房地产工程造价管理中的成本控制分析

温美金

漳州鸿业同创房地产有限公司，福建 漳州 363000

1 工程造价和成本控制

1.1 工程造价定义

工程造价主要包括工程的直接费用与工程的间接费用。其中工程直接费用主要分为：第一，人工费用。工程项目建设需要投入大量的人工，劳动力非常多，所以，人工成本相对较高。劳动当中的人工费和劳动人员数量和地区内劳动价格存在正相关。第二，材料费用。建筑工程中材料费主要分为工程施工和安装等各个材料。严格控制各项物资的采购，工程建设施工中所用材料必须优化设计费用使用计划方案。第三，施工机械的使用费。建筑工程的机械成本因为施工难度的不同而有所不同，和工程人工成本之间呈反比例。而工程的间接费用主要两项，其一为利润，就是施工企业完成工程施工后刨除成本之外的资金。其二为税费。即按照国家相关规定所征收的工程税、建筑税以及城市维护费等等税费，税费属于工程造价当中的必要因素。

1.2 工程造价管理中成本控制的基本原则

首先，工程造价遵循限额设计原则。工程施工作业中，因为工程周期长、消耗大，因此极易受到各个因素造成的影响以及限制，所以，需要按照工程的实际变更进一步明确管控工程造价。即明确工程造价既定限额，是建筑工程造价成本控制的首要原则。其次，遵循全寿命周期成本的原则。工程项目的成本管理主要目的在于降低建筑项目全寿命周期的成本投入，房地产企业为了能够增强市场核心竞争力，节约成本投入，必须最大程度上的降低建筑项目全寿命周期成本［1］。而全寿命周期主要指工程造价控制当中的工作。最后，遵循全面管理的原则。工程建设造价管理贯彻到工程建设各个环节，不但包括工程整体造价管理，也包括建设过程中的市场环境等各个方面。所以，建筑工程成本控制必须遵循全面管理的原则。

2 结合全寿命周期工程造价理论的成本控制

2.1 成本控制模式

建筑工程项目类型、环境与复杂程度等都存在较大的差异性，然而上述因素都具备一定周期性。就理论层面来看，建筑工程属于特殊产品，工程全寿命周期主要是工程产品由开发、设计、建造以及使用等发展所经历的所有时间。

2.2 投资决策阶段的控制

工程造价需要由建筑工程的投资决策阶段便开始实施，这与其他类型的投资行为一致，建设工程施工前提条件是技术、经济分析以及论证之后具备可行性的研究。基于全寿命周期成本管理理论，工程项目的投资决策主要依据就是工程造价合理最小化的全寿命周期成本。

2.3 设计阶段控制

工程造价控制的关键是设计阶段。工程项目设计一般分为初步设计、技术设计以及施工图纸设计。就现阶段的房地产工程建设来看，规划设计环节的有效性直接影响到工程整体成本投资［2］。规划设计的整体水平不同程度上决定了工程实体投资、工程施工进度以及建筑质量等各个环节，并且直接决定了工程项目全寿命周期时间。

2.4 工程施工阶段的控制

招投标与工程施工阶段统称是工程实施阶段。针对这个进行招投标、评标的时候，评价的主要依据需要通过原本的合理最低建设成本转变成最低的全寿命周期成本。

2.5 竣工验收与后评价阶段的控制

主要内容包括了竣工结算的科学编制以及审查，竣工决算的科学编制，保修费用的控制处理，项目后期的评价，这当中包括了项目施工建设目标的评价、项目实施全过程的评价、项目后期效益的评价以及项目持续性的评价等主要内容。

2.6 运营阶段的控制

其中主要包括了工程项目由投入使用到拆除的全部过程。制定运营以及维护方案需要遵循最低全寿命周期成本。在运营维护阶段中需要重视设施经济价值以及实用价值的提高，最大程度上的降低运营以及维护成本。

3 房地产工程造价管理中成本控制案例分析

本次课题研究选择的案例集中体现出成本控制在房地产工程造价管理当中的典型应用。按照地区的城市建设规划设计，现拟建一座大厦，建设单位进行了工程项目的可行性研究，分析研究出工程整体盈利的空间，工程项目设计规划阶段，选择剪力墙建筑结构，因为建筑施工现场周边的建筑物数量较多，因此选择混凝土灌注桩。该建筑工程的具体建设施工内容主要包括了主体结构、石材幕墙、玻璃幕墙、铝合金门窗、台阶坡道以及室外走廊等内容，整体投资预算是2057.63 万元，因此，为了能够提高成本控制的有效性，第一，应当做好招标阶段的成本控制，基于工程施工设计图纸来编制招标的最高控制价，采取择优选择的方式，选出能力强且社会信誉度良好的施工单位。

第二，必须做好建筑工程项目施工材料、机械设备等采购及租赁价格的成本控制，该工程项目建设施工中需要用到大量的施工原材料，如钢筋、商品混凝土、石材等，还有各种主要的施工机械设备。首先甲供材料需要充分的考虑到材料的质量，选择质量好且价格合适的厂家，并与其签订购货合同，并且在工程招标文件当中标明其他各种主要材料的名称及其相关产品的具体品牌、规格及型号，确保施工企业在实际施工过程中不会出现以次充好的问题。

第三，必须做好施工方案的审查并及时优化。通过对建筑工程项目资金成本以及工程施工建设的进度及质量控制，与施工单位充分配合，在主体工程并未开工之前，由所有的施工设计方案当中选出技术切实可行，施工工期满足相关规范要求，并且能够最大程度上保证施工质量的最优最经济施工方案。

第四，必须严格控制建筑工程项目的设计变更情况。在建筑工程施工之前，安排相应的施工人员进行施工现场的仔细勘察工作，针对本项目的设计施工图纸组织设计单位、施工单位、地勘单位、监理单位等安排图纸会审，做好技术交底工作，防止工程施工过程中出现不必要的返工情况，尤其是针对设计图纸当中费用相对较高的施工环节，例如大型钢筋混凝土的浇筑作业等，必须通过工程建设项目的相关设计单位、建设现场的代表、监理部门以及施工单位等相关方进行现场的详细审核，同时充分的分析研究施工技术与经济性等因素做出专项工程施工方案审批，最大程度上的减少在合同以外的费用。

第五，必须严格控制现场签证的管理。现场签证属于建筑工程建设施工过程中常见的一项工作，必须做好建筑项目施工现场的详细记录工作，并且需要深入到施工工地的第一线，落实“随做随签”的机制。针对现场的签证必须采取严格措施加以管理，根据预先设计规划的现场签证工作管理程序来全面的落实执行，保证各项工作的有效性。

第六，重视以及做好建筑项目合同管理工作，重点需要提高整体索赔管理的能力水平，不仅需要通过合同当中的相关条款来有效的解决或者规避工程造价等相关方面出现的纠纷，并且还应当全面的履约，严格的根据签订的合同展开施工作业与管理工作，尽可能的避免出现不必要的纠纷。

4 结束语

综上所述，建筑工程造价控制属于施工建设的重要组成内容，其中成本控制具备一定难度且复杂性，需要各个相关部门的配合。必须制定合理的工程预算，实现成本控制。做好建筑工程设计以及前期准备阶段的成本控制，落实后期施工阶段的造价控制。必须将成本控制渗透到建筑工程施工的所有阶段当中，实现房地产企业综合效益的最大化。