现有房屋租赁制度下如何有效保障承租人权益

张佳景

当前中国社会飞速发展，城市人口迅猛增长，城市化进程持续加快，给在城市中生活的人们带来巨大压力。然而，由于相关法律制度建设的落后，我国房屋租赁市场发展缓慢。本文试图通过对承租人权益保护的分析，探究当前制度下保障承租人权益的现实依据，分析目前保障承租人权益存在的不足，在借鉴国内外先进研究成果的基础上，对完善我国房屋租赁法律制度的构建提出建议。

2017年10月18日，党的十九大顺利召开。十九大报告明确指出，新时期中国住房体制改革的总体方向是构建“租购并举”的住房新体制，解决城镇新增居民的住房需求，使全体人民住有所居。由此可见，国家在鼓励房屋租赁上有明显的政策扶持。所谓房屋租赁，是指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

一、保障承租人权益的现实基础

实践中，我国现行房屋租赁方面的法律法规，未能对房屋租赁领域双方当事人利益予以规制和平衡，导致承租人利益遭受损害的情况时有发生，以房屋租赁的方式促进公民住宅权实现的目的也很难真正得以实现。国家保障所有公民“居者有其屋”并不是说给每个公民都提供房屋所有权，这是绝对不现实的，任何一个国家都不敢作出如此保证。保障住宅权是要求国家保护全体公民通过各种合法的措施，都能享受到宜居的住宅的权利，从而实现人人住有所居的目标。我国现阶段如何普遍实现住宅权，如何构建相关法律规范，仍需要不断探索。

我国《合同法》房屋租赁相关法条中，有十三个法条均明确规定要保护房屋租赁中承租人的相关权益。在大陆法系国家中，出租人与承租人之间的房屋租赁关系被视为一种特定的法律关系，承租人的权益也被定性为一种债权。与此形成鲜明对比的是英美法系的代表国家英国。英国的法律将房屋租赁当成一种独立的财产权益，这样做主要目的就是为了给承租人更为全面的法律保护。房屋租赁双方地位的天然不对等、谈判能力不相当都对合同法意识自治的本意造成了极大的影响。

二、我国保障承租人权益的现状及不足

随着社会发展，房屋租赁市场逐渐成为当今中国房地产市场的重要组成部分，并呈现出日益活跃的发展态势。但我们也应该清醒地认识到，房屋租赁市场仍然存在很多不规范的情况，尤其是在如何保障承租人权益的问题上还有许多亟待完善的地方。

（一）房地产市场发展失衡

我国当前社会主流观念存在着“重买轻租”的思想，买房置业的传统思想根深蒂固，很多人即便暂时因为经济原因不得不暂时租房居住，一旦积累了一定的存款，很快就会加入买房还贷的大军。

另一方面，很多地方流入租赁市场的住房不足以满足租赁市场的需求。除了部分黄金地段，大多数出租房屋回报率低、回报周期长，而出售房屋只需要与购房者签订买卖合同，网签之后，银行审核通过，贷款即刻到账。房地产商更加倾向于这种资金一次性回笼的方式，进而缺乏开发出租房屋的动力。

（二）房屋租赁价格难以规范

一是租赁双方地位不对等。承租人和出租人对于房源等信息的掌握不对等，导致承租人在决定租房的那一刻起就天然处于被动地位。合同存续期间承租人拖欠租金，出租人可以想方设法克扣承租人的租金;如果出租人违约，或要求提高租金，承租人只能接受或者腾房，双方地位极不对等;

二是租金相对不稳定。由于房价的飞速上涨，手中握有房源的人对租金期望值也在提高，很多出租人在租赁合同到期甚至存续期间，就单方面提出提高租金，承租人为避免退房搬家而带来的一系列麻烦，基本上只能选择忍气吞声，同意出租人的加价;

三是租赁合同期限限制。在大多数情况下，租赁合同的期限相对较短，这主要是因为出租人在每一段租赁合同结束之后，想要根据当时的房产市场价格及时调整房屋租赁价格。正因如此，出租人经常会无视这个期限，如果承租人就租金的变动无法与其达成一致，出租人甚至会以解除租赁合同的方式驱赶承租人，以达到更换承租人获取更高额租金的目的。

（三）押金制度的缺失

在房屋租赁市场上，交易双方基本上都互不相识，彼此毫无信任基础。这种情况下，为了最大限度地避免侵权损害行为的发生，确保房屋租赁行为能够有效进行，租赁双方在签订合同时，出租人一般都会要求承租人事先缴纳一定数额的押金作为担保，以保证在承租人拖欠相关生活费用以及损害房屋等行为发生时，能够得到相应的补偿。

在现实中，由于前文所述的房屋租赁双方地位不对等的问题，导致押金已经成为一些出租人获取不正当利益的工具。主要表现在：一方面，押金数额的高低完全由出租人单方面决定，如果承租人不按出租人规定的数额交付押金，往往会导致合同无法签订;另一方面，以各种理由克扣押金，最常见的是出租人对于住房日常使用中的正常耗损吹毛求疵，以电器家具轻微损坏，墙壁地板轻度刮花等理由克扣甚至拒不返还押金。

三、对承租人权益保护制度完善的建议

（一）对承租人基本居住条件的保障

我国应该在相关法律法规中对出租房屋的居住条件的相关标准做出明确规定，包括人均居住面积、最小出租单位、住房及周边卫生状况等，同时应当具备建筑质量评估合格。

此外，对房屋租赁市场实行市场准入，对不符合条件的房屋禁止进入房屋租赁市场，可由房屋建设主管部门在事前作出审批和认证。这样可以有效降低承租人的交易成本，避免承租人由于事后核查发现其租赁的房屋不符合标准而搬家，寻找新的住房。

（二）对住房租金加强管控力度

一方面要通过市场来調节租金起点。我国房屋租赁市场目前供需极度不平衡，房源严重紧缺，公民对于房屋租赁的法律意识相当淡泊，所以，政府不去过多干预才是最好的干预，房屋租赁市场的价格依靠市场自我调节，即使出现部分高于市场平均水平的租金价格，最终也会被市场所淘汰。

另一方面政府要严格控制租金上涨。对于出租人来说，合同的终止无非是换个承租人，甚至有可能获得更高昂的租金回报，但承租人无论是仓促搬家还是子女学业、自身工作等生活当中的诸多方面，都会因为租赁合同的终止而受到一定程度的损失。所以对于租金上涨的控制，应该注意以下几点：1、限定租金上涨的具体条件;2、限定租金上涨的涨幅;3、对于租金上涨要由租赁双方平等商榷，不能由出租人单方面确定。

（三）对押金数额进行限制

押金是最常见的对于承租人债务担保方式，绝大多数的房屋租赁合同都有约定押金，但同时也是产生纠纷问题最多的，而在法律上又迟迟未予明确，也没有完善的规范体系。因此必须在房屋租赁法律制度中，对押金数额进行限制。参照国外相关立法及我国通常交易习惯，可以限制为不超过月租金的三倍为宜。

此外，借鉴国外成功经验，押金可以交给特定的第三方存管（一般可为银行），利息归属于承租人，防止出租人随意支配，保证押金的安全。对于押金返还的期限，可以限定为承租人返还房屋之日起的一周内，对保障租赁双方的利益都是有积极作用的。同时，还应明确规定押金可以抵扣相应债务范围，包括房屋损害、承租人未支付的租金及相关生活费用等等。

四、结语

当今中国经济处于高速发展期，房价高速上涨导致房屋租赁市场日趋扩大，对于承租人的切身权益保护问题影响着基本民生。房屋租赁的承租人权益保护问题本身就存在极大的影响力，因为房屋租赁中每一项政策制定和实施都牵一发而动全身，切实地影响我们的日常生活。通过完善相关法律法规，构建相对完善的房屋租赁承租人权益保护制度，不仅能促进房屋租赁市场的发展，使得更多人在无力购房之时能够选择租房，从而实现房产交易市场和房屋租赁市场的均衡发展，还能在一定程度使当今房价的飞速上涨势头得以遏制，保持经济的平稳运行。（作者单位：随县人民法院）