农村房地一体化项目确权登记问题与对策探析

王松

（贵州省思南县自然资源局 贵州思南 565100）

0 引言

农村房地一体化项目作为维护农民合法财产权益的重要工作内容之一，主要涉及农村宅基地、农村集体建设用地以及地上建筑物等所有权的确定、调查以及测绘等方面内容，并且需要在权属清晰后颁发不动产权证，对推动农村土地产权制度改革起到重要作用。为此，相关部门针对此项工作展开了全面的发展，积极寻找工作中存在的问题，积极探索，针对问题予以及时解决，进而全面促进农村发展。

1 农村房地一体化项目确权登记

现阶段，农村房地一体化项目成为了大力发展农村经济和维护社会稳定的关键举措之一，主要工作就是进行农村房屋和土地的确权登记，保障农民财产的合法权益。确权登记工作的开展需要根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《关于做好不动产权籍调查工作的通知》、《农村地籍和房屋调查技术方案》、《房产测量规范》、《地籍调查规程》等相关规定对包括宅基地使用权、房屋建筑及构筑物的所有权等进行调查和认定，同时需要对土地的具体位置、面积、用途等基本情况进行确定并建立不动产数据库，为符合规定的农民办理确权登记。

2 农村房地一体化项目确权登记问题

2.1 超面积及一户多宅问题

2019年8月26日，《中华人民共和国土地管理法》修正案在第十三届全国人大常委会的第十二次会议中正式审议通过，并于2020年1月1日起正式施行，管理法中的第六十二条明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”[2]。但实际情况是，大多数的农村地区由于历史遗留问题以及宅基地管理问题等因素的影响，普遍存在宅基地面积超标的问题，农户占有面积超过最高200m2的规定，同时部分地区存在多占有宅基地，违法搭建房屋建筑和构筑物的现象。另外，有些农村村民在获得新建宅基地以后并未拆除原有旧宅基地，或者通过继承或者购买等方式获得了两处以上的宅基地，导致了一户多宅的问题，给农村房地一体化项目确权登记带去了很大的困难。

2.2 权属关系模糊、资料不全问题

农村房地一体化项目确权登记需要经由多个阶段和多个部门的调查和审批，办理时间的跨度较大，造成了权属资料部分丢失和损坏等问题，使得一些符合申请条件的事实用地由于没有及时经过审批而无法获得产权登记证。在权属关系模糊的问题事件中，大多数都是外来村民通过购买或者其他方式获取的宅基地实际使用权，实现了权利人的变更，同时还要少数的宅基地属于权属无法确定，或者存在争议等。总之，权属关系模糊、资料不全问题是制约农村房地一体化项目确权登记工作顺利开展的主要问题，必须得到及时有效的解决。

2.3 耕地占用问题

《中华人民共和国土地管理法》[3]中明确规定了农村村民建住宅必须要符合乡镇土地利用的总体规划，不可以占用永久的基本农田，而是要尽量使用原有宅基地或者村内的空间用地。但是，由于农村地区普遍地广人稀，劳动力不足，部分农村的农田常年荒废无人种植，再加上监管不力，导致了大量的农田耕地被私自占用并建设房屋及构筑物，并且发生了较为严重的土地权属纠纷问题，不利于农村地区经济的稳定发展以及和谐社会的建立。

3 解决农村房地一体化项目确权登记问题的对策

3.1 完善农村房地一体化项目确权登记管理制度

为了从根本上节约农村房地一体化项目确权登记存在的问题，提高工作效率与效果，农村地方政府以及相关的土地管理部门，要充分利用国家颁布的有关农村土地确权和管理的法律法规以及地方规章制度等，逐步完善农村房地一体化项目确权登记管理制度，保证确权登记工作的开展有法可依，有章可循[4]。另外，相关部门要充分结合农村当地的实际情况以及确权登记工作开展的效果，建立明确的规章制度去落实各个部门的行政责任，并通过完善的工作监督管理办法去促进各项工作的有序开展，保证农村房地一体化项目确权登记公正、公开、公平的。同时还应在农村地区大力宣传农村房地一体化项目确权登记的有关政策和法律法规，帮助村民树立法律意识，保障村民的财产合法权益。

3.2 加强农村房地一体化项目权属材料统一管理

现阶段由于权属材料不全或者丢失等问题导致的确权登记无法继续开展情况十分严重，针对这类问题需要根据实际的工作情况和有关的法律法规及管理办法等，对现有的权属材料进行重新的梳理，并逐步形成一个统一的管理标准，以免再出现错登记、漏登记等问题[5]。与此同时，对于一些历史遗留问题，尤其是那些符合登记和审批条件的土地，要通过走访和查阅历史资源等方式去查明土地的历史使用情况以及现阶段的归属问题等，并将收集后的材料交由有关部门审批、登记并做出公示，没有异议的情况下即可为其权利人办理确权登记。在后续的确权登记工作开展过程中，管理人员要根据国家最新颁布的法律法规，规范土地权属材料的收集和管理模式，减少权属纠纷事件的发生。

3.3 规范农村房地一体化项目确权登记工作流程

由于农村房地一体化项目确权登记中存在较多的一户多宅、面积超标以及占用耕地等问题，使得工作开展困难重重。因此，在今后的工作过程中，相关部门的管理人员要不断积累工作经验，发现问题的根本原因，进而不断规范工作流程，要本着标准从严、实事求是以及尊重历史的原则，确保工作开展合理、合法，切实保障农民的合法财产权益[6]。对于名下已有一宗宅基地的村民的二次申请要予以驳回，对于面积超标的问题要重新测量占有面积和位置，以此保证确权登记的有效性。例如，在办理确权登记的过程中，一户村民的房屋占有面积超过了当地标准面积时，要在不动产权证书中做出明确的注明，超额的面积需要在房屋重建或者翻建时进行拆除。在遇到占有耕地的问题时，要责令其限期拆除违法建筑，还原耕地原貌，违反者要给予强制执行，并需要其负担相应的法律责任。

4 结论

综上所述，全面实施并落实农村房地一体化项目确权登记是我国农村深化改革的一项重要工作内容，需要得到全体村民和当地政府的支持与帮助。确权登记工作的开展除了可以重新规划我国的农村用地，提高土地资源利用率以外，还可以切实保障村民合法权益，在促进农村和谐发展以及经济进步等方面起到积极的促进作用，需要有关部门及时发现确权登记中存在的问题，积极探索解决对策，进而提高工作效率与质量，为农村深化改革的进一步发展打下坚实的基础。