贷款资金流入房地产市场审计案例

胡吉锋

案例背景

数据显示，2017年上半年住房按揭贷款增速回落，新增房贷占个人贷款的比重也较去年有所下降，但2017年前7个月，消费贷增速较快，有迹象表明，不少消费贷被用来买房。对于银行来说，在房贷收缩后，需要新的业务来冲量和盈利，消费贷就成了不错的选择。但消费贷的作用本应是刺激消费、扩大内需，满足群众对消费的需求，但如果绕道进入楼市，势必会增加资金杠杆的使用量，对稳定楼市有害无利，信贷资金大量积聚于此，也存在脱实向虚的情况。针对上述情况，依据原银监会发布的《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》要求，严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫，在这样的背景下，某银行开展了贷款资金流入房地产市场审计。

審计思路

对于数量巨大的贷款数据，分析对象的确定至关重要，需要从大量数据中抽象出某一类情形作为分析对象，根据贷款资金流入房地产市场的流程特征，按以下两个思路进行模型取数：一是贷款台账有按揭贷款余额，在按揭贷款发放前一定时间内，同一借款人有流动资金贷款（其他消费贷款）或循环授信流动资金用信。二是贷款用途包含“拆迁费”“购买拆迁房”“购买车位”“购买商铺”“购买商业用房”“扩户费用”等文字。根据模型取数，通过信贷管理系统、OCR系统、数据仓库卡数据，通过支付对象、银行交易流水等确定具体资金流向。

审计过程

1.根据审计思路，建立审计分析模型。模型关键字段包括：客户代码、贷款客户名称、贷款发放日期、贷款笔数、借据金额、借据余额、营业日期、发生额、汉字摘要、借贷标志、实时余额、主机系统时间、交易账号卡号、对方账号、交易时间、对方行号、对方行名称、对方户名、证件号码、贷款起始日与转账日期之差。模型取数，取数结果为：思路一，模型数据48条;思路二，模型数据9853条。

2.对模型取数规则进行修改。思路二模型取数数据量较大，为减少数据量，精准匹配需求，用途中舍去包含“装修”“装饰”“装潢”“房租”字段的数据，产品名称字段中舍去包含“法人按揭贷款”“一手房按揭贷款”“二手房按揭贷款”“安居宝按揭贷款”“法人商用房按揭贷款”的数据。修改后，思路二取得模型数据417条。

3.进行数据再加工。考虑贷款资金用于购房的资金较大，超过正常消费需求，为此，确定进一步筛选标准为：超过20万元的信用贷款、超过30万元的保证贷款、超过50万元的抵押贷款，确定抽样样本103条。同时，按照多笔贷款资金流向进行分类汇总，将贷款资金流向一致的作为重点抽样样本，有针对性地加以关注。

4.设计查证清单进行查证。通过信息系统、OCR系统、数据仓库卡数据确定具体资金流向，设计查证清单，如表1所示。

发现问题

审计发现的情况主要包括：贷款用于购买车位、购买商铺，另有3笔贷款调查时用途为装修，查看贷款资金支付情况及贷款资金流向发现，实际贷款用途为购房，存在贷款资金流入房地产市场的情况，具体如表2所示。

在现有背景下，发现的问题引起某银行高度重视，审计之后针对个人消费性贷款专门发文，强调加强信贷调查，明确借款人实际资金用途，加强贷款资金管控，明确禁止信贷资金流入房地产市场，同时规定惩罚措施，加大处罚力度。

风险分析

1.政策风险。“首付贷”等资金违规流入楼市危害不小。一是由于“首付贷”降低了购房和首付门槛，实质上是一种加杠杆行为，使还款能力不足的人进入房地产市场，一旦房地产市场走势逆转，开发商卖完房套现离场，这些还款能力不足的人会产生违约风险，从而造成金融机构坏账，并可能带来系统性金融风险。二是贷款资金流入房市，占用了信贷资金，使投入实体经济的资金减少。同时，由于资金流入，房地产市场的示范效应增强，会加重“脱实向虚”现象，不符合当前房地产金融系统安全管理的导向和贷款资金重新投向实体经济政策。如果银行不顾监管要求，不加强贷款资金流向监控，就触碰了监管红线，将面临监管处罚。

2.信用风险。很多情况下，金融机构发放个人消费贷款时，已在合同中明确约定资金用途不能进入楼市、股市，但在实际操作中，银行将资金打入借款人指定账户后，某些借款人将资金在亲戚、朋友的多个账户间多次转账，最终投向房地产市场，规避监管要求。

案例启示

贷款资金的使用历来受到监管部门和银行的高度重视，“贷款资金按约定用途使用”已成共识，加强贷款资金的管控是保证银行贷款资金安全的重要手段，对于当前贷款资金流向房地产市场的现象，银行已高度重视，同时开出“三剂药方”开展风险排查、加强规范管理、加大监管问责。大数据时代，通过多渠道交易数据查出问题相对简单，银行应充分理解监管部门的监管意图，对贷款资金流入房地产市场监管的重要性有深刻认识，通过必要的操作流程和内部控制等手段，规范贷款资金支付行为，确保贷款资金按约定用途使用，防止借款人擅自改变贷款资金用途，从而有效保护银行的合法权益，促使贷款资金真正进入实体经济。

（作者单位：宁波鄞州农村商业银行股份有限公司，邮政编码：315100，电子邮箱：hujifeng168@126.com）