中国房地产金融创新面临的突出问题与对策分析

张金辉

【摘要】改革开放30年来，中国房地产金融业走向了发展的快车道，逐渐成为国民经济的命脉产业。但是，发展过快带来的问题也随之而来。由于我国正在处于社会主义市场经济的初级阶段，所以在房地产金融业发展的过程中会出现预料之中的问题，需要我们去研究和解决。

【关键词】房地产金融  创新风险  金融创新  金融市场

房地产金融的市场导向受国家政策影响较大，随着国家不断出台对于房地产市场的宏观调控政策，房地产金融业也进入了一个预料之中的转型期，此时期的核心目标就是创新。在这一创新过程中，要时刻关注国家经济的发展动向，以确定其向对行业有利的方向发展。对于房地产创新的研究分析也成为了从业者现阶段工作的重中之重。本文以简明扼要的方式指出了当今房地产金融业出现的问题，并提出了相应的解决措施，希望能对振兴房地产业的发展助一臂之力。

一、房地产金融创新存在的主要问题

（一）金融体系不完整，存在风险

房地产金融业的发展会受到国际金融环境的影响。就之前美国发生的次贷危机来看，金融风险的产生主要是因为贷款人无法提供贷款，导致银行资金流动性变差，从而增加了金融风险发生的可能性。在中国的金融体系中，企业对于银行的依赖性很大，因此企业会承受较大的风险，从而导致房地产金融业产生较大波动。由此可以看出创新对于房地产金融业是多么的重要。当今，我国的房地产金融业的创新还处于一个比较落后的态势，创新大多注重数量，而忽视了质量，导致产品千篇一律，没有独特性，无法做到独树一帜。同时，房地产金融产品的创新也存在着很多问题。例如，房地产金融信贷产品存现周期短，收益小。当前市场上的房地产信贷产品种类十分单一，且产品周期短，大多为一到两年，对资金的灵活周转是非常不利的，制约了房地产金融业的合理健康发展。

（二）金融创新存在隐蔽性、集中性

我国房地产行业绝大多数的运行资金都来自于银行。单一的资金来源也让房地产金融结构比较简单，因此房地产金融创新是非常有必要的。当普通民众对房地产金融是投资兴趣不高的时候，银行就成了房地产企业的“救命稻草”。伴随着房地产业的发展，银行成为了房地产企业资金的主要来源。这同时也意味着，房地产金融的资金来源非常单一，这样的资金状况对于房地产金融的创新是非常不利的。当今的房地产业还是一个“泡沫化”产业，许多人对房地产业并不看好，因此对房地产的投资也大幅度“遇冷”。这也就意味着一些与房地产有关的房地产股票、基金等遇冷。但是，这些都不是最严重的问题，房地产信贷业超高的负债率才是对房地产金融业最严峻的考验， 房地产企业的信贷负债率已经高达百分之八十。在这种情况下，几大国有银行的资金周转已经非常困难，这也就导致了房地产金融业的萧条。房地产金融的创新同时也就意味着高风险，愿意承受这种高风险的企业少之又少。这样一来，在拉高了创新产业的准入门槛的同时，对于创新金融产品的研究也是非常不利的。

（三）产品单一，产品设计不合理

我国的房地产金融行业一直处于传统发展态势，缺乏足够的创新能力，也导致目前的房地产金融产品活力不够，市场遇冷。例如名单审批、区域管理等制度。这些相对落后的金融产品导致了我国房地产金融的整体水平不高。目前，我国的房地产金融市场可以分成两个级别，一级市场发展速度快，但相应地信任度比较低，二级市场的发展区域小，所形成的体系也不够完善。所以，我国目前的房地产金融市场不能很好地吸引投资者和消费者进行投资，只能依靠国有银行的贷款来对资金进行支撑，资金来源单一，一旦资金链断裂，就会导致企业破产。

（四）企业道德风险严重

由于我国房地产创新创业的业务流程十分复杂，这也就随之产生了信息不对称和信息是真的现象。在房地产抵押贷款中，商业银行只能通过信托机构对企业的金融评级来判断金融风险，这样一来，银行将承担全部的金融风险，这也使房地产金融业企业的道德风险指数增加。对企业信誉的过度透支会导致贷款时银行对企业信任度降低，影响资金的流动。

（五）房地产两级金融市场发展不平衡

相对于拥有良好市场基础和发展的一级市场，二级市场就存在着许许多多的问题。由于二级市场的发展还很不完善，所以当商品房在二级市场流通时，就会影响二级市场的发展前景。当房地产企业拍下土地建设房产并将商品房销售给消费者的时候，诚信度将会受到影响，消费者对房企的信任程度也相应地降低。除此之外，二级市场的金融消费度和金融普及度也与一级市场有着比较大的差距，二级市场单一的金融体系不仅会影响金融信任度，对二级市场的金融创新能力也有较大的影响。

二、应对措施

（一）拓宽房地产融资渠道

努力打造房地产金融投资的信托产业，让资金的流动有安全保障，这样做可以有效地缓解银行的信贷投资风险。扩大住房公积金的适用范围，能让住房公积金制度趋于合理。通过运作来运营房地产股票以及房地产证券的发行。通过大范围的融资，来拓宽资金的募集渠道，通过对保险基金的合理运用，来使融资渠道更加多元化，丰富资本的成分。房地产企业可以通过股市公开发行债券，这是上市公司进行融资的一种普遍做法，这样有助于增加企业资本在企业资产中的比例，降低房地产企业的金融风险。当前我国房地产市场上的金融产品数量少、质量差，常常被消费者所诟病。因此，对房地产金融产品的创新就成了振兴房地产金融业的重中之重。创新产品的种类会使消费者拥有更多更合理的选择，也会激发消费者更高的投资热情。在消费者更为关心的房地产贷款方面，可以演唱房贷的偿还期限，降低房贷的利率，这样会让资金的流通更加合理有效，也会促进房地产金融业的蓬勃发展。同时加大对房地产金融产品的宣传力度，提升金融产品的市场关注度，打造一個金牌房地产金融产品，这样会使房地产企业的融资渠道更加多元化，有助于资金的畅通流通。

（二）完善金融创新市场

政府也应该推出相应政策来推动健康的房地产金融市场的形成。政府应推动健康的房地产金融体系的建立，应该出台相应的扶植政策和金融措施。要发挥房地产抵押贷款机构在政策调控中的重要作用。政府着手构建的金融体系也能进一步拓宽融资渠道，给房地产金融业注入新的活力，良好的金融体系对于房地产金融产品的创新会有着很好的推动作用。与此同时，我们也要努力开拓二级市场，用以解决房地产市场结构单一、活力差的缺点。虽然在短期内，我国的房地产金融市场并不会出现大幅度的萎缩，但从长远角度看，构建先进的房地产金融生态体系还是非常有必要的。同时也可以借鉴来自国外的先进经验，“取其精华，去其糟粕”。例如，可以成立房地产信贷基金担保协会，以保证房地产产业资金的安全，降低金融风险。我国的国民生活水平正在逐步稳定提高，但是总体水平依旧距离发达国家有着一定的差距。为保证底层消费者的金融安全，担保协会的作用是显而易见的。除此之外，房地产业也可以和其他的产业联动起来，例如将保险产业和房地产业相结合，推出房地产金融险等创新险种，同时也可以通过保险业来让资金充分流动，达到规避风险的目的，这样不失为一种创新的新举措。

（三）预防金融创新风险

为了防止金融风险对房地产企业带来危害，我们应该时刻对金融风险有着防范的意识。当金融风险来临时，我们应该想方设法转移金融风险。转移金融风险的方法之一，就是要降低信用风险，让整个金融系统处于一个可以控制的境地。除此之外，还要发挥政府的调节作用，利用宏观调控来降低房地产金融业的金融风险。银行也可以通过大数据分析，建立自己特有的预警系统，当风险来临时，可以第一时间向企业发出警报，为企业应对风险规避风险赢得宝贵的时间。而政府在房地产金融中的调节方式分为直接和间接两种，直接方式是指政府直接排除专门人员进驻企业内指导企业的金融行为，这样有助于住房公积金以及信贷资金的合理流通，提高资金的利用率。政府也可以通过金融政策的制定，间接地帮助房地产企业降低金融风险。房地产金融两个级别的市场协同发展，是房地产金融业蓬勃发展的基础，政府应该重视二级市场的发展，通过政策的协调，使其达到与一级市场的发展同步。目前，发达国家的市场级别构建以及趋于成熟，相比之下我们的市场差距还是存在的。所以，就要推动各级市场的分工协作，充分利用各级市场的运作效率。一级市场可以进行信贷等金融业务的开展，而二级市场则可以开展保险等衍生产业通过科学合理的统筹规划，来达到各级市场的协作统一，为中国房地产金融市场的创新开创一个有利的环境。

三、结语

中国经济的告诉发展，给房地产市场带来了无限的机遇，同时也存在着许多的风险。房地产金融业不仅关系着房地产行业的兴衰，更掌握着国民经济的命脉。在这种严峻的态势下，我们更加需要创新，与国际标准接轨，研究出一套符合中国国情的房地产金融体系。对于当今房地产产业中存在的诸多问题，我们应该合理分析，从科学提高产品的创新性、金融产品风险规避等多方面入手，构建一个和谐的房地产金融“生态链”，促进房地产金融业的创新，在当今时代下推动房地产金融业的高速发展，为房地产业的稳定保驾护航。

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