我国城市居民小区违建治理中的问题及原因——以S 市为例

早克然·库地热提 华东师范大学经济与管理学部公共管理学院

近年来，城市居民小区违建现象呈现久禁不绝、愈演愈烈的膨胀扩张态势。即使投入大量人力、物力开展集中整治，因小区违建隐蔽性强、存量大且难判断，未取得显著成效。

一、违建治理的现状

S 市为打造国际型大都市，自建国以来一直在努力治理违建。2015 年6 月，S 市人民政府发布《进一步加强本市部分区域生态环境综合治理工作的实施意见》后，掀开了S 市史上规模最大、力度最强、效果最显著的以“五违四必”为主要内容的生态环境综合治理行动。查阅其人民政府网发布的近五年年鉴可以发现，2014 年拆违总面积为964 万平方米，提出“五违四必”后，2016 年拆违总面积高达5141.58 万平方米，同比上年增长 270%。2017 年完成了第三轮市级重点区块整治，全市拆违超过 l 亿平方米，集中成片违建基本消除。2018 年拆违总面积4275 万平方米，2019 年拆违总面积2000 万平方米。由此可得，拆违总面积呈正态分布。

虽然大面积的违建都被拆除，但是具有隐蔽性、特殊性以及历史性特征的部分违建依然存在。根据S 市城管执法局的数据显示，近年来，住宅小区综合治理日渐成为市民关心的热点，截至2018 年，关于小区违建的投诉多达8 万多件，在所有城管执法领域投诉事项中排名第一。

二、违建治理的困境

随着房价的上升，不少市民受利益驱动，或为改善居住条件，使得居民小区违建有增无减，直接影响了城市形象和市民生活安全。小区违建类型主要为改建和扩建。

（一）占用公共空间

高层楼顶造出“60 平米花园”。楼顶作为小区的公共空间，主要是供本楼栋居民晾晒衣服、被子等物品。但是，许多顶层住户为了扩大自家休闲区域，在楼顶加盖违建物，严重侵犯了其他业主的合法权益，并且造成了巨大的安全隐患。S 市P 区某小区有业主在楼顶违建露台玻璃房，将公共空间改为私人空间。即使居民投诉，物业先后5 次下发“整改通知书”，业主始终岿然不动。此外，还有居民在小区空地画圈占地私自建设小仓库来装些废旧物品，有的甚至圈占公共绿地种植蔬菜，诸如此类占用小区公共空间的违建行为层出不穷。

（二）私建地下室

为了增加房屋面积，私建地下室。随着社会经济的发展，市民们对居住条件的要求也逐渐增高，已经买完的房子其面积无法改变，居民就想到了增加房屋面积的好办法—私建地下室。S 市X 区具有80 多年历史的花园别墅小区业主私挖地下室，之后不少业主争相私挖地下室，设置包括酒窖、健身区、电影院等。

三、违建治理困境的症结所在

（一）地方政府宣传不到位

目前，违建的法制宣传和教育主要以小区的宣传栏为主，宣传形式多以正面说教居多，多法律条文的罗列，少生动的案例宣讲。宣传手段上，缺少现代信息化的思维和策略。宣传主体对象上，仅重视对执法队伍的法制宣传和教育，而对广大群众进行违建宣传的意识和力度薄弱。例如，S 市现已出台“违建人拒不整改可纳入诚信体系”的相关制度，但群众知者甚少。这将导致居民对违建的安全隐患认识低，盲目进行违建活动。

（二）城管人力、精力有限且监管不到位

城管作为作为解决违建的执法部门，在违建治理中发挥中坚力量。但就目前违建现象如此严重，城管部门人力有限、精力有限，在没有人员举报的情况下，难以发现违建行为。此外，城管素质参差不齐，不同的地方城管执法水平不同，致使违建处理效果也不同。城管部门的精力主要放在店外经营、流动摊点、乱贴乱画等影响市容的违法违章行为查处上，这会导致对住宅小区等地方巡查监督不够，相对隐蔽的小区违建不能及时被发现。

（三）居民认知不足且自主治理不具有约束力

有些居民认为在自己的房屋上，花自己的钱改建、扩建无须办理手续，同时从众心理强，对违建的认知不足。此外，小区自治组织不具有约束力，违建居民置之不理，自治组织对违建问题的治理束手无策。另外，居民碍于面子，即使发现违建也选择视而不见。举报过程费时费力，还会产生一定的成本，导致居民到最后也会放弃。

四、违建治理的优化路径

（一）加大宣传力度，营造治违氛围

从根本上对居民小区违建进行治理，就需要改变单一的宣传形式、丰富宣传内容。在宣传形式上，充分发挥媒体及网络的作用，使居民能直观获取违建相关的法律法规知识，有效保障居民对小区违建治理的知情权和监督权。在宣传内容上，利用媒体、微博、微信等公众平台发布违建治理动态，不定期地开展违建法律宣传活动，使公众对违建和违建行为有清晰的认识，增强公众的法制观念。让公众深刻认识到违建的危害无处不在，并非自己不参与就能避免，促使公众积极参与到违建治理工作中，形成良好的治违氛围。

（二）加强城管行政职能，授予物业一定的行政权力

城管部门在加强其管制职能的同时加强自身的行政能力。通过设置“第一时间发现、第一时间拆除”的治理要求，明确处置时限和处置规范，提高了违建治理效率。此外，物业发现违建的概率大于城管，通过授予物业一定的行政权，解决人力精力不足。对物业实施奖罚措施，依据违建治理情况给予物质与精神奖励来促进其尽心尽力做好工作。

（三）鼓励居民自治，强化公众的有效参与

违建治理引入居民自治管理机制，利于公众的自我约束和互相监督。赋予自治组织一定的权力、人力和财力等，做到民事民议、民事民办、民事民管，以实现政府治理与基层群众自治的有效衔接和良性互动。通过物质奖励来吸引业主们的参与意识，并鼓励小区居民之间相互监督和匿名举报。