浅谈城市老旧小区改造发展趋势

2020-02-16耿晗喆

居业 2020年11期

耿晗喆

(天津市历史建筑修缮工程有限责任公司，天津 300050)

1 城市老旧小区

城市老旧小区通常是指小区已经使用了较长的年限，基础配套设施相对较为薄弱，已经影响到人们居住环境的，相对比于新小区，老旧小区在停车位、绿化等等方面已经无法满足人们的生活需求，因此增建老旧小区的配套基础设施，通过改造的方式提升老旧小区内人们的居住环境模是必然之路。目前针对老旧小区的官方定义是指建设年代较长，但是仍然有住户在进行使用，小区本身的建筑标准不高、功能不全、配套设施不够完善、缺乏物业管理等无法满足人们对现代化的生活需要的小区。

2 城市老旧小区突出问题

2.1 小区建筑质量安全问题

部分城市老旧小区的建筑物使用时间较长，加之小区建设时对于房建工程的施工质量标准相对较低，这就使得很多老旧小区的建筑物出现了不同程度的质量安全问题。这些老旧小区的质量安全问题包括地基承建、墙体裂缝、屋顶漏水等，这些建筑物的质量安全问题将会直接影响到小区内部居民的居住环境，同时如果这些质量安全隐患无法得到有效处理的话还会继续发展，直至建筑物成为“危房”无法居住。另外，部分老旧小区因为本身配套设施不够完善，消防设备无法满足要求、消防通道无法满足通行条件等情况时有发生，这也为小区的消防安全埋下了隐患。很多老旧小区建设过程中采用了砖木结构，无框架，房屋的抗震水平较差，影响建筑物的抗震安全。

2.2 建筑节能问题

城市老旧小区的房屋进行设计建筑时对于节能环保的考虑基本为零，这就使得很多老旧小区的建筑能耗较大。冬季因为建筑物本身不具有保暖性，使得其需要更多的能源来进行取暖；夏季则需要更多的电能来维持空调的运转。这些老旧小区的建筑物不符合现在节能环保的要求，带来了巨大的能源消耗。

2.3 小区环境问题

提起城市老旧小区，给人们的第一直观印象就是小区环境的“脏乱差”，部分老旧小区中存在线路私拉乱接、小区车辆堵塞通道、小区绿化无人维护且绿化率不达标等问题。也有部分小区夏天蚊虫肆虐、冬天积雪堆存，严重影响到了居民的正常生活。

2.4 配套基础设施问题

城市老旧小区本身建筑使用年限较长，加之未得到专业的维修和维护，使得老旧小区的配套基础设施存在较多的问题。例如：部分老旧小区在进行设计建设时所考虑的电力容量不足，随着现在家用电器的功率增大，夏天的时候这些老旧小区就容易出现跳闸和断电的问题，电力线路容量不足，这不仅仅会影响到老旧小区居民的生活用电，甚至会诱发火灾风险，导致出现消防隐患；也有部分老旧小区自来水供水压力不足，小区中高层会在用水高峰期出现断水的情况；部分老旧小区的排水设施不足，使得小区会出现污水外溢和因为雨雪天气出现积水。老旧小区配套基础设施存在问题，会影响到小区正常的使用，还会引发小区居住的安全隐患，因此老旧小区的技术配套设施问题是亟待解决的问题。

2.5 老旧小区物业存在的问题

老旧小区的物业服务水平通常情况下较新小区会有一定的差距，这种差距会导致老旧小区的整体物业服务水平缺乏专业化。同时这些老旧小区的物业多数是之前一直延续的老物业公司，这些物业公司在老旧小区能够收到的物业费也比较低，小区的居民本身也不像承担更多的物业费用。部分老旧小区的历史遗留问题也比较多，小区的违规现象较多，物业公司也缺乏化解问题的力度和能力，使得小区的物业管理存在较大的问题。

3 老旧小区改造的意义

针对老旧小区的改造，具有十分重要的意义，这种改造不仅仅能够提升老旧小区的居住环境，还能够带动相关的产业发展，老旧小区改造具有较大的经济效益和社会效益，具体的意义如下。

3.1 提升老旧小区建筑安全

老旧小区的改造，首先会提升房屋的安全性，通过小区改造，将会对小区的建筑物进行相应的加固和隐患排查治理，提升小区建筑的安全性和人们的生活质量。例如对存在安全隐患的建筑物进行加固处理，对沉降的建筑物进行改造等。

3.2 提升经济增长

通过对老旧小区的改造，也可以提升经济的增长。老旧小区改造完全可以成为经济发展的新的增长的，改造过程中可以增加就业机会，让更多的人享受到经济增长的红利。同时老旧小区的改造还能带动装修、家电等行业的经济增长。

4 城市老旧小区改造发展趋势

城市老旧小区改造已经逐步的走上了快速的步伐，针对老旧小区的发展趋势有很多的研究，根据目前的情况来看，老旧小区的发展趋势主要有发挥居民自治作用；因地制宜；社区街道发挥统筹作用三个方面。

4.1 发挥居民自治

老旧小区的改造管理，最终的受益者是小区的居民，因此老旧小区改造中的一项重要的发展趋势就是居民自治。通过发展小区居民自治，能够更好的将小区改造工作和改造后的管理工作做到更好，让居民更有改造的积极性。

4.2 因地制宜

老旧小区改造的关键点就是因地制宜，也是老旧小区改造为了发展趋势，改造过程需要结合小区的特点进行改造。针对老旧小区的管理、基础配套设施等进行改造时需要结合小区内部的现有情况和小区的居民情况进行统筹，不能够套搬套用其它区域的经验，而是要在其他小区改造成功的基础上吸收借鉴相应的理念并结合小区的实际情况进行改造。