进城农户农村宅基地退出意愿影响因素及补偿机制

雷易星辰 刘义杰 叶紫欣

（南昌工程学院，江西南昌 330099）

当前，我国城乡建设用地增量较大，耕地保护受到双重压力，但是与之相反的却是农村宅基地闲置低效利用。对此，中共中央办公厅、国务院办公厅在2015年底印发《深化农村改革综合性实施方案》，明确提出将进行宅基地制度改革，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。此后，各地政府也积极推出了鼓励农户宅基地退出补偿与激励制度。但从实际情况来看，目前农村存在一户多宅、超标用地、未批先建等情况，大量的宅基地被闲置再加之地区政府制定的有偿退出机制缺乏科学性和针对性，农民退出宅基地的意愿不高[1]。因此，科学分析影响农民宅基地退出意愿的因素，并基于此制定具有针对性的退出补偿机制，是推进农民宅基地退出的必要路径。

1 农户宅基地退出意愿的影响因素分析

1.1 影响农户宅基地退出意愿的客观因素

1.1.1 区域经济发展水平 一般而言，区域经济发展水平高的地区进城农民农村宅基地的退出意愿会比区域经济发展水平低的地区更为强烈。其主要原因有3方面。一是在退出补偿标准的确定上，经济发展水平高则补偿标准定的就相对较高，反之标准就相对较低，高补偿标准对增强农户的退出意愿具有很大的作用。二是区域经济发展水平高的地区往往对农户的社会保障也相对较为健全，能够妥善消除进城农户宅基地退出的后顾之忧，进而增强农户宅基地退出的意愿。三是区域经济发展水平高的地区，农户的总体收入水平也相对较高，他们进城安家落户的经济承受能力也相对较强，因此宅基地退出意愿也就更高。

1.1.2 农民进城安家落户的成本 农户如果要将农村宅基地退出，则意味着其必须要到城镇安家落户，那么首先其面临的就是定居成本增加。虽然在退出农村宅基地时可以获得一定的经济补偿，但与城镇的高房价相比，还不足以满足其在城镇购置房产的支出。其次，在农村，农户可以实现粮食蔬菜等生活必需的自给自足，而在城市则需要去市场购买，无形中增加了很多生活成本。最后，在孩子受教育方面，虽然义务教育阶段都是免费，但在城市除了学校教育之外，还有大量的课余兴趣班和辅导班可供选择，必然会增加农户受教育的成本。这些成本的增加，在一定程度上会对农户宅基地退出的意愿造成负面影响。

1.1.3 农民宅基地退出补偿机制 近年来，各地政府都按照国家的有关要求制定了当地农民宅基地退出补偿机制，但退出流程、补偿标准等各有不同。若政府制定的补偿机制较为完善，能够充分站在农户的立场，退出流程简单，宅基地价值评估科学，退出补偿标准合理，又能保障农户宅基地退出后的安居与生活，那么农户的退出意愿就比较强烈。反之，其退出意愿就较低[2]。

1.2 影响农户宅基地退出意愿的主观因素

1.2.1 思想观念传统老旧 虽然有些人已经在城镇购置了房产，但受传统思想观念的影响，在其内心深处，对于农村“家”的认同感远远高于其城镇的“家”，再加之有些农户家中的老人尚留在农村生活，农户的农村宅基地退出意愿不强烈。

1.2.2 农户对宅基地退出政策的认知水平 农户对宅基地退出政策认知水平在一定程度上也对其退出意愿产生重要影响。在许多农户的认知中，他们并不知道农村的宅基地是能够进行交易的。即便有些农户知道宅基地有退出补偿，但是对于退出流程、补偿标准等具体政策并不是非常了解。因此，受限于这种低水平的政策认识，农户宅基地退出意愿也就相对较低。

1.2.3 农户家庭整体收入水平 总体而言，农户家庭整体收入水平较高，其农村宅基地的退出意愿相对更为强烈，反之，则相对较低。这主要是因为农户家庭整体收入水平较高，他们进入城镇安居落户的能力也相对较强，后期在城镇的生活也就更有保障。因此，整体收入较高的农户更愿意选择能够提高生活品质的城镇生活，更愿意将农村的宅基地退出[3]。

2 增强农户宅基地退出意愿的对策

2.1 构建合理补偿机制鼓励农户自愿退出 一是要不断优化农村宅基地退出的环节与流程，让农户在办理退出手续时“少走路”，尽量实现“一次性退出，一站式办结”。二是要建立科学的宅基地评估制度，可在政府主导下适度引入第三方权威评估机构，对拟自愿退出农户的宅基地进行科学评估，并将评估结果交由农户确认。三是要确定合理的补偿标准，按照不低于区域内农村集体土地征收的相关补偿标准来给予补偿，且其补偿价值范畴不仅包括宅基地本身，也应对宅基地上房屋及附属设施的价值进行足额补偿。四是要健全农村宅基地监管制度，对农村违规建房、违法占地等行为加大打击处罚力度，为宅基地的退出营造良好的环境。

2.2 加强政策宣传，提高农户对政策的认知 地区政府要进一步加大对农户进行有关宅基地退出政策的宣传力度，提高农户对政策的认知度，从而提高他们的宅基地退出意愿。一方面，政府部门的工作人员可通过召开村民大会进行集中的政策宣讲，扩大政策的知晓面。另一方面，可以通过农村社区教育平台，聘请有关的专家、学者，为农户深入解读这些政策，提高政策的可执行性。此外，还可以联合地区高校，组织青年学生开展入户宣传，让农户对这些政策“心中有数”。

2.3 出台优惠政策，降低农民进城安家成本 针对自愿选择退出农村宅基地的农户，政府应当出台相应的优惠政策，以降低农民在城镇安家的成本，使他们“退有所居，居有所产”。一是出台宅基地退出农户城镇购房补贴制度，即对于自愿退出农村宅基地的农户，在其选择到城镇购房时，由地区财政给予其一定的购房补贴，或者免除契税、下调贷款利息等。二是出台房产置换安置制度，即由政府在城镇集中建设一批房产，专门用于宅基地退出农户的房产置换安置，农户只需要按照房屋建造成本补交一定的差价即可。

2.4 创造就业机会，增加农户家庭收入 一是要面向宅基地退出农户开展相关专业技能培训，提高他们的就业创业能力。同时，鼓励他们参加人社部门组织的有关技工证书考试，对通过考试取得相关证书者，给予一定的技能补贴。二是政府可以组织当地的企业面向宅基地退出农户开展专场招聘会，为他们带来更多的就业机会，帮助他们解决进城务工的难题，使他们在城镇能够有稳定的收入。三是参照城市居民失业补贴制度，由财政下拨专项资金，对在一定时期内未能在城镇落实就业岗位的农户，给予相应的失业补贴或就业补助。