中小型城镇房地产发展现状分析

2020-01-20单蒙蒙绍兴市房地产管理中心

环球市场 2020年17期

单蒙蒙绍兴市房地产管理中心

改革开放后，中国住房机制发生改变，福利分房一去不复返，房地产市场发展变化翻天覆地，进入迅猛发展阶段，房价节节攀升，土地资源需求量越来越大，房地产行业逐渐成为中国经济支柱产业，不仅拉动税收，更提高了国家GDP。近些年，随着房地产开发规模的扩大，社会有效需求持续增长，为满足消费者需求，中小型城镇成为重点开发内容。但很多中小型城镇房地产开发项目存在问题，缺乏合理规范，不符合预期建设需要，偏离了城镇建设初衷，难以获得预期开发效益，反而造成了土地资源浪费，破坏了生态环境。

一、中小型城镇房地产开发意义

（一）有利于缩小城乡经济差距

中小型城镇介于城乡之间，具有一定特殊性，即中小城市+建制镇+集镇，是规模相对较小的县级市或建制镇或相对发达的农村集镇。我国仍属于发展中国家，中小型城镇数量较多，2018 年，建制镇17000 多个，城市化水平低于发达国家，城镇经济发展缓慢，城乡差距较大。若不进行合理开发，经济发展无从谈起。要想缩小城乡差距，就要改变中小型城镇经济条件，优化产业结构，加强基础建设，对土地资源进行合理开发。房地产开发为中小型城镇建设奠定了物质基础，提供了所需空间，为产业结构转型升级创造了条件。

（二）有利于城镇资源的合理配置

近些年，随着城市化进程的加快，城镇发展呈现新气象，外出务工越来越普及。在这种大背景下，许多农民向城市流动，成为非农劳动力，城镇土地资源闲置问题突出。加强中小城镇房地产开发，加速土地流转，重新合理配置土地，切实有效促进了城市化进程，缓解了土地资源利用矛盾。另一方面，随着当地房地产行业的发展，更创造了大量工作岗位，带动了相关产业。例如：建工、建材、零售、装修、中介等。居民楼建设过程中就需要大量建筑工人，便能为当地居民提供大量工作岗位，带来更多就业机会，促进城镇剩余劳动力转移，增加居民收入，加速我国脱贫进程。

（三）有利于城镇产业结构的优化

中小型城镇经济发展滞后根本原因在于基础建设滞后，产业结构单一，且落后。实际上，房地产开发过程中不仅要开发民用建筑，还要开发商业建筑，构建新的商业环境与商业圈。通过房地产开发则能促进城镇产业结构优化，为本地产业结构优化奠定基础。另外，房地产开发过程中涉及的商业活动都会形成一定市场影响力，促进周边商圈的形成，促进资金流入，改善当地经济条件，解决城乡建设中资金短缺问题，加速产业结构优化进程。

二、中小型城镇房地产发展现状

（一）生态破坏问题突出

中小型城镇房地产开发促进了当地经济和产业结构优化，提供了大量工作岗位，改善了当地经济条件，加速了资金流动，但也带来了诸多问题。部分房地产开发项目忽视生态环境，缺乏生态意识，对中小城镇环保和植被的价值认识不够，对自然环境影响因素把握不足，开发过程中大量制造建筑垃圾，排放工业废水，不尊重地形地貌，对环境和植被肆无忌惮的破坏，乱开发、乱建设，未经处理就污水直接排放，导致周边水体受到污染，造成大量水生物死亡，很多时候先破坏后建设，偏离了中小型城镇房地产开发建设初衷。

（二）缺乏合理规划设计

由于中小型城镇基础建设滞后，地势有限，没有形成完备功能区，一些房地产项目在开发中为了利益，仅考虑到较好地段的利用，以公路为核心，没有做到成片开发，生活区、工业区、商业区混杂在一起，用地结构松散，没有形成相对独立、完善的住宅区，缺乏合理规划，盲目无序开发，功能区布局不合理，忽视了城镇持续发展需求，土地利用率低，资源浪费现象严重，导致配套设施建设滞后，城镇规划缺乏整体性，层次感差，建筑密度低，难以形成规模，非常不利于城镇本土产业结构调整和升级，不利于未来经济规划。

（三）社区管理相对落后

物业管理是现代房地产重要组成部分，影响住宅小区质量，关系对居民对小区认同和评价。而城镇住宅小区开放档次相对较低，多为低矮楼房，布局松散，建筑密度低，依路而建或旁河而建，难以形成封闭社区，难以形成社区观念意识，对物业管理的需求不一，物业管理难度大，甚至很多区域没有物业管理服务。一些有物业管理服务的区域，由于受到经济条件限制，物业费存在收缴困难问题。费用收缴困难导致物业公司资金来源不稳定，没有足够资金进行设施维护和修缮，造成业主认为物业没有提供相应服务，更加不愿缴付物业费。另外，中小城镇物业从业人员，大多非专业人员，学历相对较低，没有接受过系统培训，缺乏专业技能，物业服务质量不高。

（四）开发资金投入不足

从当前中小型城镇房地产开发发展情况来看，大多开发主体实力不强。大部分实力雄厚的大型房地产开发商多以大城市房地产市场为主，没有大举进军中小型城镇房地产市场。中小型城镇房地产开发商多资金基础薄弱，企业规模相对较小，以开发个人住宅和商用投资为主，由于投资不足，造成住宅小区配套设施不健全，功能不到位。而且这些开发商由于资金基础薄弱，多需要外部资金支持，资金来源多为金融贷款，竞争薄弱，风险承受力差，易因资金问题影响开发进度，导致项目进度缓慢，甚至项目停滞，留下烂尾楼。

三、对中小型城镇房地产开发的建议

（一）树立绿色开发意识

中小型城镇住宅难以形成市场优势，其最大优势就是自然生态，应以亲近自身为卖点，通过特色自然风光吸引消费者，打造特色住宅小区，而不是先破坏在建设。实际上，生态环境一旦遭到破坏，超出自然生态自愈能力范围，便难以短时间内恢复，非常不利于区域经济可持续发展。因此，中小型城镇房地产开发应树立绿色开发意识，开发中尊重地形地貌，评估生态风险，考虑房地产开发过程中对周边土壤、植被、水系、物种等生态环境构成因素带来影响，合理选择开发方案，将破坏范围和破坏效果降低到最小，进行绿色开发。

（二）加强房地产开发规划管理

无序开发，城区布局混乱，不利于中小城镇经济经济的持续发展，不利于基础建设和产业调整。因此，有必要加强房地产开发规划管理。具体来讲，要鼓励集中规模化开发，限制零星开发、重复开发，应遵循优先开发城镇中心区，后开发城镇郊区；先开发产业园区，后建设居民住宅；先建设基础设施，后开发商务用楼的基本原则。当地政府则要加强开发管理和指导，发挥好市场宏观调控功能，规范房地产开发主体，准确把握开发力度和节奏，做好开发规划工作，制定中长期开发计划，避免无序扩展，防范土地资源的浪费。

（三）提高物业管理水平

若住宅小区物业管理存在问题，便难以形成品牌影响力，更会导致住宅小区公共设施得不到及时维护和管理，造成配套基础设施功能无法正常发挥，影响居民生活质量。因此，有必要提高中小型城镇物业管理服务水平。具体来讲，在中小型城镇房地产开发的过程中，应根据当地实际情况，起草符合现实的各类物业管理制度，对物业管理进行招标，循序渐进推进物业管理的专业化、市场化，提高物业管理有效性、实效性。另一方面，为提高民众认同感，了解物业管理必要性，提高物业费缴纳率，应利用自媒体、本地媒体进行相应宣传，把物业管理理念传递给居民，使其认识物业管理的服务性。

（四）加强开发资质审核

中小型城镇房地产开发由于开发主体实力不足，经常发生项目进展缓慢问题，甚至出现大面积烂尾的情况。造成这种现象的根本原因在于中小型城镇开发门槛低，房地产开发融资门槛低，部分开发商完全依赖融资进行开发，而自身风险承受能力薄弱，易出现资金链断裂情况。因此，为避免项目烂尾情况发生，应加强开发资质审核，对企业资金实力做出要求，强化开发监管，依法查处开发中价格欺诈行为，将资质不良、工程质量低劣的开发企业清理出房地产市场。另一方面，针对房地产融资，要建立更加详细且规范的信用等级考核制度，加强房地产融资审核，严格防范房地产市场的信贷风险。