高层写字楼的节能降耗管理探析

何波

（常州黑牡丹城建投资发展有限公司 江苏常州 213000）

0 引言

想要良好地监控高层写字楼的水、电、气，为合理落实设备运行参数的设置与调整，应根据区间与系统安装计量装置。在条件允许的情况下，在建设初期，物业公司可以建议人们在建筑投入使用后，对节能降耗提出一定的建议和要求。安装能耗计量装置必须具有科学性、可靠性与经济性的需求。

1 高层写字楼的作用

1.1 服务管理作用

高层写字楼的服务管理能力通常展现在办公区域与商贸区的清洁、安全、环境美化等方面，为人们提供一个舒适、清洁、优雅、安全的娱乐和工作环境。

1.2 服务保障作用

这一功能通常展现在水电、中央空调、电梯、网络、消防、监控的正常使用与日常维护、保养等各个方面，以此来有效满足各业主的不同需求，使得人们能够便利的应用自身需求的设施，良好落实自身的工作。

2 节能降耗介绍

所谓的节能降耗就是指降低能源的使用和消耗，利用最少的投入来获得最大的收益。只有降低成本，才能获得高效益。高层写字楼的主要成本消耗是人力与能源两方面的耗费。在明确经济值班的情况下，这两种主要成本的消费在一定程度上是成比例的。假如工作人员组织庞大，职能结构不完善，就容易形成人浮于工作与劳动生产率降低的状况，产生人力资源的浪费；反之，如果能源成本太大，将会导致水电气、燃料等能源耗费不断增加，因此，各种保障服务设施的无功运行不断加大，对经济指标的完成产生直接影响，同时对办公楼自身的综合利益产生影响。

3 高层写字楼设计中的节能降耗策略

3.1 室内建筑净高的设计

室内建筑净高度通常受到建筑高度的限制，同时和结构梁体系吊顶安装管道（线）的布置具有一定联系，按照空调专业人员的计算，确定建筑使用空间的大小，以确定能源应用效率。目前，大部分写字楼都是使用顶送风和顶回风的空调模式，如果建筑净空间太高将会增加风速和风压，影响空调设计的一系列指标。施工企业应该利用科学的方式进行设计，最大化室内建筑的净高。

3.2 外玻璃幕墙的设计

在进行玻璃幕墙设计时，不但要符合安装和施工的需求，并且还要满足设计规范的标准，确保幕墙能够得到50年以上的使用。所以，在进行幕墙设计时，应该从材料着手，对材料的加工制造、清洁、维护、拆卸等进行充分考虑，尽量在满足上述需求的同时，降低工程造价，落实节能降耗。

3.2.1 幕墙玻璃破碎率

高层写字楼幕墙玻璃破碎率通常包含了非外力引起的自爆率和外力引起的损伤率。通过正确的预估并采用有效的策略对玻璃破碎率进行控制，防止在玻璃制品的生产、加工和运输上的过度投资，规避施工活动中规避对玻璃车辆的占用，为后期应用有效节约成本。

3.2.2 玻璃板利用率

高层写字楼玻璃幕墙的设计，应该对选择的国内外厂家生产的玻璃产品的规格、尺寸有一定的了解。在最大程度提升玻璃原片使用效率的基础上，其利用率和切割率具有紧密联系，最好大于85%。对玻璃幕墙建筑空间的规模以及尺寸进行规划，以此来落实节能降耗的目标。也就是在进行幕墙方案设计时，对玻璃原片的利用率进行充分考虑。

4 高层写字楼运行中节能降耗策略

总之，想要得到高层写字楼高效率、低消耗的运作，就必须对写字楼的管理和运行模式实行相应的探究，找出适应高层写字楼正常运作的普遍规律，以此来制定有效的管理措施与方法，落实节能降耗的目的。总的来说，完成高层写字楼的节能降耗应该从以下几个方面开展：

4.1 加强工作人员思想道德培养

不断加强员工专业知识的掌握，定期开展有关培训，学会适应管理和服务工作所需的所有技术和能力。经过实际工作经验的积累，丰富自身经验，以此来确保各种任务顺利完成。此外，领导者应该积极鼓励员工探索写字楼管理服务工作中形成的服务模式、管理手段、设备操作方法等对服务质量的影响因素，提高工作效率的各种问题。

4.2 制定和完善规章制度

高层写字楼管理者应该根据办公建筑、人员配备、能源材料消耗定额的特点，并制定科学的规章制度，有效的规章制度能够促进写字楼运行目标与经营任务的实现。为了让员工在工作过程中能够具有制度参考，应该根据人、物、材的特点在办公室运作过程中，根据各种服务项目、能源消费领域、能源消费类型来制定相应的规章制度，以此来满足各种服务项目和服务功能的需求。

4.3 制定科学的设备维修、养护方案

高层写字楼中各种设备与设施，除季节性应用以外，通常需要进行循环运行。这有效地保证了各种设备的顺利使用，提出了更严格的要求。众所周知，所有设备都有一定的使用寿命，设备的完整性的衡量机器设备功能输出的关键性指标。想要保证机器设备的顺利运行，就必须结合各类型设备的数量以及日常使用频率，制定科学合理的维修和保养方案。尤其是要加强对电梯、空调设施、燃气（油）锅炉等消耗能量较高的重要设备的保养与维护。利用经常检查、定期维护等技术方式，增加重要设备的维修与应用周期。与此同时，还可以应用对先进的技术方式，引进低能耗、高效率的配件，对重要设备实行技术改造。经过减少能耗与增加寿命来落实节能降耗目的。

4.4 强化巡视各服务区域的日常检查

高层写字楼的节能降耗工作是一项极为复杂的工程。除了开展上述内容外，还应该重视对各服务区域的巡视和日常检查。电梯、监控、水泵、空调机组、锅炉通常是能源消耗的主要设施与场所，加强对其能源消耗的健康力度，和强化工程系统的管理是不可分割的。

首先，我们应该不断强化对高层写字楼内部供水管道的检查与巡视，防止因为管理不完善产生的资源浪费。其主要分为以下几个方面：①应该对高层写字楼四周的绿化区域用水定额进行严格的管理，并且对用水的数量与次数进行严格控制（还可利用雨水的存储来实现绿化浇灌）；②在强化对清洁用水严格管理的同时，还应该控制日常工作中清洁的用水量，降低人为浪费；③对于写字楼路面的清洁应该结合区域在最短时间内完成，集中人力，降低耗水量。

其次，对于用电方面，应该良好落实各种用电设备的维护与保养，认真开展巡查工作并进行有关记录。及时找出问题、解决问题，以此来降低不必要的设备与待机消耗。改造高层写字楼公共区域的照明，选择声控开关，实现人走灯灭；电梯轿厢内对灯管实现有效改造，配置最低照度的节能光源，同时仔细观察已经入住高层写字楼的用户在晚间活动的模式，调整庭院灯和草坪灯的关灯时间，防止灯亮缺无人应用的状况；在夏季用电量较大的办公区域应用空调的时候，选择定时开关进行使用。结合每天不同的高温时段，按照时间来运用空调，夜间使用风机来降低对空调的使用时间。

5 结论

综上所述，高层写字楼在日常的工作中会消耗大量的能源，必须划分投入更多的成本，在实际管理中，写字楼管理者应该结合实际状况对中央空调运行时间进行相应调整，同时对工作参数进行调整，控制电梯运行方法，当电梯停止或者空载时，调整楼层有关参数，加强节能管理，运用新技术、新材料对照明系统进行优化，落实写字楼节能降耗的管理工作。