关于房地产开发企业税务筹划若干问题的相关研究

顾海涛 盐城市广源房地产开发有限公司

一、房地产企业税务筹划风险管理所面临的问题

（一）税务风险管理机构不完善

长期以来，受传统经营理念的房地产企业影响，房地产企业在经营中更侧重于对经济利益的追逐，而在相关风险管理问题上并不关注，即便处于新的行业管理背景下，其对于相关职能部门的设置仍然缺乏完善。与此同时，在潜在风险不断增加的同时，相关房地产企业仍然故步自封，缺乏对专业人员的培训和吸纳，导致企业在财务风险控制能力上的严重不足。

（二）税务风险管理意识缺乏

面对现阶段“营改增”改革举措，房地产企业应对能力不足，尤其是缺乏管理者必要的重视和关注，导致房地产企业内部改革失范，整体的发展进程极其缓慢，无法适应当前的全新格局。此外，由于在量的房地产企业在财务管理中，依然以沿袭传统管理模式为主，对于财税风险防控能力严重缺失，无法真正满足如今的管理需求，使企业面临的风险被无限放大。

（三）内部风险防控制度不健全

如今，许多房地产企业仍未有效把握市场发展脉搏，在实践经营中缺乏有效的沟通与协调机制，使企业内部在财务信息的传递上存在缺陷，无法快速的掌握信息动向，使财税管理的政策及举措的建立困难重重。除此之外，由于房地产企业财税风险管理体系的缺失，也导致其在风险管理体系中，无法满足识别、评估及控制的需求，使各种风险因素大幅增加，而又难以被发现，极大的影响了企业内部的经营和协调，最终仍将演化为财税风险问题。

二、房地产开发企业税务筹划相关措施研究

（一）完善房地产企业税务风险管理体系

房地产企业税务风险管理工作的基础是完善企业内部控制环境，完善企业的组织结构，健全企业税务风险管理文化，企业的税收风险管理要从企业内部的管理工作开始，提出相应的解决措施对税收风险进行防范，这就要求企业健全税务风险内部防控制度，加强一些重要的协调机制[1]。构建全面科学的税务风险管理体系，在房地产企业中想要有效地实现税务风险管理控制的目的，就必须按照行业的相关特点和国家颁布的税收政策，在事中防范的具体工作中，合理地使用财务的指标及时地识别企业隐藏风险，在事后监督的工作流程中，建立科学有效的信息系统进行相应的沟通工作，全面的监督与评估整个企业风险体系。

（二）加强房地产企业与税务部门的沟通

企业要与相应的税收部门建立有效的沟通渠道，及时掌握税收政策的变化对整个企业的影响，加强与税务部门的交流，合理缴纳各项税费，充分灵活地运用有利于自身发展的税收政策，及时了解有没有符合本企业的税收优惠政策，按照税法规定的操作流程和备案要求进行相关业务的处理，及时对一些税收项目和免税项目进行精确的核实与计算，做好项目全过程的税收管理工作，将税负率控制在合理的范围内，在最大限度上规避和化解可能的税务风险。

（三）规范合同管理，做好合同控税工作

房地产企业要根据税收政策的变化及时修订现有的合同模板形式，对现有的销售合同、物资采购合同、租赁合同和总包合同的模板根据需要进行适当的修改，比如营改增后合同中要对增值税的价格条款有明显的规定，要在具体的合同中对服务内容、不含税价以及对应的增值税具体额度进行具体的约定。作为企业的财务部门在进行账务处理时，一定要重视合同，根据合同付款、开具发票并进行账务处理，否则企业的账务处理中往往存在涉税风险。在进行成本和收入核算时也要依据经济交易合同进行账务处理，规范合同管理。

（四）从整体角度出发，深入了解房地产企业并购行为的税务风险来源

房地产企业与经济、税务等行为之间的关系较为复杂，稍不注意，即会诱发多种未知的税务风险。基于此，房地产企业必须从整体角度出发，既要考虑宏观大局，又需注意微观细节，深入了解房地产企业并购行为中所有可能引发税务风险的来源。比如国家有关规定往往是纲领性的指导意见，其中的某些原则性内容，并非实质性的有效措施；在此基础上，地方行政、金融或市场监管部门，可能根据地区房地产行业的现实情况，出台针对性极强、具有导向性的意见。在某些环节，甚至与国家的纲领存在冲突。此时，房地产企业究竟需要采纳何种标准，顺利完成并购并避免税务风险，务必仔细讨论。

（五）优化房地产企业的资本结构

合理的资本组成结构，是规避税务风险的关键，这对于各行各业来讲都非常的重要。房地产企业如果没有将债务风险有效地控制在合理范围内，相应的产权资本和债务资本比例未能合理配置，这都将加大税务风险。房地产企业在不断扩大经营规模的同时，要不断优化内部资产组成结构，做好税务风险防范管理工作，规避税务风险，只有这样才能够为企业带来最大化的经济利润，提升企业自身信誉，树立一个良好的企业形象，企业才可以利用良好信誉进行银行贷款，满足企业不断发展的资金需求，企业也可以通过优化资本组成结构，来消除财务管理中所带来的不良影响，切合实际地将税务风险降到最低，全面提高企业税务风险防范能力，提高市场竞争力。

三、结束语

税务风险是房地产企业经营过程中常见的一种风险，风险的存在将直接影响着经济效益，为了规避税务风险，必须重视并加强税务风险防范管理，要从多方面、多角度去展开风险防范管理，这样才能将风险控制在合理的范围内，在最大限度上降低税务风险对自身经济效益的影响，在获得利益最大化的同时，也能够推动税务风险防范管理工作朝着制度化方向有序落实，从而减少运营成本且提高房地产企业的综合实力。