房地产开发企业项目管理与成本控制措施探讨

虎树晔

（宁夏和睦家投资置业有限公司，宁夏银川 750000）

0 引言

经济体制不断改革和完善，房地产行业迎来新的发展机遇与挑战，在国家政策及市场因素等影响下，房地产项目迈向新的发展阶段，项目开发质量不断提高，规模也在不断扩大，大量资金涌入房地产行业，使房地产开发具备充足的资金支持，同时房地产开发企业的竞争越来越激烈，那么加强项目管理与成本控制是提升企业核心竞争力的重要方式，通过积极开展项目管理，并且对成本进行合理控制，促使房地产开发企业稳定发展。另外，需要企业高度重视项目管理与成本控制的重要性和价值性，结合企业自身发展现状，从地产开发项目的各个阶段出发，全面落实项目管理，有计划的开展成本控制，确保将成本投入控制在合理范围内，为企业赢得更多经济收益，促使房地产开发企业长足发展，进一步提高我国经济建设水平。

1 房地产开发企业项目管理与成本控制的重要性

对于房地产开发企业而言，项目管理与成本控制是保证企业长足发展的关键，也是企业在激烈市场竞争中得以生存和发展的根本，由此可见，项目管理与成本控制对企业发展至关重要，主要体现在以下方面：首先，房地产项目管理在整个项目中起指导作用，其管理成果直接关系房地产项目的质量、进度、效率及效益；其次，在房地产项目施工过程中，加强项目管理，督促施工人员严格按照规范作业，确保施工项目有序进行，通过项目管理，掌握资金投入情况，从而更好地控制成本，为提升企业经济效益奠定基础；最后，通过项目管理和成本控制，大大节省施工成本，在保证项目质量的基础上，缩短施工周期，有效提升房地产企业的社会价值和名誉。此外，项目管理与成本控制为房地产项目顺利进行提供重要决策依据，只有二者相互配合、相互融合，充分发挥项目管理能效，才能最大限度提高施工资源利用率，推动房地产开发企业不断迈向新领域。

2 房地产开发企业项目管理措施

2.1 前期准备环节

房地产项目开发过程中，前期准备工作主要是指为筹备工程项目的必要工作，从获取项目建设土地的使用权到项目建设前的管理工作，这一阶段是房地产项目管理的核心环节，通过前期准备工作有序开展房地产项目的规划、设计、招投标、合同及现场勘查等一系列工作，对整个工程项目起到决定性作用，如果出现任何问题都会给地产项目质量带来严重影响，一定程度上阻碍企业持续稳定发展，因此，需要管理人员重视项目管理，从前期准备阶段直至项目完成，将项目管理贯穿其中，采取人性化管理方式，调动工作人员积极性，为高效完成房地产项目夯实基础。

2.2 初期设计阶段

首先要选择高资质的设计单位，结合房地产开发项目的实际情况，合理控制设计成本，保证设计效果达到预期目标。经过多个设计单位综合实力比对，优先选择设计观念超前、实力雄厚的设计单位，具备较强的成本控制能力，开展设计工作时，需要开发管理人员与设计人员及时沟通，掌握设计进度以及相关事项，确保设计人员正确领会项目开发要求和目标，便于设计人员开展相关工作，严格遵守国家和行业相关规定，提高设计工程的技术含量，并且安排专人负责方案审核，确保设计方案的合理性和可行性，避免存在安全隐患。

2.3 开发建设阶段

房地产开发项目管理中，要以工程合同为根本，严格把控施工质量和进度，主要从以下方面入手：首先，房地产开发企业管理人员全面做好施工合同管理工作，确保相关管理顺利进行，为提升企业经济效益夯实基础；其次，质量管理过程中，经由企业管理人员做好工程项目的统筹和规划，严格按照规范开展质量管理，提升企业的社会效益；最后，进度管理过程中，做好施工各部门的协调工作，编制合理的施工组织设计方案及进度计划，促使工程项目按期完成，提升企业的综合效益。

3 房地产开发企业成本控制措施

结合房地产发展的实际情况来看，房地产产业的发展时间比较短，但是已经取得显著成效，随着房地产行业的快速发展，很多方面存在不足，比如成本支出大、经济效益低等，很大程度上阻碍房地产企业的发展和进步，甚至存在很多企业对成本控制不够重视，忽视隐性成本控制，导致成本资金投入大，给后期成本控制和管理带来较大难题，不利于企业发展。为了实现成本控制的预期目标，可以从以下方面落实，希望给更多专业人士提供建议。

3.1 建立完善的成本动态控制体系

目前，大多数房地产开发企业在成本控制过程中，主要以月为单位，通过实际成本与计划成本比对，找到实际原材料消耗的原因，从而制定合理的控制措施，但是这种情况成本控制常在事情发生后期，影响成本控制的整体效果。因此，为了缓解这一问题，从房地产开发企业的实际情况出发，建立完善的成本动态控制体系，明确成本管理目标，将成本控制职责细化，提前预判成本控制中可能出现的问题及隐患，增加成本消耗的对比频率，有助于及时发现成本控制中存在的问题，通过动态核算方式，提升实际管控工作的时效性，并且编制相应的纠正措施，确保成本控制工作顺利进行，直至工程完工。

在成本控制管理过程中，项目经理是核心岗位，成本监管效果与项目经理综合能力息息相关，为此，建立完善的成本动态控制体系后，需要企业构建关于项目经理的基金调度制度，明确项目经理工作职责，将成本目标预算与项目责任中心预算差额交付给项目经理进行支配和使用，如果出现超预算行为，追究问题责任人，采取相应的惩罚制度，确保超预算问题得到解决。此外，进一步完善动态成本偏差调整制度，将可调度范围、流程和方法进行详细编制，通过全面分析工程量及工程变更，对项目预算进行科学调整，避免超预算或成本支出不合理的问题产生。举例说明，某房地产开发企业在项目设计不合理，造成施工成本严重超出预期值，通过管理人员及相关部门群策群力，深入研究成本控制的有效方式，运用限额方式严格监管每个施工流程，细致到每个施工材料成本，严格落实合同条款，确保更改设计方案的合理性、可行性，从而保证房地产项目顺利进行。

3.2 科学监管财务费用支出

科学监管财务费用支出能够实现节约企业成本，也是合理控制企业成本的重要举措，当下，房地产企业开发筹备资金的渠道有很多，包括企业资金、银行贷款、承建商带资承包以及预收款等方式，更好地保证房地产项目顺利进行。上述融资方式与企业成本控制成果息息相关，需要提前做好筹备资金预算工作，选择恰当的筹资机会，明确筹资期限，以达到合理控制筹资成本的目的。值得注意的是，承建商带资承包方式，要对承建商进行全面调查，包括资金实力、社会信誉以及施工实力方面，确保承包商能够担任房地产项目的建设工作，经由专业人士详细分析承建商提供的筹资方案，保障合同以及资金按期进行。

3.3 有效控制承发包造价

通常，房地产开发企业主要通过招投标方式，在众多投保单位中选择资质高、信誉好、报价合理的承包商，同时房地产开发企业可以采用的招标方式多种多样，对于不同的开发项目采用不同的招标方式，要依据具体施工环境科学选择，实现有效控制承发包造价。另外，多数房地产开发企业委托中介机构编制合理的项目标底，前提要保证中介机构资质和信誉，确保招标价格与实际建设情况相符。为了达到更理想的造价标准，要求专业造价人员细致罗列工程量清单，设计变更时按照实际情况进行调整，将材料价格风险控制在合理范围内，一般主要材料的涨幅和降幅控制在5%，由施工单位承担风险，在风险范围外则由房地产企业承担，通过这一方式，实现有效控制承发包造价，进而实现科学控制项目成本，对实现企业综合效益最大化具有积极作用。

3.4 树立企业正确的成本管理意识

房地产开发项目需要大量的资金作为运行保障，需要企业随时了解和掌握市场动态，包括原材料价格涨落、税收政策的变化、城市发展总规划等多方面，以采取科学的成本控制措施，在此前提下，树立全员正确的成本管理意识，让所有员工了解企业发展目标以及成本控制目标，将成本管理工作贯穿于每个阶段，协调好项目品质与经济效益的关系，提前预判可能出现的成本管理问题，制定系统的控制措施和解决对策，促使成本管理工作高效完成。另外，从根本上加强成本控制管理，将所有相关项目进行严格审查，运用科学手段实现成本控制的预期目标，以提升企业的核心竞争优势，促使房地产开发企业在激烈市场竞争环境中得以驻足，为企业长远发展夯实基础。

4 结束语

综上所述，房地产开发企业快速发展，市场竞争关系越发激烈，只有不断提高企业的核心竞争优势，才能在激烈市场竞争环境中生存和发展，那么加强项目管理与成本控制非常必要，结合企业实际发展情况，采取科学有效的管理方式，实现动态化和精细化管理，使项目管理与成本控制得以高标准实现，进一步提升企业的综合能力，一方面有助于引领房地产行业不断发展和进步，另一方面有助于提升房地产开发企业的综合效益，推动我国经济建设水平得到显著提高。