浅析农房权籍调查及测绘质量控制

潘智良 张弘达

（江西核工业测绘院集团有限公司 江西南昌 330038）

1 引言

近年来，随着农村土地制度改革、农村产权制度改革等改革事项的全面推进，农民群众对盘活资产，加快流转，促进增收呼声日渐高涨，对不动产权证的发证要求也日渐迫切[1]。根据《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革、加快培育农业农村发展新动能的若干意见》、《国土资源部关于进一步加强宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191 号）文件要求，为推进南江县不动产登记中心农房权籍调查及测绘工作，切实维护好农民合法财产权益，促进农村各项改革深入推进，开展农房登记及权籍调查测绘工作, 为统一登记工作提供准确的支撑性基础数据。

南江县农房权籍调查及测绘项目总体质量进行分级控制，主要从准备工作、农房权籍调查、农房测绘、数据库建设方面进行分析。

2 从准备工作开始做好质量控制

本阶段是项目启动的关键时期，需要对人员、设备、进行严格的质量控制。

2.1 人员设备要求

筛选参加过类似项目经验的作业人员，并进行技术培训。严格考核后方能上岗作业，同时对作业人员进行职业道德教育，从业务能力到思想素质进行全面提升。

应用的软件必须经过测试，满足项目的需求。硬件设备严格保障均在检定有效期内，并保障精度可靠。

2.2 保证收集资料的完整性、现势性和一致性

在收集资料前期制定详细的资料收集清单，在收集过程中严格检查资料的完整性、现势性和一致性，对资料的可用性进行严格检查。 资料收集质量控制如图1 所示：

图1 资料收集质量控制流程图

2.3 把好数据整理质量关

首先对数据整理过程中的格式转换进行质量检查，防止在格式转换过程中出现数据丢失和属性丢失，同时由于以前的数据大多采用1980 西安坐标系和地方坐标系，而本项目要求使用2000 国家大地坐标系，因此需要选择通过测评的坐标转换软件进行坐标转换[2]，并选取部分控制点检核转换成果是否满足项目精度要求。

2.4 制定实施方案

抽调技术能力和项目经验均达到要求的人员组成技术支持组，参与编制项目实施方案，在实施方案制定完成后，分别由质检负责人、技术负责人、项目经理和单位总工程师审核签字，确保无误后予以签发。

3 农房权籍调查质量控制

权籍调查的正确性是农房项目的关键，首先让作业组进行100%互相检查，然后由质检组进行100%检查，对于存在疑问的调查结果，项目技术负责人组织检查人员进行外业全部实地核实，确保权籍调查的正确性。

3.1 界址认定

主要采取外业核查方法、核实本宗地是否指界人到现场指界，是否提交的相关身份证明，核实宗地权属、界址、宗地上的房屋建筑物大小和形状是否和图上一致，是否发生变化等。

3.2 房屋权属调查检查

对照权源资料，核对宗地草图、分层分户草图、房屋调查表等权属调查成果，配合外业抽查，进行质量控制。房屋权属调查主要包括：房屋坐落调查、房屋权利人调查、房屋产权类别调查、房屋产权来源调查、房屋建房时间调查、房屋建筑结构调查等。

4 农房测绘质量控制

4.1 宗地界址精度检测

首先进行权属界线合理性检查，其次使用检定合格的全站仪和测距仪对界址点点位、间距精度进行检查，需满足地籍测量规范对界址点精度[3]（见表1）的二类要求。

表1 界址点精度要求及适用范围

4.2 房屋界址精度检测

使用测距仪配合钢尺量距对房屋边长精度进行检测，间距超过50m 的误差需满足表2 的规定，间距未超过50m 的间距误差不超过式（1）计算结果。本部分的质量管控主要通过内外业结合的方式进行，先进行内业合理性、正确性检查，同时按照检查验收抽检比例要求，对房屋界址点精度进行抽检。

表2 房产界址点的精度要求

其中，mj 为相应等级界址点的点位中误差，D 为相邻界址点间的距离，△D 为界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差。

4.3 宗地面积精度检查

使用检定合格的全站仪采集宗地界址点，采用坐标法计算宗地面积，进行宗地面积精度检测。若房屋建设主体占地面积大于合法批准用地面积，则以建设主体占地范围确定界址点和界址线；若房屋建设主体占地面积小于合法批准用地面积，则以院墙(院落)范围确定界址点和界址线[4]。

4.4 房产面积精度检查

利用手持测距仪、钢卷尺对房屋边长进行外业丈量，内业计算检测房产面积精度，需满足房屋面积精度的三级要求[5]（见表3）。按照检查验收抽检比例要求，对房屋面积精度进行检测和统计。

表3 房屋面积精度要求

5 数据库质量控制

以已有宅基地和集体建设用地权籍信息和数据库为基础，叠加不动产测绘、权属调查、档案扫描资料进行数据建库。将地籍数据录入到现有的南江县不动产登记平台与已有空间数据、登记数据、电子档案数据进行融合。利用地理信息系统、数据库管理系统和计算机网络等信息技术手段，建立数据库是不动产登记发证的标准化程序和行为，其建设原则应遵循以下原则：

1）规范性原则：数据库的设计应符合数据库规范、不动产登记平台要求，确保数据正确地导入发证平台。

2）完整性原则：整个建库过程中要遵守土地、房屋等数据库标准和规范的要求，对相关数据项进行录入和完善，确保规定的必选项和条件必选项内容完整。

3）一致性原则：在数据整合的过程中，要做到房地数据一致性，调查与登记信息一致性，确保房落宗一致。

5.1 内业数据质量控制

标准化数据入库前，做好内业数据质量控制，才能提高数据整理、入库的准确性以及效率。建立南江县农房权籍调查数据库，包括测区范围内地籍区、地籍子区、宗地的基础地理信息、权属、地类信息。数据建库内容包括空间要素部分和属性信息两部分。数据检查主要借助51 建库软件检查、FME 软件和ArcGIS 软件，检查内容主要有以下几个方面：

1）成果完整性、格式正确性检查

检查提交数据成果的目录及文件完整规范性、数据格式正确性及有效性等。

2）基本检查

检查提交数据成果数学基础正确性、图层及属性表完整性、结构正确性。

3）图形质量

检查矢量数据是否存在碎线、碎片多边形、多部件、几何异常等。

4）属性数据检查

检查属性值范围符合性，对照《权籍调查表》权源材料等，按照宗地总数1.5%抽样检查属性录入完整性、正确性，并统计正确率。

5）逻辑一致性

检查要素拓扑关系正确性、图属一致性、属性一致性。

6）附件质量

检查数据库元数据结构、数据格式是否符合标准要求，元数据内容填写是否正确；抽样检查扫描件、房屋照片是否完整清晰、符合电子档案要求。

5.2 数据格式转换及标准数据库质量控制

不动产权籍调查数据库是不动产登记部门登记发证的数据来源，各地方不动产登记部门所需要数据的内容和格式可能存在差异。为此需要针对不同区域所需不同的数据库标准制定不同的数据库方案。

利用51 建库软件输出的中间库成果与南江县登记中心所需的标准数据库进行对比分析，按照登记中心标准数据库字段格式，运用FME 进行批量挂接与转换。

对转换后的数据库进行检查，主要检查标准数据库所包含的各图层间拓扑及属性关系、字段格式一致性。针对各图层分别设立不同的检查规则，借助FME 编写工作流程，简化并确保检查的准确性，确保提交数据完全符合不动产数据库标准。

6 结束语

在南江县农房权籍调查及测绘项目生产过程中，准备工作、权籍调查、农房测绘及数据库建设方面每一个环节都需要严格的检查，把每一个环节的检查做好、做细，贯彻“质量第一、100%合格”的方针，在项目执行过程中始终坚持以保证质量，满足需求为目标，采用防检结合的手段，严格执行质量管理制度，保证本项目的成果质量。