华翔创业园老旧厂房利用开发案例研究

2020-01-18陈章鸿衡阳弘正国有资产管理有限责任公司

环球市场 2020年21期

陈章鸿衡阳弘正国有资产管理有限责任公司

衡阳市是全国26个老工业基地之一，随着城市经济结构的转变，曾经辉煌的门类齐全众多工业企业，逐渐被改革的洪流所淘汰，老旧厂房成为一种既有地理位置优势、又处于废弃闲置状态的存量资产。如何开发利用老旧厂房，让它们重新焕发活力，服务于城市建设和居民生活，华翔创业园通过10年的探索，利用老旧厂房打造体育健身“文体街区”，无疑是一条值得地方政府应该重视，并予以积极地引导的全新模式。

一、园区发展现状

华翔创业园位于衡阳市天马山南路1号，占地约33亩，老旧厂房面积约1.25万平方米，紧邻解放路核心商圈，周边除医院、学校外，还有大量居民小区。创业园是以扶持和孵化文体小微企业创业和办公为主，综合文化餐饮、广告创意等多功能的“文体街区”。创业园适当保持了60年代老旧厂房原有风貌，引进民营资本加以改造利用，成为本地颇有名气的“文体街区”。2015年以来连续被评为省级优秀园区。

目前入驻企业28家，从业人员977人，年商贸收入1.18亿元。

二、园区创新实践

（一）准确把握市场需求

创业园抓住市场机遇，发挥老旧厂房巨型、大跨交互型空间特性和地理位置优势，先后引进佳运体育公园、羽都球馆等民营企业入园，保留厂房中有风貌价值的建筑，与“10分钟健身圈”社区体育健身结合，建设适应于社区体育健身的“文体街区”。这既保护、传承始于20世纪60年代的工业文化记忆，也提升、优化了周边社区体育健身环境。

（二）敏锐发现政策指向

虽然省、市相关实施细则尚未下发，华翔创业园敏锐发现了文件中鲜明的政策导向，并以此确定了创业园发展方向和规划，将有限的资源逐步集中于体育健身产业，同时配套文化休闲和餐饮服务，形成一个集社区居民体育健身、文化休闲为一体的“文体街区”。

（三）多元活动丰富服务内容

围绕不同服务对象的不同需求，园区与入驻企业开展了丰富多彩的园区活动。多元化、针对性强的园区活动，为园区、入驻企业和周边社区居民搭建了一个开放的互动交流平台，深化了园区、入驻企业和周边社区居民之间的关系，营造出创业园“文体街区”独有的人文氛围。

（四）深度融合拓展服务范围

园区紧紧抓住党的建设这个国有企业发展的“根”和“魂”，投入70多万元建设标准化党建阵地。实现了党组织覆盖所有入驻企业，并发展入驻企业业主进入园区党组织，共同谋求发展。重点开展入驻企业员工教育培训，创新思政课形式、丰富思政课内容，把入驻企业员工个人职业技能提升、职业生涯规划提升和思想政治教育提升相结合。把整个园区打造为一个党的建设与入驻企业经营深度融合的“双创基地”。

（五）聚焦提升深耕服务主业

园区把佳运体育公园、羽都球馆等入驻企业定位为体育健身服务提供商。为此聚焦提升服务质量，扩大企业知名度，积极推进体育和健身交流活动和赛事。在通过各类赛事和交流活动提升知名度和人气的基础上推出青少年羽毛球、篮球和乒乓球培训；社区居民和城市白领瑜伽健身等延伸服务。

三、园区存在问题

（一）政策和土地的制约

老旧厂房改造为体育健身场地相关政策地方政府尚未细化，由于城市建设规划而拆迁、动迁等不确定因素也带来的经营风险，无论园区还是入驻企业，对下一步发展底气不足，缺乏长远规划。同时老旧厂房一般为政府划拨用地，用地权属单位较为复杂，用地性质制约了民营资本在老旧厂房改造体育设施上的投入。

（二）改造技术规范的制约

老旧厂房改造体育设施缺乏相应技术标准，自行进行改造工程建设可能存在规划技术规范、外部结构、消防环保等隐患。

（三）融资、资本进入和退出的制约

园区小微企业资金筹集途径一般为银行、非银行金融机构、企业等其他单位和个人、自身积累，园区内体育健身类小微企业不仅规模小，且大多是轻资产企业，经营对流动资金的依赖程度偏高，却又缺少银行融资所必需的土地、厂房等可抵押的有效资产，造成“融资难、融资贵”。小微企业规模较小，自身收益规模小，积累不足，抗风险能力较弱，特别是在疫情期间尤为突出。