房地产高周转开发节奏下的工程管理探究

2020-02-16郭国

居业 2020年11期

郭国

(中铁十六局集团置业投资有限公司，北京 100018)

1 房地产高周转开发的含义

所谓的高周转开发，是指在拿地、销售、回款等环节均强调快速推进，尽可能体现规模效益，在达到有效控制开发成本与时间成本这一目的基础上，实现效益回报最大化。房地产企业的周转率高，就意味着其资金回笼、项目开发、楼盘销售等各个环节的推进速度均达到最快，从而为企业带来良好的现金流，为促使企业规模实现快速增长提供有力支持。

2 高周转开发节奏下加强工程管理的重要性

众所周知，房地产市场与一般市场存在明显区别，该行业不仅波动大、涉及部门多，且开发周期长，需要的资金投入更是极为庞大，在整个工程开发过程中存在环节多、管理难度大、风险高等诸多不可控因素。房地产企业在高周转开发的前提下，要想降低市场风险，创造更大利润，必须对工程开发过程中重点和难点环节加强管理。

一是房地产开发加强工程管理，能为项目建设顺利推进保驾护航。由于房地产开发项目涉及具体环节非常多，若缺乏有效的工程管理，则可能随时出现问题和事故等，在这种情况下自然无法如期推进工程进度。加强工程管理，将房地产开发项目的整个过程列入到计划范围当中，制定合理的工期建设计划控制方案，根据实际情况不断完善修正以及提升执行力，能够保证房地产开发项目如期开展和完成。

二是房地产开发加强工程管理，是项目开展中组织性、协调性等方面得以体现的需要。在推进房地产开发项目管理时，各项工作必须明确责任分工且按照相关的法律法规来规范推进实施，为项目如期完工提供基础支撑。换言之，由于房地产项目涉及的产业与部门很多，需要多部门相互协同配合，否则就无法确保项目获得顺利开展。为此，需要工程管理人员发挥协调作用，做好各项分工，明确各部门及人员的责任，这是房地产项目获得有序推进的前提，同时也是极为重要的基础。

三是房地产开发加强工程管理，是房地产项目实现效益回报的保障。进行房地产项目开发，若未能实现相应的效益回报，则开发该项目的价值就会大打折扣。而强化工程管理，注重提升工程管理的效果，通过对项目工程质量、成本以及周期等方面进行严格的控制与管理，各环节均能做到按质按量地完成，进而能为项目效益最大化提供有力支持。综合来说，在房地产业推行高周转开发模式这个背景下加强工程管理极为重要。

3 高周转开发背景下强化工程管理的措施

3.1 有效前置项目资料准备，快速获取项目证书

当前，充分发挥高周转的作用，这关乎房地产企业能否实现生存与发展，是企业得以制胜的关键所在。在房地产企业未预售之前，需要充分发挥高周转模式的作用，在速度上着重突显“快”，以便能在最短的时间内拿下项目各个证书。第一，前置拿地准备工作，在拿到地之前，就把方案工作做到最优尽可能体现土地价值，提前与政府相关部门开展沟通，使得该阶段各个环节的工作能基本确定下来。第二，明确项目各证书的获取时间点，并提前落实好证书资料准备工作，争取如期或提早获取《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等证书，从而进一步争取早开工早建设早完工早销售，使得资金能在最短时间内回笼，这是提升房地产企业利润空间的有效方法之一。

3.2 科学制定进度计划，严格控制进度节点

落实好各项工程进度管理工作关系重大，与企业能否在预期时间内完成房屋销售，能否及时回款等重要事项息息相关。因此，房地产企业必须制定好施工进度管理计划，制定进度管控的要点和措施。针对土方开挖、主体结构出正负零、达到预售节点、主体结构封顶、竣工备案、上房等重要节点，由专业部门和负责人对开始施工时间及完成时间进行严格监督和考核。一是在售楼处展示区采用独立基础框架结构，缩短主体结构施工周期，精装修在毛坯阶段提前介入施工，压缩工期，保障售楼处按计划开放；二是在首开区的施工现场重点设计土方开挖及基坑支护方案，合理安排土方开挖工序、优化支护方案，使正负零以下工程如期完工。首开区应选择地下室面积较小楼座，缩短出正负零时间，并根据各地预售条件的不同，合理编制专项计划及施工策略，保障首开区域提前入市。三是在规划设计中尽可能消除设计缺陷，减少施工过程中的设计变更，保障施工的连续性，优化地下结构，实现收益最大化。四是在主体结构施工中采用塔吊进行施工作业，在排布及选型上研究分析，尽可能广的覆盖作业现场多数在建建筑，减少障碍物，发挥塔吊工作效率，合理组织群塔协同，达到施工效率最大化。根据营销及施工进度要求，合理规划施工场地利用，避免因作业面小、场地受局限而影响施工进展。五是根据政策环境和气象条件，在生产安排、施工工艺等方面做好充分准备，编制专项施工或季节性施工技术与方案，向相应劳务及施工单位进行专项交底。

3.3 提升项目管理水平，严控工程管理重难点

一是落实好项目质量管理工作。想要提升建筑工程质量水平，第一步需要把好建材质量关。由于整个建筑工程是由建材依据设计堆积起来的，若建材存在质量问题，则无法保障项目的质量达到标准要求。在具体落实方面，应实施责任制，做到谁使用谁负责，谁验收谁负责，谁签字谁负责，严格把好建材质量关。第二步是提升现场监管力度，在现场监管环节严格推行追责问责制，对在建工程使用建材开展不定期专项检查，如发现异常，坚决处理相关责任人员。第三步要严格把好项目建设质量关。具体来说，从建筑工程开工开始，到各项施工工序，直至项目竣工验收各个环节，均须严格把守好质量关，坚决避免出现质量问题。

二是落实好项目安全管理工作。安全管理是一切工作的前提，没有安全保障，就谈不上实现效益回报。针对建筑工地经常会发生人员高处坠落或者机械发生故障等事故特点，要求房地产企业必须落实好安全管理方面的各项工作。首先，明确安全管理责任的同时，结合企业自身实际，建立安全生产长效机制，进一步细化各项安全管理重点环节，有效提升全员对于安全工作的重视程度。其次，扎实开展安全检查工作，对于存在的安全隐患做好专项整治，不定期开展各类安全检查活动，严防安全漏洞。再次，牢固树立安全管理理念，通过有效开展安全培训教育工作，培养现场施工人员安全意识，提升团队安全管控水平，从源头上杜绝安全事故。

三是落实好项目费用管理工作。无论是高周转，还是高品质，均与费用控制联系密切，企业可以通过实施集采策略达到优化项目管理，确保利润率与高周转实现平衡。房地产企业在开展费用管理时，建设单位与施工单位责任重大，均需有效开展费用管理工作。首先，对于建设单位而言，材料费用的管理是重中之重。在具体落实方面，需深入市场了解行情，并及时依据市场情况来调整管理策略。其次，对于施工单位，其费用管理包括材料费与人工费，质量成本与意外事故成本等，其管理的有效性直接关系企业的利润，因此，需要注重提升各项费用管理的有效性。