房地产开发项目中成本管理的控制与策略分析

2020-02-16于永杰

建材与装饰 2020年27期

于永杰

（山西园区建设发展集团有限公司，山西太原 030032）

1 成本管理于房地产开发企业的核心意义

在房地产行业中，成本管理一直是企业的核心重点，是决定企业未来发展的关键因素，是企业进步的基础。很多房地产开发企业对成本管理也有着高度重视，可见，成本管理在房地产开发企业管理中发挥着至关重要的价值。具体来讲，成本管理的核心意义包括：

（1）有助于规范安装工程造价管理。房地产开发企业在开发工程项目过程中往往需要投入大量的资金，需要指出的费用较为庞大，一旦成本管理不到位很可能导致企业蒙受严重的经济损失，甚至带给企业毁灭性的打击。建筑工程中的安装工程往往需要动辄上千万甚至上亿万的启动资金，而工程造价管理人员需要充分监督工程项目全过程，保证科学、规范、合理地控制各个环节的造价工作。成本管理有助于提高造价管理人员的工作效率，同时能够为工程工期时间制定提供较大帮助，有助于时间管理观念的充分应用落实。可见，成本管理有助于提高造价控制水平。

（2）有助于增强材料控制效果。所有的房地产开发项目都需要应用到大量的工程材料，而材料的采购、管理是影响企业资金支出的重要内容之一。为此，应当采用高效的成本管理办法合理控制工程材料成本，在保证工程质量的同时尽量将工程材料成本费用支出降低，在保存过程中避免浪费材料，这对于提高房地产企业的经济效益有着非常关键的意义，同时也是很大房地产企业成本管理中的重难点问题。为此，应当将成本管理理念灌输到每个工作人员思想当中，提高材料使用效率，降低浪费。

（3）房地产开发企业成本支出的另一个特定费用为开发间接费用，这项费用布置支出费用的主要内容，但是也关系着房地产项目的开发成本，比如常见的办公费用、修理费用、营销设施建设费用等，如果没有合理地控制这些项目费用，那么很可能会导致企业成本支出增加。此类费用通常较为固定，不会和房地产开发项目大小存在较大关系，所以应当将开发项目的间接费用加强控制，将间接费用分摊费用尽量降低，将间接费用的利用率提高。

2 房地产开发成本管控问题

2.1 成本管理体系不健全

我国房地产企业在经过高速扩张发展之后逐渐趋于稳定。房地产行业有着较高的收益，传统成本管理中比较粗放没有进行细致地管控，如果在如今背景下仍然沿用传统的管理方式，那么必然无法达到成本管理效果，无法提高资金利用价值，同时也会增加房地产企业的资金成本。为此，IT、手机等高新行业已经有很多粗放型管理企业被淘汰，这表明，建筑行业需要转变成本管理方式，提高成本控制水平。但是当前很多企业还没有建设科学完善的管理体系，仍然依靠开工日期、资金管理等方面进行决策。同时，各个部门之间如果没有健全的管理体系的约束，会导致出现职责不清的问题，加上部门之间没有开展有效的沟通，导致成本管控工作和项目整体运营都存在严重不足。在这种情况下，各项汇总数据信息无论是时效性还是精确度都偏低，无法充分为房地产企业管理层的决策和判断提供参考，导致房地产成本开发风险增加。可见，投资拿地前的市场调研工作对于房地产企业至关重要，通过高效的调研能够将企业投资风险降低，提高投资的可靠性。企业管理者需要具体分析企业的实际发展情况，对比开发成本和开发过程中的各项指标，提高决策的科学性和合理性。

2.2 成本控制意识落后

有的房地产企业在发展过程中注重的是自身规模的扩大，对成本管理体系和制度没有提高重视，对成本控制的重要价值认识不足。房地产企业扩大经营规模的过程中必然会增加各项支出成本，有的企业仍然沿用传统事后控制的办法，没有配置专门的部门和人员严格控制企业成本，企业财务也只是简单统计归纳相关资金流。这些企业的成本预测可行性不足，缺乏科学性，进而对管理者的决策产生不良影响，在房地产项目管理中成本控制效果不高，很多增加成本的因素没有及时发现管理，进而大幅增加了房地产项目的成本，有的企业没有在竣工阶段复盘分析项目成本情况，导致成本管理经验积累不足。成本控制工作在项目开发的各个环节中如果没有在成本计划和成本目标引导下有效开展，必然会导致房地产项目成本控制效果不佳。

2.3 成本管控内容不全面

房地产企业主观影响、国家政策、区域经济等诸多因素都会对房地产项目成本产生影响，可见，成本管理需要综合考虑多方面的内容，有着较为庞大的工作量。有的企业在成本管理中考虑不够全面，导致存在遗漏问题，有的企业仅仅按照建安成本范围进行成本管控，成本管理较为片面。各类行政性收费、财务成本、土地成本、政策调整检测咨询费用都是房地产开发成本管控的重要内容，如果成本管理过程中存在漏项，那么必然无法保证成本预测的准确性，进而影响到成本管控的效果。此外，安全成本、质量成本、工期成本都属于成本管理中需要重点考虑的内容，安全、质量、工期等都会间接影响项目成本。比如企业后期维修成本会因为质量不达标而增加、安全事故会导致企业额外支出增加还会损害到企业的形象。可见，在开展成本管理工作时，还要加强协调好质量、工期等各项管理内容。

3 加强房地产项目成本管控的对策与建议

3.1 树立现代化成本管控理念

在房地产项目当中，成本管控是非常重要的工作内容，关系着企业经济效益和未来发展，在成本控制中需要全过程、全员参与才能有效提高成本管理的应用价值。企业管理者需要将成本管理意识灌输到每个工作人员当中，将全员、动态成本管理理念灌输到工作人员的思想意识当中，并且要突破传统的管理方式，从事后管控转变为事前预防，明确成本管理的重要意义。企业管理者通过合理制定成本管理方式，加强成本投入和产出效益的预测，从而全方位把控后续项目实施过程中的成本控制。企业各个部门管理人员在具体开展成本管控工作中需要加强沟通协调，将各个部门的职能充分发挥出来，保证各个部门之间能够高效合作，有效实施目标成本。

3.2 创新成本管控方法

企业应当将现代成本计算、控制方法和自身生产经营特点相结合，选用适合自身发展的成本管理办法，积极创新改革成本管理方式。比如企业可以利用目标成本管理方法分析当前市场情况，并且以自身经营计划为基础对预期收入和利润进行预估，从而将成本指标明确，并且在合约规划中客观、合理地分解成本指标，为后期合同签订和变更提供指导，保证能够在变更合同过程中及时比较合约规划，降低成本风险。

3.3 提高成本管控信息化程度

现代信息技术的发展促使房地产企业成本管理更进一步。企业可以积极利用现代信息技术，比如利用办公软件系统来植入目标成本、预算指标等，加强关联费用签审环节，从而对项目成本支出进展开展实时跟踪记录，能够将目标成本和动态成本的差异及时反应出来，达到有机结合财务、资金管理、业务的效果，将企业成本掌控能力大幅提高，实现决策进程的加快，进而将企业核心竞争力提高。

3.4 提高成本管控专业人员选拔和培养

作为成本管控的中关键因素，人才是企业经营管理中的重点对象，企业应当加强引用和培养人才。成本管理思维的专业人才是房地产企业当前需要重点培养的对象，企业可以通过定期培训的方式做好会计人员、工程人员、行政管理人员等工作人员综合素质的提高。此外，企业还可以完善成本管理制度，将员工的成本管理效果和自身工资绩效想联系，将相关部门、单位和个人的责任明确，细化成本管理工作内容，将各方潜能充分发挥出来。同时，可以利用奖惩制度来加强考核工作人员的工作情况，激发员工工作的热情，增强成本管理效果。

3.5 结算阶段的工程成本的控制

在整个建筑工程项目建设过程中直接关系着企业利益并且最后的一个阶段就是竣工结算。为了避免外界因素影响到竣工结算准确性，审查人员在和其他部门良好配合的基础上需要秉持客观公正的态度对建筑工程量进行审核考察。很多建筑工程项目竣工结算成本都比预期稍高，通过动态成本管理方式可以有效降低超预算现象。通过对建筑项目各个环节和细节成本管控可以有效提高各项资源利用效率，有助于建筑项目成本节约以及经济效益提高。此外，在竣工阶段还要做好施工中问题优化和改进，对不良细节问题进行改进优化，全面提高建筑产品质量以及使用功能，确保建筑产品可以高效地服务于使用者，提高使用者满意度，为企业创造良好口碑，进而促进企业未来获得更多发展机会。