。邓菊，秋赵婷（2014）对香港税收与房价实证表明保有税对房价影响弱，交易税对房价影响显著，增加交易税显著推升交易房价[4]。陈章喜和贾梦丽（2014）实证香港特区政府2010年11月20日起实施的额外印花税等调控房地产市场的政策对抑制房价上涨作用不显著，并未改变房价持续走高局面[5]。社会对香港房价影响因素的数据实证研究，主要集中于景观、交通、就业、税收和住房制度等方面，对于香港居民收入（工资）增加对房价的影响绝少有涉及。而，张亚丽等（2011）通过房价决定模型发现预期收入和预期房产收益率是房价持续快速上涨及波动的主要因素[6]。本文将使用1975年3月至2019年3月共44年半的香港名义工资与1980年3月至2019年3月共39年半的香港房价真实数据，试图来求证工资与房价之间的关系，为住房相关政策改进提供一个工资房价模型新视角，也为广大投资者对香港房价形成方式扩充认识，指导投资决策。

三、香港居民名义工资与房价之间关系

（一）理论模型

住房是一种居民的耐用消费品，同时，住房通过买卖交易抵押融通等功能赋予了住房的金融属性。房子是用来住的，或者用来投资的，总归需要买，若居民购买，居民就需要有资金购买，这时候房价的决定因素是居民购买力，居民收入主要来自于劳动收入也就是工资，现代金融又通过工资收入作为支付能力评估来发放住房按揭贷款，进一步放大了工资在购房中的购买力，在此场景下房价等于工资的函数，房价=f（工资）。对于非普通居民购买住房投资，其盈利模式有两个渠道，一种赚取买卖差价是买入后博弈未来卖个更高价格，另一种赚取租金回报是买入住房出租收取租金，赚取差价模式最终还是要居民来购买接手，不然在非居民之间倒手空转最终形成庞氏骗局长期是行不通的，最终需要居民来接手购买非普通居民投资者手中的住宅，这时房价决定因素又回到了居民购买力，回到了 房价=f（工资） 的函数;如果非普通居民购买住房投资是用来赚取租金回报，租金最终是要居民用工资收入来支付的，租金受制于居民的工资收入，租金最终是工资的函数，租金=f租（工资），而为了博取租金收入的住房投资，其房价决定因素数是租金，那么，房价是租金函数，房价=f房（租金），那么，房价= f房（f租（工资）），简化一下函数，最终，还是回到了房价=f（工资） 的函数。

综上所述，房价终究是工资的函数，房价=f（工资）。

（二）香港工资与房价数据

从香港特区政府统计处“工资及薪金总额按季统计报告”中获取所有行业名义工资指数，从最新统计数据获取2018年上半年的每月工资中位数为17，500港元，再计算出1975年3月至2019年3月共44年半的每年上半年和下半年的每月工资（名义）。1975年3月至2019年3月上半年和下半年工資数据时间序列见附录1。

从香港特区政府差饷物业估价署获得香港2018存量私人住宅总数119万套，其中A类（少于40平方米）37万套占31.2%，B类（40～59.99平方米）58万套占48.6%，C类（70～99.9平方米）14.6万套占12.2%，D类（100～159.9平方米）6.7万套占5.7%，E类（160平方米或以上）2.7万套占2.3%。港岛属于香港核心区域，区域经济地位稳固，房地产开发在全港最早，房价市场化交易水平最高，数据最为全面，同时，B类住宅是香港私人住宅的主流，具有公众代表性，本文选择港岛B类私人住宅房价作为房价分析数据。从香港特区政府差饷物业估价署“私人住宅-各类单位平均售价（自1982年起）”获取港岛B类按季数据，1季度记为上半年数据（下同），3季度记为下半年数据（下同），获得1982年至2019年上半年的房价数据，从“私人住宅-各类单位售价指数（全港）（自1979年起）”获得1980年和1981年上下半年售价指数，再计算成房价。1980年3月至2019年3月上半年和下半年房价数据时间序列见附录2。

（三）香港房价与工资显著正相关性，房价隐含未来3年半的工资变化

取1980年3月至2014年3月上下半年房价69个数据作为房价组数据，把工资按时间序列领先和滞后0～10个时间周期（每周期为半年）作为11组工资组数据，把房价组数据同11组工资组数据分别做pearson相关检验，获得11组相关检验P值，和11组相关系数。11组相关检验P值全部为0.000，说明香港房价同工资具有显著相关性。11组相关系数按工资领先到滞后周期大小依次排列，周期顺序为[+10，+9，+8，+7，+6，+5，+4，+3，+2，+1，0，-1，-2，-3，-4，-5，-6，-7，-8，-9，-10]，对应相关系数为[0.643，0.652，0.661，0.672，0.686，0.704，0.723，0.744，0.764，0.785，0.806，0.825，0.838，0.849，0.856，0.861，0.865，0.867，0.864，0.858，0.849]，相关系数随着工资领先周期的减少滞后周期的增加而增加，直到工资周期滞后7个周期到达0.867最高值，之后随着工资滞后周期再增加而减少，说明房价领先工资7个周期，也就是通俗地说，房价隐含着未来3年半的工资变化预期。

（四）在工资增长环境下，香港房价是工资函数

房价隐含未来3年半的工资变化，当工资从增长模式转变为盘整下降时，房价会出现激烈的变化，这是未来3年半工资变化预期改变引起的。因为，未来3年半工资变化预期没有好的定量描述方法，本文研究把香港房价与工资之间关系的实证研究区分成工资增长环境和工资盘整下跌环境等两个环境来独立论述，这样可以规避无法定量描述未来3年半工资变化预期而带来的分析困境。

香港在1980年3月至2019年3月期间，1998年下半年工资增长达到了一个高峰，接着进入了下跌、盘整再下跌，最后再恢复增长，一直到2007年下半年工资才创出了新高。本文把1998年下半年至2007年上半年定义为工资盘整下降环境，把扣除工资盘整下降环境时期的1980年3月至2019年3月期间的其他时期定义为工资增长环境。

1980年3月至2019年3月工资从2222港元增长到18187港元，相差8倍;房价从8342港元每平方米增长到149485港元每平方米，相差18倍。因时间序列数据大小相差大，我们采用10的对数来进行统计处理。

在工资增长环境下，使用线性拟合log10（房价）和long（工资），结果如下：

拟合函数为，Log10（房价）=1.565*log10（工资）-1.539，R2=0.944。其中，1981年上半年的房价略微超过95%预测空间，1980年上下半年的房價贴近95%预测空间上限，其他时期的房价均显著小于95%预测空间，特别是2010年至今（2019年上半年）的房价始终紧贴合这拟合函数的预测值进行小幅度波动。说明，Log10（房价）=1.565*log10（工资）-1.539拟合函数很好解释了香港在工资增长环境下的房价运行状态。

（五）在工资盘整下降环境下，香港房价会进行大幅度调整

在工资盘整下降环境下，1998年下半年工资11499港元，盘整下降后又恢复，到2007年下半年工资11636港元，期间工资振幅为5.32%;1998年下半年房价49727港元每平方米，下跌后又恢复，到2007年下半年房价46555港元每平方米，期间房价振幅133%。在工资盘整下降环境下，房价振幅远远大于工资振幅，振幅相差25倍，房价与工资之间的函数关系不直接。工资盘整下降环境期间，未来3年半的工资变动预期对房价的波动起主导作用，在定量分析层面有困难。

从定性分析看，在工资盘整下降环境下，香港房价会进行大幅度调整。

四、未来预测

2019年3月的香港工资为18187港元，在工资增长环境下，房价拟合估值=10^（1.565*log10（18187）-1.539） = 134130港元每平方米，而房价实际为149485港元每平方米偏离拟合估值11.4%，而年工资最近多年一般增长在4%左右每年，如果工资增长趋势不变，2年半后工资的增长即可修复目前实际房价偏离值，因此，在工资增长环境不变的趋势下，香港未来房价难以大幅调整，反而还有上涨压力。

如果未来从目前的工资增长环境转变为工资盘整下降环境，这情况若不幸被言中的话，房价会进入工资盘整下降环境下的大幅调整。

而社会对香港房价的声音又是另一番情景，房地产绑架的香港经济[7]的舆论氛围甚浓，企图把社会问题归结为房价问题;莫让高房价拖香港发展创新科技的后腿[8]，把香港科技创新不力的现实也归因于房价高企。社会对香港房价和工资（经济）的美好期望是，房价要低，工资要涨，在上一段落分析的情况看，现实将可能是工资要涨房价也会涨，若房价真的大幅调整了很可能是因为工资已经进入了盘整下降环境，鱼与熊掌不可兼得。

要房价低又要工资涨的美好愿望，只有打破工资增长环境下的房价工资函数，要打破这已经在香港运行超过40年的房价工资函数，只有改变房价工资函数生存的土壤—环保、土地和住房制度政策才能做到。

五、结论

香港房价是工资的函数。房价与工资显著正相关，房价隐含着未来3年半工资变化预期;在工资增长环境时期，Log10（房价）=1.565*log10（工资）-1.539;在工资盘整下降环境时期，房价会大幅波动。

2019年上半年香港房价偏离拟合估值11.4%，未来工资增长环境没有改变的情况下，房价不会大幅度调整，反而随着未来工资上涨，房价上涨的压力也会很大;若未来工资增长趋势被改变，工资进入盘整下降环境，房价将出现大幅度调整。

附录：

1.1975年3月至2019年3月上半年和下半年工资数据时间序列如下，单位港元： 1133，1166，1287，1364，1430，1507，1628，1738，1947，2035，2222，2365，2552，2750，2981，3071，3220，3309，3482，3578，3724，3810，3923，4061，4260，4454，4737，4910，5268，5566，5936，6270，6624，6931，7253，7635，8063，8429，8865，9223，9666，9872，10254，10506，10873，11247，11438，11499，11453，11407，11399，11529，11567，11613，11476，11430，11300，11193，11117，11048，11193，11132，11270，11369，11491，11636，11926，12140，11919，12026，12140，12316，12743，13530，13766，14171，14415，14858，15019，15446，15637，16133，16240，16721，16836，17340，17500，18057，18187。

2.1980年3月至2019年3月上半年和下半年房价数据时间序列，单位港元每平方米：8342，9017，11235，11283，10126，9698，8440，7905，7691，7369，7910，8731，8963，9010，10181，11099，11875，14459，18042，17963，19535，21065，23341，31335，39146，43700，42883，50311，61644，62259，58970，54369，56648，60512，78872，85453，70602，49727，38194，36101，34072，31805，29031，28256，26318，24105，21512，21339，31128，32008，40639，38963，38341，37463，41423，46555，57534，51472，46711，58069，65948，72094，82857，81036，86131，96822，108206，103693，101386，110709，121226，124346，110888，117703，127379，130669，144662，147120，149485。

參考文献：

[1]陈珂，陈伟.GDP、工资及房价之间关系的实证研究——以深圳市为例[J].特区经济，2017（10）： 37-40.

[2]John L.Glascock，丰雷，刘迎梅，包晓辉.公共交通易达性对香港房价的影响分析——Hedonic模型的应用[J].统计与决策，2011（03）： 30-33.

[3]陈章喜，黄准.房价与失业率的关联性研究——以香港为例[J].中国人口科学，2010（04）：96-103+112.

[4]邓菊，秋赵婷.香港房地产税收对房价影响的实证分析[J].财经科学，2014（01）：104-113.

[5]陈章喜，贾梦丽.额外印花税与房价变动：基于香港的实证[J].产经评论，2014（01）：117-123.

[6]张亚丽，梁云芳，高铁梅.预期收入、收益率和房价波动——基于35个城市动态面板模型的研究[J].财贸经济，2011（01）：122-129.

[7]张程.房地产绑架的香港经济[J].检察风云，2019（18）：64-65.

[8]吕锦明.莫让高房价拖香港发展创新科技的后腿[N].证券时报，2018-05-19（A03）.

[9]Lennon H.T.Choy，Stephen W.K.Mak，Winky K.O.Ho.Modeling Hong Kong real estate prices[J].Journal of Housing and the Built Environment，2007，22（4）： 359-368.

作者系香港中文大学（深圳）硕士研究生