太原市房地产市场分析及投资建议

左晶晶 中央财经大学金融学院

太原作为山西省的省会城市，近年来一直致力于发展“都市圈”，2012 年又提出了“一核一圈三群”的发展布局，房地产业也在这些趋势中不断发展。

一、商办楼情况

2013 年太原市商办楼遭遇到“冷遇”，成交量大规模减少，商办空置率不断上升。主要原因是2010 年前后商办楼市场火爆，而且房地产调控政策不允许对商品住宅房过多投资，所以很多开发商加入商办楼市场，供应量增加，尤其是高档商办楼供应量过大，没有考虑到中小型企业的市场需求。

近两年商办楼市场有了回暖的迹象。2017 年出台了最新都市规划，综改八区合一规划到位，产业及人口等齐步发展。新增供应量放缓，库存下降。近年太原市的金融、数字新媒体等行业对甲级写字楼的租赁需求日趋旺盛，目前，太原市金融相关企业的商办楼占比达到了30%，数字新媒体企业达到20%左右，合资公司仍然是写字楼主要需求者，占据写字楼租售的60%。

未来商办楼的供给需求都会持续增加。随着市场回暖，开发商势必将目光重新投向写字楼市场，同时吸取之前的教训更多投资中低档商办楼；升级搬迁则是商办楼租赁成交的主要需求因素，太原市对最新入市的写字楼也采取了租金优惠等政策。未来太原产业结构进一步优化，城市化不断提高，更多高端服务和创新企业也会不断进驻，整体看来商办楼市场前景较稳定，同时因为大部分公司和企业趋于小型化，更倾向于中低档写字楼，这个水平的写字楼需求将最为旺盛。

二、住宅房情况

住宅房具有位置固定的特征，它的销售也具有区域性，所以住宅商品房的需求与所在区域人口数量有不可分割的关系。2016 年作为“十三五”规划的开局之年，太原市全面实施人口发展规划，大力推行“二孩”生育政策，全市人口总量稳步增长，同时太原市经济的发展和城市化的推进也吸引了大量外来人口的流入，引发了对住宅房的需求；另外，新建住宅房一般水电、电梯等设备齐全更加完善，更符合人们生活质量的需要，经济条件比较好的家庭住宅房换新率会比较高，而旧房屋可以租赁或者出售给条件较差的家庭或者外来人口，所以未来太原市的住宅市场新房和二手房的需求都会呈现比较稳定的增长趋势。

太原住宅市场大致分为三种类型，高档商品住宅、普通商品房以及安居工程住宅。人们在生活中日趋理性，高档住宅的销售量呈下降趋势，普通住宅和社会保障性质的经济适用房销售面积则不断增加。所以总体来看未来太原市的住房市场供给规模仍然会不断扩大，增幅趋于平稳，且大部分开放商会投资于经济适用房以及普通公寓住宅以满足人们的现代需求。

三、学区房情况

太原市作为山西省的省会城市，教育资源和升学率都位于全省前列。比较好的学校都集中在迎泽区、杏花岭区的老城区以及小店的学府街，这些小学历史悠久，师资力量强大、生源也比较好，升学有保障，所以学区划分在这些小学附近的房价也飙升。2018年年底新开盘的华润·昆仑域小区，毛坯房均价达到每平方米15000 元，开盘当天就遭到疯抢，其中一个重要原因就是可以签约青年路小学。主城区内重点小学学区房房价很多已经飙升到每平方米2 万元以上。而且随着人们对孩子教育的重视，很多学校片区内的学区房价格年年上涨，与同一片区域内的非学区房相比价格高出三成。

另外，由于学区房的价格远远高于同区域的其他住宅房价，很多父母在孩子小学或者初中毕业后将房子出售，中间的高额价差足以使他们换一套档次更高的住宅房。每年一批孩子毕业后，紧接着就有新的家庭购入，基本上不会有空置的学区房。学区房的交易占据了太原市二手房市场的半壁江山，虽然近些年来太原市的住宅市场有起有落，但是学区房的热度一直很高，也一直保持着中心城区二手房市场的主力销售房源。由于名校是稀缺资源，所以在学区内，新房和二手房都是稀缺资源，存在着严重的供不应求，导致学区房的价格一路走高。

四、投资建议

第一，适当投资。虽然房地产市场这两年有降温趋势，但整体来说投资前景不错。太原作为省会城市和北方潜力较大的城市之一，随着城市化进程的发展会有越来越多的人口迁入，对住房的需求只会上升；加上原先的旧房无法满足人们的需求，每年的新房需求有比较稳定的趋势。拥有自己的住房是大部分中国人的传统观念，所以房地产行业一定不会停滞不前，投资房地产还是有利可图的，但将来市场的弹性需求不会太大，基本都属于刚性需求。

第二，顺应政策形势进行投资。房地产市场很大程度受政策影响，中央好几次都提出要建立长效机制，加速房地产市场的改革，这体现了国家要治理好房地产市场的决心，房地产税的逐步实施也旨在抑制房地产市场的投机现象，未来国家对于房地产的管控只会越来越严格。所以在进行房地产的开发投资时要随时关注国家政策变化，顺应政策形势。

第三，多投资于中小型住房、普通公寓和经济适用房。太原毕竟是一个发展中的城市，中低收入的消费者占绝大多数，外来人口的住房需求也集中于普通住宅以及经济适用房，所以未来这些种类的住宅用房需求会比较大，投资应多有侧重。另外，现在的家庭结构越来越简单，大都是三口之家，面积太大的住宅房性价比不是很高，中小型的住宅用房会更受欢迎。

第四，中低档商办楼应该成为商办楼投资的重点。企业小型化的趋势越来越明显，近些年兴起的一些创新型行业对写字办公楼的面积以及档次的要求不是很高，高档写字楼的需求有限。另外，除非是超大型企业，否则购买办公楼的性价比极低，人们普遍更倾向于租赁写字楼，开发商在进行开发投资时，可以做好配套设施，满足现代企业的要求，防止在刚刚建成就被淘汰。

第五，目前太原市老牌学校周边学区房已经严重饱和，很多原先较普通的学校在崛起，可以选择投资这些学校周边的住宅房。但要注意考察学校的规模、教学质量以及未来的发展前景，减少盲目投资。另外要多参考政府尤其是教育部门对学校周边房地产发展有关的政策和建议，以便争取政府对资金和教育人才的支持，同时有利于获得广大民众的认可。